Nhà trọ sẽ khan hiếm, giá tăng cao nếu áp 5 m2 mỗi người

Thành phố đang thiếu nhà trọ, nếu áp quy chuẩn 5 m2 một người, hẻm rộng 4m sẽ khiến nguồn cung thêm khan hiếm, đẩy giá thuê tăng cao, theo chuyên gia.

Sở Xây dựng TP HCM vừa đề xuất nhà trọ ở thành phố muốn hoạt động phải đảm bảo diện tích sàn tối thiểu 5 m2 một người, hẻm rộng 4 m, cách đường chính không quá 100 m và có lối thoát nạn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), nhìn nhận đề xuất này đã đưa ra các tiêu chuẩn giúp đảm bảo số lượng người tập trung không quá lớn, giảm nguy cơ xảy ra hỏa hoạn, tai nạn và quản lý môi trường sinh hoạt, an sinh xã hội tốt hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng nhà trọ dù mang tính định cư tạm thời nhưng đây đã hình thành một cộng đồng và là loại hình kinh doanh nên cần quản lý ở điều kiện tối thiểu. Các sự cố hỏa hoạn đáng tiếc vừa qua tại Hà Nội phần lớn là do nhà trọ, nhà cho thuê không đảm bảo an toàn cháy nổ.

Lối vào khu trọ ở Bình Chánh với chiều ngang chưa được 1m. Ảnh: Lê Tuyết

Dẫu vậy, theo các chuyên gia, để đảm bảo hài hòa lợi ích các bên, TP HCM cần xem xét kỹ lưỡng. Bởi trong bối cảnh thành phố rất thiếu nhà trọ cho người thu nhập thấp, nếu áp quy định mới càng khiến nguồn cung khan hiếm, đẩy giá thuê tăng cao, tạo áp lực lên người yếu thế.

Theo Chủ tịch HoREA, hiện mỗi năm thành phố có hơn 1,4 triệu công nhân lao động, mỗi năm có thêm khoảng 60.000-80.000 học sinh, sinh viên đến học tập, chưa tính nhóm nhân viên văn phòng ở tỉnh đến sinh sống, làm việc. Trong đó chỉ có 15% số công nhân có chỗ ở trong các nhà lưu trú, khoảng 35% sinh viên trọ tại ký túc xá. Phần lớn còn lại đang phải thuê phòng trọ của cá nhân, hộ gia đình.

Tuy nhiên rất nhiều nhà trọ, phòng trọ, chung cư mini của hộ gia đình đang kinh doanh trong các hẻm nhỏ, hẻm sâu có lối đi chật chội chỉ 1,5-2 m, diện tích phòng hẹp, chắc chắn không thể đáp ứng được tiêu chuẩn mới.

Sở Xây dựng TP HCM cũng cho biết nếu dựa trên tiêu chí của đề án, sẽ có 12.800 nhà trọ tại thành phố (chiếm tỷ lệ 21%) không đủ điều kiện an toàn để tiếp tục hoạt động. Trong đó 4.600 công trình chưa đáp ứng tiêu chí về diện tích sàn bình quân tối thiểu và 8.200 công trình chưa đáp ứng tiêu chí về phòng cháy chữa cháy. Các nhà trọ này phải thực hiện việc chuyển đổi để đạt tiêu chuẩn quy định nếu không sẽ phải dừng hoạt động.

"Nguồn cung sụt giảm sẽ kéo theo lượng lớn người cần thuê trọ gặp khó khăn trong tìm kiếm chỗ ở", ông Châu nói.

Còn các khu nhà trọ có diện tích rộng rãi, hẻm xe hơi, gần đường chính tọa lạc ở nội thành, theo ông Nguyễn Văn Đính, giá thuê lại rất cao, trung bình phải từ 3-5 triệu đồng mỗi tháng. Rất nhiều người lao động, học sinh sinh viên không đủ tài chính để đi thuê những khu vực này. Chưa kể đến một khi lượng lớn nguồn cung giá rẻ biến mất, chi phí cải tạo nhà trọ gia tăng, tất yếu cầu nhiều và cung ít, chi phí leo thang sẽ làm giá thuê trọ tăng lên một con số không nhỏ.

Chung lo ngại, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc DKRA Group, cho rằng sự thay đổi đột ngột từ chính sách sẽ khiến giá thuê nhà trọ tăng, nhưng người đi thuê lại mong thuê diện tích nhỏ để giảm tối đa chi phí phải bỏ ra. Điều này gây khó khăn cho nhóm người dân yếu thế.

"Việc đưa ra tiêu chuẩn cần tránh trường hợp đưa ra quá cao, không phù hợp với thực tế, khi áp dụng thì số lượng phòng không đạt tiêu chuẩn quá nhiều dẫn đến tình trạng khan hiếm phòng trọ, đẩy giá tăng lên", ông Thắng nói thêm.

Theo ông Tạ Kiến Tường, Giám đốc Công ty bất động sản An Gia Land (đơn vị chuyên kinh doanh căn hộ dịch vụ), nếu muốn áp dụng các tiêu chuẩn mới cần đảm bảo kế hoạch dự phòng cho người dân về chỗ lưu trú. Tránh tình trạng thiếu nhà trọ khiến người lao động vừa phải đi xa, vừa phải bỏ ra chi phí sinh hoạt cao, ảnh hưởng đến an sinh xã hội.

Do đó, các chuyên gia cho rằng vấn đề cấp thiết hiện nay là thành phố nên ưu tiên giải trước bài toán đảm bảo đủ chỗ ở an toàn cho người thu nhập thấp, sau đó mới tới câu chuyện chuẩn hóa nhà trọ.

Ông Lê Hoàng đề xuất thành phố khuyến khích doanh nghiệp tham gia vào xây dựng kinh doanh mô hình nhà trọ, phòng trọ 100% cho thuê (không gồm bán) và có cơ chế để thu hút các doanh nghiệp, cá nhân tham gia. Bên cạnh đó, nên xếp nhóm nhà trọ cho thuê vào mô hình đặc thù như nhà ở xã hội và áp dụng ưu đãi giảm thuế khoán 50% cho các hộ kinh doanh nhà trọ (khoản thuế khoán đang là 7% trên doanh thu).

Hiện nay Thông tư 20 chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân đầu tư kinh doanh, không cho phép doanh nghiệp đầu tư xây dựng, kinh doanh phòng trọ. Điều này không tạo được sức ép cạnh tranh buộc các hộ gia đình, cá nhân phải đầu tư xây dựng khu nhà trọ tốt hơn.

Ông Châu cho biết, thành phố có nhiều doanh nghiệp xây dựng các tòa nhà cho thuê, quản lý vận hành như là nhà chung cư, chất lượng bài bản, yếu tố an ninh tốt hơn phòng trọ truyền thống nhưng giá thuê chỉ 1,9 -2 triệu đồng mỗi tháng. Dẫu vậy nguồn cung rất ít ỏi. Nếu có thể nhân rộng mô hình này thì bài toán nhà trọ không còn là vấn đề lớn.

Ngoài ra, theo Chủ tịch HoREA, trong đề xuất Sở Xây dựng cũng yêu cầu thành phố có chính sách hỗ trợ chủ nhà trọ được vay lãi suất ưu đãi để cải tạo, nâng cấp cho đạt mức an toàn của quy định. Cụ thể hơn, ông Châu hiến kế có thể sử dụng ngay nguồn vốn từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, bổ sung thêm nhóm được vay ưu đãi là các hộ kinh doanh nhà trọ, phòng trọ cho thuê.

Ông Nguyễn Văn Đính đồng tình, cho rằng khi nhà nước chưa thể đảm bảo điều kiện nhà ở cũng như chỗ trọ cho dân thì nên có những chính sách ưu đãi cần thiết cho cá nhân, doanh nghiệp tham gia kinh doanh loại hình này. Có thể đưa nhà ở cho thuê vào chiến lược phát triển chung của nhà ở vừa túi tiền, nhà ở công nhân, nhà ở xã hội của thành phố và hưởng ưu đãi như các loại hình trên.

Trong khi đó, Chủ tịch công đoàn các Khu chế xuất - công nghiệp TP HCM Vũ Thế Vân kiến nghị thành phố đẩy mạnh xây nhà ở xã hội để một lượng công nhân lao động có thu nhập khá hơn tiếp cận được các căn hộ giá rẻ. Điều này giúp giảm bớt lượng người thuê trọ, giảm cầu để cân bằng với nguồn cung giảm.

Không chỉ nhà ở xã hội, theo bà Vân, thành phố cần có chính sách hỗ trợ, thúc đẩy và tạo điều kiện để doanh nghiệp xây nhà lưu trú cho công nhân. "Khi quy hoạch các khu công nghiệp mới nên tính cả quỹ đất xây nhà lưu trú, các công ty hạ tầng, nhà đầu tư cùng tham gia", bà nêu.

Dẫu vậy, các chuyên gia cũng lưu ý việc đồng loạt cải tạo, xây dựng mới các khu trọ cao tầng, nhà nhiều phòng cho thuê có thể phát sinh tình trạng lợi dụng để "biến tướng" thành căn hộ mini, bán cho khách hoặc cho thuê với giá cao, ảnh hưởng đến những chính sách phát triển chung.