Nhận diện “cơn ngáo giá” chung cư

Thị trường căn hộ chung cư ở các đô thị lớn liên tục tăng thời gian qua, đặc biệt tại Hà Nội khi còn xuất hiện hiện tượng “gồng lãi”…

Hà Nội: Giá chung cư tăng 20-33% trong 2 tháng đầu năm

Liên tục có người hỏi mua căn chung cư gần 5 tỷ đồng tại quận Cầu Giấy (Hà Nội) trong thời gian ngắn khiến ông Minh đổi ý không bán nữa, dù đã lời gần 40%. Ông cho biết, mua căn hộ này cách đây 4 năm với giá gần 3 tỷ đồng. Đầu năm nay, vợ chồng ông có ý định bán, khi tham khảo nhiều căn đã giao dịch xung quanh, căn hộ của ông được định giá 4,9 tỷ đồng.

“Mới gửi môi giới rao bán, hôm sau đã có chục lượt khách đến xem nhà, có người còn sẵn sàng ‘cốp’ tiền ngay nếu chủ nhà thiện chí bán và giảm bớt khoảng 100 triệu đồng. Tôi chần chừ, chưa chốt giao dịch bởi sau có hơn tuần, cùng căn tương tự được chào bán với giá hơn 5 tỷ đồng. Vợ chồng tôi tính bán để về quê mua đất làm nhà vườn, nhưng lại thấy tiếc vì giá sẽ còn tăng tiếp”, ông Minh kể.

Tại Hà Nội, trường hợp “gồng lãi” như ông Minh không hiếm gặp. Anh Tuấn Ngọc (nhân viên tín dụng MBBank) cũng mới rút lại tin rao bán căn hộ chung cư đang cho thuê ở quận Nam Từ Liêm khi thấy giá chung cư khu vực này liên tục tăng thời gian qua. Chỉ trong 2 tháng đầu năm 2024, chủ một số căn hộ cùng tòa liên tục thay đổi giá bán từ 3,1 tỷ đồng lên hơn 3,5 tỷ đồng.

“Nghe đồn sắp tới có thêm tuyến đường mới ngay cạnh dự án hướng ra Mỹ Đình nên giá nhà sẽ còn tăng, khi nào lên tầm 4 tỷ đồng tôi mới cân nhắc bán ra”, nhân viên tín dụng này nói.

Theo môi giới Thu Hương, phần lớn người có nhu cầu bán theo diện “gồng lãi” này đều sở hữu nhiều nhà, không có áp lực bán gấp như người sử dụng nhiều đòn bẩy nợ vay. Nhiều người ký gửi tài sản chỉ để khảo sát căn nhà của họ hiện được giá bao nhiêu và thanh khoản ra sao. Trong khi đó, giá chung cư thay đổi từng ngày, mặc dù có nhiều người “quay xe phút chót”, nhưng nếu bán thật thì cứ có căn nào là chốt được căn đó vì nhu cầu mua lớn.

Môi giới này cũng cho biết, từ đầu năm tới nay, chị chốt được chục giao dịch căn hộ tầm giá từ 3-4 tỷ đồng/căn, trong đó một nửa là căn hộ rao bán lại, một nửa là ở một số dự án mới mà sàn chị đang phân phối.

“Có thể nói, chung cư là phân khúc sinh lời tốt nhất hiện nay, nhiều sàn phân phối còn không có hàng để bán, bởi vậy cứ chốt xong là có lãi, tối thiểu phải 20-30% mỗi căn. Điều này khác hẳn với giai đoạn trước, mua xong chỉ có giảm mà không tăng giá”, môi giới này chia sẻ thêm.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), việc chủ căn hộ chần chừ bán ra lúc này là dễ hiểu bởi đà tăng giá phân khúc này chưa có dấu hiệu giảm nhiệt. Ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, giá nhiều dự án căn hộ tăng đột biến, gấp 2-3 lần so với giá gốc.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, giá rao bán chung cư bình dân và trung cấp tại Hà Nội tính đến tháng 2/2024 tăng khoảng 20-33% so với cuối 2023 tùy từng khu vực, dự án, còn nếu tính từ năm 2018 trở lại đây, mức tăng trung bình lên tới 100-150%.

Một số dự án ghi nhận giá rao bán tăng mạnh trong 2 tháng đầu năm 2024 có thể kể đến là Royal City, The Pride, Khu đô thị Mỹ Đình Sông Đà - Sudico, Sun Grand City tăng khoảng 33%; Mipec Rubik 360, Vinhomes West Point tăng 28%; Chung cư Đại Thanh tăng 27%; Seasons Avenue tăng 26%; Goldmark City, Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, The Emerald tăng 25%; các dự án Khu đô thị mới Xa La, Vinhomes Skylake, Golden Palace, A10-A14 Nam Trung Yên, Feliz Homes, Imperia Garden, Vinhomes Gardenia có mức tăng từ 20-23%...

Lý giải cơn sốt giá

Không chỉ Hà Nội, giá chung cư tại TP.HCM cũng có xu hướng tăng nhưng mức độ nhẹ hơn, từ 2-5% do đã trải qua giai đoạn tăng mạnh từ 2-3 năm trước, có thể kể đến một số dự án như The Estella (quận 2) tăng khoảng 4,1%; The Opera Residence (quận 2) tăng 3,9%; Mỹ Khánh 3 (quận 7) tăng 3,6%; The Art (quận 9) tăng 3,8%...

Tuy vậy, đối với TP.HCM, cần xét ở góc độ giá chào bán tại các dự án mới ra mắt thị trường. Nếu ở Hà Nội, các dự án mới như Lumi Hà Nội hay Masterise West Heights có giá bán phổ biến từ 50 triệu đồng/m2 đến hơn 60 triệu đồng/m2 , thì tại TP.HCM lên tới 90-120 triệu đồng/m2 - mức cao kỷ lục từ trước tới nay.

Chẳng hạn, tại TP. Thủ Đức, dự án Eaton Park vừa mở bán với mức giá 120 triệu đồng/m2. Tại khu Nam, một dự án chung cư mới khác là The Aurora (quận 7) mở bán giá từ 90 triệu đồng/m2. Hai dự án khác tại khu vực này là The Opus One và Global City dù chưa có mức giá chính thức nhưng theo đồn đoán khó dưới 100 triệu đồng/m2.

Ở phân khúc trung cấp, nguồn cung chủ lực trong quý I/2024 tại TP.HCM vẫn chủ yếu tập trung tại 3 dự án đã triển khai trước đó là Akari City (Bình Tân), Flora Panorama (Bình Chánh) và The Privia (Bình Tân) và đều có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Ngoài ra, nguồn cung sơ cấp chung cư TP.HCM có thêm vài dự án khác với giá rao bán từ 50-55 triệu đồng/m2, nhưng giỏ hàng hạn chế, chỉ vài chục căn và chủ yếu bán để thăm dò thị trường.

Với cơ cấu số lượng dự án trên thị trường TP.HCM trong 6 năm qua (2018-2024), các dự án căn hộ cao cấp từ 49 dự án đã tăng lên 170 dự án, dự án căn hộ trung cấp tăng từ 127 dự án tăng lên 314 dự án, trong khi phân khúc bình dân tăng thấp, từ 639 dự án lên 679 dự án.

Lý giải nguyên nhân giá chung cư Hà Nội tăng mạnh thời gian qua, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Property Guru cho rằng, nguyên nhân chính là do lệch pha cung - cầu.

Ông Quốc Anh cho biết, hiện tại, nguồn cung chung cư ở Hà Nội rất khan hiếm, những dự án mới gần đây chỉ đóng góp khoảng 20.000-30.000 căn hộ mỗi năm, trong khi nhu cầu thực lên đến 70.000-80.000 căn. Ngoài ra, nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội luôn ở mức cao những năm gần đây. Đáng chú ý, sức cầu không chỉ đến từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc, mà còn đến từ khu vực phía Nam. Trong đó, lượng quan tâm chung cư Hà Nội của người tìm kiếm đến từ TP. HCM tăng 7,5 lần từ quý I/2021 đến thời điểm hiện tại.

Còn ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn miền Nam cho hay, do nguồn cung mới khan hiếm, kết hợp với nhu cầu mua bất động sản tăng cao, dự báo mặt bằng giá chung cư tại nhiều khu vực sẽ còn tăng tiếp, từ đó kéo theo đà tăng giá của các dự án cũ trên cùng khu vực. Bởi vậy, giá căn hộ TP.HCM sẽ tăng mạnh hơn ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp trong thời gian tới.

Bên cạnh báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, sự thiếu hụt nguồn cung còn được thể hiện qua số liệu thống kê của các cơ quan quản lý thị trường. Báo cáo mới đây của Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, nguồn cung căn hộ năm 2024 sẽ còn hạn chế do việc gỡ vướng pháp lý cho dự án nhà ở còn chậm. Trong 2 tháng đầu năm, cơ quan này nhận được 2 hồ sơ đề nghị thông báo đủ điều kiện huy động vốn, nhưng khi xem xét lại thì đều chưa đủ điều kiện.

Còn theo số liệu từ Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM, trong năm 2022, Thành phố chỉ có 2 dự án nhà ở mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, năm 2023 có 7 dự án, nhưng đến hết quý I/2024 chỉ có thêm 1 dự án. Ngoài ra, nhiều dự án dù đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng còn vướng các thủ tục về nghĩa vụ tài chính, đất đai, quy hoạch, thậm chí có dự án phải rà soát lại pháp lý dự án, nguồn gốc đất... Do đó, khi tiếp nhận và xem xét, các dự án nhà ở thuộc các trường hợp này sẽ không đáp ứng đủ điều kiện huy động vốn. Vì thế, nguồn cung căn hộ thời gian tới sẽ tiếp tục nhỏ giọt.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chia sẻ, thị trường thiếu nguồn cung mới trong thời gian dài, nên các chủ đầu tư có dự án được phê duyệt và tiến hành triển khai đều muốn tối đa hóa lợi nhuận. Trên thực tế, không ít trường hợp dự án ban đầu là nhà ở bình dân, trung cấp, nhưng sau đó, chủ đầu tư thay đổi chiến lược, “thổi phồng” thành nhà ở cao cấp để thu lợi nhuận tối đa.

Hơn nữa, các chủ đầu tư không phải chịu áp lực giảm giá để cạnh tranh với dự án nhà ở bình dân, bởi trong khoảng 3 năm gần đây, thị trường vắng bóng dự án ở phân khúc này. Nếu không gặp khó khăn về dòng tiền, chủ đầu tư sẽ tiếp tục giữ giá cao để đạt lợi nhuận tốt nhất. Hiện tại, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít và có xu hướng sụt giảm, nhất là dự án ở phân khúc bình dân, trung cấp.

Ở một góc độ khác, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó chủ tịch VARS nhìn nhận rằng, cũng không ngoại trừ trường hợp giá chung cư đắt vì người ta mang số ít ra làm hiện tượng, ví dụ như chung cư cũ có một vài người bán ra, trong khi đa số không có nhu cầu bán nên họ hét giá cao. Đối với các dự án mới, việc tăng giá chung cư cần nhìn vào giá bảng hàng có tăng không, hay do trước đây chủ đầu tư chiết khấu cao, nay không chiết khấu nữa.

“Nhiều khi dự án có giá bán cao là ‘game’ của chủ đầu tư, họ đưa giá cao nhưng không bán được, trong khi sản phẩm dành cho số đông thì không có. Hiện tại, số lượng dự án mới được phê duyệt, xây dựng rất ít, thanh khoản của các dự án mới cũng không cao. Việc điều chỉnh mặt bằng giá bán cả một tòa chung cư quy mô 300-400 căn chỉ bằng giá bán của 1-2 căn được bán với giá cao, sau đó bảo dự án lên giá là không bình thường, thậm chí còn xuất hiện tình trạng tự mua, tự bán với nhau để làm giá. Chưa kể, một thực tế khác là do nguồn cung khan hiếm nên có hiện tượng một tòa chung cư bán với giá cao thì tòa bên cạnh cũng đòi bán với giá ngang ngửa, chứ thị trường căn hộ mới thời gian qua thiếu sản phẩm, giao dịch thành công rất ít”, ông Thanh cho hay.