Nhận diện các diễn biến mới của thị trường bất động sản năm Tân Sửu

Theo dự báo của chuyên gia, giá bất động sản sẽ không giảm mà chỉ đi ngang. Khi dịch được kiểm soát, giá vẫn tăng. Loại hình BĐS nghỉ dưỡng, các BĐS cho thuê bị ảnh hưởng đầu tiên nhưng cũng sẽ khôi phục sớm.

Chỉ ra 2 kịch bản của thị trường bất động sản năm 2021, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ, do ảnh hưởng của dịch bệnh, nhiều nhà đầu tư có tâm lý bất an, họ có xu hướng trữ tiền mặt, co cụm để phòng thủ vì lo ngại. Ở góc độ khác, thị trường bất động sản vẫn phát triển tốt, chỉ là đang chịu tác động từ những yếu tố khách quan bên ngoài như pháp lý, thủ tục, dịch bệnh. Nếu giải quyết tốt vấn đề bên ngoài, thị trường sẽ lại tăng trưởng trở lại.

Kịch bản thứ nhất: Theo ông Đính, quý I và quý II/2021, tâm lý tiền mặt là vua vẫn tiếp tục dẫn dắt thị trường. Đây sẽ là giai đoạn đầy thách thức vì thị trường bất động sản nhiều khả năng chưa thể gỡ được thế khó ngay lập tức do giao dịch chậm, lực cầu yếu. Phải chờ đến giữa hoặc hết quý I/2021, dịch được kiểm soát hoàn toàn, Việt Nam không còn ca bệnh nào thì thị trường sẽ biến chuyển tích cực hơn. Giá bất động sản sẽ không giảm mà chỉ đi ngang. Khi dịch được kiểm soát, giá bất động sản vẫn tăng. Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, các bất động sản cho thuê bị ảnh hưởng đầu tiên nhưng cũng sẽ khôi phục sớm nhất sau khi dịch được kiểm soát.

Kịch bản thứ hai: Nếu đại dịch kéo dài đến tận tháng 6 mới được kiểm soát, thì mọi khó khăn cho thị trường bất động sản sẽ chồng chất. Cụ thể, đối với thị trường nhà ở, giá bán nhà chung cư trên thị trường sơ cấp dự kiến giảm trung bình 5% so với năm trước, tiêu thụ căn hộ cũng lao dốc. Đối với thị trường bất động sản thương mại cho thuê, việc dịch bệnh kéo dài sẽ ảnh hưởng đến năng suất hoạt động thấp, khả năng lấp đầy giảm, giá thuê đi xuống. Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục "ngủ đông" như thời điểm đầu năm 2020.

Còn theo ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, năm 2021, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ bùng nổ khi nhiều dự án mới sẽ được đưa ra thị trường và nhu cầu nhà ở của người dân vẫn là thiết yếu.

Theo vị chuyên gia này, nhu cầu đối với phân khúc nhà ở vẫn cao là do một bộ phận tại Việt Nam có tài sản tích luỹ dưới dạng vàng, ngoại tệ đang có nhu cầu chuyển hoá các loại tài sản trên sang bất động sản luôn cao.

Điều này cũng luôn đúng với các nhà đầu tư, tổ chức trên thế giới. Khi nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, chính trị bất ổn hoặc chiến tranh, dịch bệnh,... thì ngay lập tức họ sẽ đưa dòng tiền của mình sang kênh trú ẩn an toàn, trong đó có bất động sản.

"Mặt khác, khi càng thiếu hụt những dự án ở mức trung bình thì nhu cầu đầu tư vào các dự án đất nền, nhà phố, biệt thự và căn hộ chung cư càng lớn. Đối với các nhà đầu tư cá nhân, họ vẫn đi mua những nhà phố, nhà lẻ, đây chính là cách mà họ đầu tư tiền. Như vậy, đối với các nhà phát triển bất động sản thì khó khăn ở đây không phải là thị trường không có nguồn cầu mà là do các thủ tục pháp lý", ông Khương nói.

TS. Sử Ngọc Khương nhận định, đến năm 2021, nếu dịch bệnh vẫn kéo dài thì những dự án đang triển khai vẫn có thể hoàn thiện các thủ tục.

Còn đối với các tài sản đang tạo ra dòng tiền như cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại cũng không cần phải bán đi vì các nhà đầu tư tính toán được những thách thức hiện tại trên thị trường chỉ là nhất thời, trong vòng 1 - 2 năm tới và họ có thể xử lý được các vấn đề về tài chính đồng thời giữ vững kỳ vọng vào năm 2022, 2023.

Điểm tích cực theo ông Khương chính là những sản phẩm này không nhiều trên thị trường, nếu các chủ đầu tư buộc phải bán các bất động sản này đi thì vẫn có cơ hội để mua lại những sản phẩm như vậy.

Đối với các nhà đầu tư thì các khách sạn năm sao, trung tâm thương mại, những cao ốc hạng A ở trung tâm thành phố là những bất động sản có nguồn thu đều.

"Mặc dù biên độ lợi nhuận có thể không cao, chỉ ở mức 6 - 7%/năm, nhưng khi nắm giữ một thời gian dài để chuyển nhượng thì lợi nhuận thu được sẽ rất lớn. Đó là lý do tại sao Việt Nam vẫn là thị trường thu hút các nhà đầu tư nước ngoài", vị chuyên gia này cho hay.

TS Khương cho rằng, đối với các tài sản tạo ra dòng tiền thì các nhà đầu tư nên chú ý đến chi phí tài chính, tỷ suất sinh lợi hàng năm trong khoảng 6 - 7 năm gần nhất và chỉ số vốn khi chuyển nhượng. Đây sẽ là một cơ hội cho những nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia thị trường, do dịch bệnh sẽ không thể kéo dài.

Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, năm 2021, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ bùng nổ khi nhiều dự án mới sẽ được đưa ra thị trường và nhu cầu nhà ở của người dân vẫn là thiết yếu. Phân khúc nhà ở luôn là một điểm sáng và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, khách hàng và có thể sẽ là phân khúc tiếp tục phát triển hơn so với năm 2020. Tuy nhiên, các phân khúc như văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, khách sạn sẽ khó khăn hơn.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cho rằng, khi đầu tư vào các cao ốc, văn phòng, TTTM, khách sạn dịch vụ thì thời gian hoàn vốn thông thường là 10 năm. Do đó, 1 - 2 năm khó khăn không phải là một vấn đề quá lớn.

Song, đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn thì sẽ rất khó khăn trong việc duy trì. Hiện tại các khách sạn, trung tâm thương mại trên thị trường Việt Nam hầu hết đã hoạt động được 5 - 7 năm, vậy nó đã có được dòng tiền tích lũy.