Nhà ven đô tăng từ 40 triệu/m2 lên 200 triệu/m2, mánh khóe nào đằng sau?

Nghịch lý giá nhà vùng ven tăng phi mã bất chấp khoảng cách địa lý xa trung tâm và hệ thống hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn thiện tương xứng đang là một chủ đề thu hút nhiều sự quan tâm của giới đầu tư.

Lý giải về hiện tượng này, chuyên gia bất động sản Rich Nguyễn khẳng định hành vi thiết lập giá trần tại các dự án vùng lõi nội đô thực chất là một chiến lược tài chính có tính toán nhằm tạo ra điểm tựa tâm lý cho các dự án vệ tinh xung quanh. Theo phân tích của ông, khi các chủ đầu tư chủ động neo giá bất động sản trung tâm ở những cột mốc cực cao, họ sẽ vô tình khiến cho mức giá hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông ở khu vực ngoại vi trở nên rẻ và hợp lý hơn rất nhiều trong mắt người mua.

Cơ chế định giá dựa trên phương pháp so sánh tài sản tương tự này đặc biệt phát huy tác dụng mạnh mẽ trong bối cảnh nguồn cung thị trường khan hiếm, khiến người tiêu dùng dễ dàng chấp nhận các mức giá cao một cách bất thường tại những địa phương giáp ranh thủ đô nhờ hiệu ứng tâm lý xóa mờ khoảng cách khi các tuyến giao thông kết nối được mở rộng. Dù vậy, vị chuyên gia này cũng đưa ra lời cảnh báo nghiêm túc rằng các nhà đầu tư không nên để bản thân bị cuốn theo những đợt sóng dư luận hay tâm lý so sánh mù quáng, mà cần tập trung đánh giá năng lực chi trả thực tế cùng giá trị khai thác sử dụng thật của sản phẩm thay vì chạy theo một mặt bằng giá trị ảo vốn được hình thành hoàn toàn bởi kỳ vọng và sự thổi phồng của dòng tiền đầu cơ.

Nguyên nhân các doanh nghiệp neo giá cao và bài toán giá trị cốt lõi của tài sản

Một khía cạnh quản trị tài chính quan trọng khác cũng được chỉ ra là nguyên nhân vì sao nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản kiên quyết không chấp nhận giảm giá bán ngay cả khi thị trường rơi vào giai đoạn đóng băng hoặc thanh khoản gặp khó khăn lớn. Bản chất của vấn đề này không chỉ nằm ở mục tiêu tối đa hóa biên lợi nhuận bán hàng, mà liên quan trực tiếp đến bài toán duy trì giá trị tài sản thế chấp để phục vụ cho các hoạt động huy động vốn tại ngân hàng và tổ chức tín dụng. Việc giữ cho giá bất động sản ở mức cao giúp bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp trở nên đẹp hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho các khoản vay cũng như cân đối dòng tiền vận hành của cả tập đoàn. Tuy nhiên, chuyên gia Rich Nguyễn cũng lưu ý rằng khả năng duy trì mức giá cao này không áp dụng đồng đều cho mọi loại hình sản phẩm trên thị trường. Chỉ những tài sản mang tính chất độc bản, sở hữu vị trí lõi, có giá trị văn hóa lịch sử hoặc sự khan hiếm thực tế mới có thể neo giữ giá trị một cách bền vững theo thời gian nhờ tầng lớp khách hàng thượng lưu mua vì đẳng cấp sống. Ngược lại, các khu đô thị được phát triển theo mô hình đại trà, thiếu đi những giá trị nội tại cốt lõi sẽ luôn chịu áp lực biến động mạnh, dễ rơi vào tình trạng đóng băng và sụt giảm sâu mỗi khi thị trường bước vào chu kỳ thanh lọc. Cuối cùng, người tiêu dùng cần phải xác định rõ ranh giới giữa tài sản và tiêu sản để tránh đẩy dòng tiền cá nhân vào tình thế nguy hiểm khi cố gắng sở hữu những bất động sản vượt quá khả năng chịu đựng của nền tảng tài chính gia đình.