Nhận diện “vùng xanh” đầu tư địa ốc sau dịch

Mặc dù Covid-19 còn đang diễn biến phức tạp, nhưng cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư bất động sản đều có sự chuẩn bị kế hoạch hành động sau khi dịch được kiểm soát, nên việc nhận diện “vùng xanh” đầu tư địa ốc là vấn đề được quan tâm.

Nguồn cung nhà phố, biệt thự giảm 75%

Chia sẻ tại hội thảo trực tuyến về thị trường bất động sản tổ chức cuối tuần qua tại TP.HCM, các chuyên gia thống nhất quan điểm cho rằng, nói đến thị trường bất động sản phía Nam, trước hết phải nói về TP.HCM, bởi đây là thị trường trọng điểm, là cơ sở để đánh giá các thị trường lân cận.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong vài năm gần đây, nguồn cung bất động sản tại TP.HCM có xu hướng giảm sút và xu hướng này tiếp tục diễn ra trong 6 tháng đầu năm 2021 khi nguồn cung căn hộ giảm 9%, còn nhà phố và biệt thự giảm tới 75% so với cùng kỳ năm 2020. Ở chiều ngược lại, giá bán tăng trung bình 16% ở tất cả các phân khúc.

“Nguồn cung giảm, giá tăng, trong khi nhu cầu ở thực cũng như đầu tư bất động sản ở thị trường TP.HCM luôn rất lớn, nên khả năng bán tháo hay giảm giá sâu rất khó diễn ra”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án CBRE Việt Nam nhấn mạnh.

Ông Lê Hoàng, Quản lý cao cấp mảng định giá của Propzy cũng cho hay, giá nhà phố đã tăng trung bình 12-17% trong giai đoạn từ quý I/2020 đến tháng 8/2021, trong đó khu vực các quận trung tâm có mức tăng cao nhất.

Không chỉ thị trường nhà phố, theo ghi nhận của phóng viên từ cả giao dịch thứ cấp lẫn các dự án mở bán gần đây cho thấy, thị trường căn hộ cũng có sức “đề kháng” tốt với dịch bệnh. Cuối tuần qua, thông qua hình thức livestream trên fanpage, Hưng Thịnh Land mở bán 2 block đầu tiên là Violet Moon và Blue Moon thuộc dự án Moonlight Centre Point tại quận Bình Tân, TP.HCM và toàn bộ khoảng 600 căn hộ đã được bán hết với mức giá trung bình từ 50 triệu đồng/m2. Theo chia sẻ của một lãnh đạo Tập đoàn Hưng Thịnh, phần lớn người mua nhà trong giai đoạn hiện nay đều có nhu cầu ở thực và nhu cầu này còn rất lớn, nhưng nguồn cung sản phẩm không đủ đáp ứng.

Thực tế, giá bất động sản tại TP.HCM không ngừng tăng thời gian qua, bất chấp dịch bệnh căng thẳng. Theo giới chuyên gia, giá nhà tăng là kết quả tất yếu, khi nhu cầu nhà ở luôn vượt gấp nhiều lần nguồn cung. Song, cũng vì giá tăng quá cao, nên câu chuyện đầu tư bất động sản tại thị trường TP.HCM bắt đầu xuất hiện rủi ro. Theo đó, thị trường khả năng sẽ hình thành một xu hướng mới về nhu cầu nhà ở thực cũng như nhu cầu đầu tư địa ốc trong thời gian tới.

Cơ hội nhìn từ cực tăng trưởng mới

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, để dự báo được thị trường bất động sản thời gian tới sẽ ra sao, trước hết phải đo được nhu cầu và dòng tiền của thị trường.

“Từ năm 2015 đến năm 2020, dòng tiền có xu hướng tập trung vào thị trường TP.HCM, nhưng từ đầu năm 2021 đến nay đã mang một hình thái mới với giá tăng cao và lan sang nhiều khu vực lân cận”, ông Quang nói và cho biết thêm, trải qua hơn 4 tháng thực hiện giãn cách xã hội khiến giao dịch sụt giảm mạnh, nhưng thị trường bất động sản vùng TP.HCM không những chưa có dấu hiệu bán tháo, mà ngược lại, nhu cầu đầu tư bất động sản ngày càng có độ nén cao hơn.

Xét về yếu tố thời điểm, theo ông Quang, mặc dù thị trường đang gặp khó khăn do dịch, nhưng cũng là thời điểm thích hợp để xem xét việc đầu tư, bởi dù không có hiện tượng bán tháo, nhưng đâu đó vẫn có trường hợp nhà đầu tư gặp khó khăn về tài chính nên chấp nhận bán sản phẩm với giá thấp hơn so với mặt chung hiện tại.

Về dòng sản phẩm, ông Quang dự báo, dịch bệnh đang làm thay đổi xu hướng đầu tư và trong thời gian tới, các phân khúc đất nền, bất động sản nhà vườn và bất động sản nghỉ dưỡng sẽ là những phân khúc được quan tâm nhất.

Phân tích cơ hội đầu tư bất động sản dưới góc độ quy hoạch, PGS-TS. Nguyễn Minh Hòa, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch TP.HCM đánh giá, nói đến nhu cầu nhà ở thì TP.HCM luôn là thị trường có sức cầu lớn nhất tại khu vực phía Nam. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, sự quá tải đô thị ở TP.HCM ngày càng lớn, quỹ đất cũng hết sức khan hiếm, đẩy giá nhà đất ngày càng tăng cao. Do vậy, xu hướng giãn dân đô thị sẽ diễn ra ngày càng mạnh mẽ hơn.

Theo ông Hòa, hiện nay, TP.HCM hình thành 2 cực tăng trưởng lớn, đó là khu vực Đông Bắc và Tây Bắc Thành phố. Nếu như cực Tây Bắc gồm Hóc Môn và Củ Chi có lợi thế quỹ đất còn nhiều, thì cực Đông Bắc là cửa ngõ tiếp giáp với các tỉnh trọng điểm của vùng Đông Nam Bộ, lại có TP. Thủ Đức được quy hoạch trở thành thành phố thông minh, sáng tạo. Đây là yếu tố vô cùng thuận lợi cho xu thế giãn dân sắp tới.

“Khu vực Đông Bắc TP.HCM có địa thế đất cao, ít bị ngập, xử lý hạ tầng và kỹ thuật xây dựng đơn giản hơn. Ngoài ra, do lợi thế tiếp giáp với các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, những nơi có quỹ đất đô thị lớn lên đến hàng trăm, hàng ngàn héc-ta nên rất phù hợp để hình thành các khu đô thị đảm bảo yếu tố quy hoạch, đồng bộ, đáp ứng nhu cầu của xu thế giãn dân”, ông Hòa nhấn mạnh.

Cũng theo ông Hòa, chính từ yếu tố quan trọng đó, trong công tác quy hoạch đô thị, cực Đông Bắc TP.HCM và các tỉnh vùng Đông Nam Bộ được đặc biệt chú trọng. Điều này có thể thấy được từ sự đầu tư mạnh mẽ vào hệ thống hạ tầng giao thông khu vực với một loạt dự án như tuyến metro số 1 kết nối trung tâm TP.HCM với TP. Thủ Đức và sắp tới sẽ kết nối với Biên Hòa của Đồng Nai và Tân Vạn của Bình Dương, các trục hạ tầng kết nối vùng tứ giác kinh tế phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu… với sân bay Long Thành, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, cao tốc Bến Lức - Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Bà Rịa, cảng Cái Mép… và sắp tới đây là các tuyến vành đai 1, 2,3 và 4 cũng đang khẩn trương đầu tư xây dựng. Riêng tuyến vành đai 4 kết nối với 6 địa phương phía Nam sẽ trở thành “bệ phóng” cho sự phát triển kinh tế liên vùng nói chung, thị trường bất động sản khu vực phía Nam nói riêng.