Nhà phát triển bất động sản này có phải là China Evergrande 2.0 không?

Những khó khăn về thanh khoản gần đây của Wanda khiến ngay cả China Evergrande Group - công ty nợ nhiều nhất thế giới cũng phải "giật mình".

Dalian Wanda Commercial Management Group Co., nhà điều hành trung tâm mua sắm lớn nhất Trung Quốc, đã phát hành 800 triệu USD trái phiếu vào đầu năm nay. Đây là nhà phát triển được xếp hạng "rác" đầu tiên tìm cách thâm nhập thị trường nước ngoài kể từ làn sóng vỡ nợ kỷ lục vào năm 2022.

Đến cuối tháng 5, giá trái phiếu phát hành hồi tháng 2 của Wanda giao dịch ở mức khoảng 40 cent. Còn nhà đầu tư thì vẫn chưa được thanh toán bất kỳ một khoản trái phiếu coupon nào.

Hồi chuông cảnh báo bắt đầu vang lên vào cuối tháng 4, khi Wanda cho biết đợt IPO tại Hong Kong của công ty con quản lý tài sản của họ sẽ bị trì hoãn. Công ty thông báo, cơ quan giám sát chứng khoán của Trung Quốc cần thêm thời gian để bổ sung các chính sách về huy động vốn cho các nhà phát triển.

Đây thực sự là một bước ngoặt lớn với Wanda. Trong những tháng gần đây, công ty này gần như đã khiến nhà đầu tư tin rằng đợt IPO của Zhuhai Wanda Commercial Management Group Co. sẽ sớm diễn ra.

Nếu công ty con này không được niêm yết vào cuối năm, Wanda sẽ phải hoàn trả vốn cho nhà đầu tư trước đợt IPO - những người đã mua cổ phần từ 2 năm trước. Số tiền này trị giá khoảng 40 tỷ NDT (5,6 tỷ USD).

Những bất ổn này ngay lập tức đẩy Wanda vào thế khó. Tính đến tháng 3, nhà phát triển này nắm giữ 28 tỷ NDT tiền mặt và có 22 tỷ NDT trái phiếu đáo hạn trong 12 tháng tới, theo Fitch Ratings.

Theo đó, công ty đã yêu cầu các nhà đầu tư của Zhuhai Wanda, bao gồm cả công ty PAG ở Hong Kong, sửa đổi các điều khoản và tạm hoãn sử dụng quyền trọng 2 năm, Debtwire cho hay. Trong khi đó, nhà phát triển này thì phải đẩy nhanh tốc độ bán tài sản.

Bloomberg cho biết, đây là một câu chuyện quen và gợi lại những ký ức không mấy vui vẻ trong lĩnh vực bất động sản Trung Quốc. Các công ty xây dựng lớn nhất của Trung Quốc kỳ vọng rằng việc huy động vốn có thể giúp họ giảm nợ, dù không phải là cách chính phủ khuyến khích.

Điều Bắc Kinh muốn là các công ty này phải thu hẹp quy mô bảng cân đối kế toán. Chẳng hạn, Evergrande đã ký một thỏa thuận huy động vốn trước IPO vào năm 2017, cam kết sẽ có được sự chấp thuận cho đợt niêm yết ở Thâm Quyến vào đầu năm 2021 hoặc phải hoàn trả 130 tỷ NDT. Song, cái kết lại “không như mơ”. Evergrande rõ ràng không nhận được sự đồng ý từ cơ quan quản lý.

Liệu Wanda có may mắn hơn hay không? Liệu các nhà đầu tư trước đợt IPO sẽ đồng ý gia hạn hay lấy lại tiền và bỏ đi?

Cuối năm 2020, hầu hết những người ủng hộ Evergrande vẫn giữ vững niềm tin. Các nhà đầu tư nắm giữ khoảng 86 tỷ NDT cổ phần, tương đương khoảng 2/3 khoản vốn huy động được, đã đồng ý không cần hoàn trả ngay lập tức.

Dẫu vậy, một số người nhanh chóng hối hận vì họ vướng vào đợt tái cơ cấu “không ra đâu vào đâu”. Một số thì yêu cầu bồi thường sau khi đệ đơn kiện lên một tòa án địa phương.

Trong khi đó, ở Wanda, Country Garden Holdings Co., một trong những doanh nghiệp hậu thuẫn của Zhuhai Wanda, thì không muốn sửa đổi điều khoản nào.

Giống Evergrande, hoạt động quản trị của Wanda cũng… khó hiểu. Công ty mẹ - Dalian Wanda Group, thì sử dụng tiền mặt của công ty con điều hành mảng trung tâm mua sắm. Các khoản phải thu từ chi nhánh phát triển bất động sản của Dalian Wanda tăng hơn 5 lần lên hơn 13,6 tỷ NDT vào cuối năm 2022, từ mức 2,1 tỷ NDT vào 6 tháng trước đó.

Tháng trước, Moody’s Investors Service đã hạ xếp hạng tín dụng của Wanda với lý do khối lượng giao dịch với các bên liên quan tăng lên.

Trong bối cảnh hiện tại, việc thanh lý tài sản cũng có thể không diễn ra suôn sẻ như mong muốn. Bloomberg trước đó đưa tin, Wanda cân nhắc việc bán tới 20 trung tâm mua sắm ở khác khu “nhà giàu” tại Trung Quốc, như Thượng Hải hay tỉnh Chiết Giang.

Tuy nhiên, theo Caixin, việc thoái vốn ở một số bất động sản không dễ dàng như vậy, vì liên quan đến thời hạn nắm giữ tối thiểu mà Wanda đã thỏa thuận ở thời điểm mua đất.

Nói về những đợt xoay chuyển tình thế, Wanda trước đây có thành tích được đánh giá cao. Năm 2017, ngoài HNA Group và Anbang Insurance, giới chức Trung Quốc cũng không cho phép Wanda mua tài sản ở nước ngoài.

Nhà sáng lập Wang Jianlin đã xoay sở để “cứu” công ty khỏi cảnh phá sản bằng cách thanh lý khách sạn của mình cho Guangzhou R&F Properties Co. và các dự án công viên giải trí, du lịch cho Sunac China Holdings với 9,4 tỷ USD. Qua đó, nhiều người cho rằng Wang dứt khoát hơn trong việc bán tài sản cá nhân so với tỷ phú Hui Ka Yan của Evergrande.

Evergrande và Wanda vẫn có nhiều điểm chung. Cả 2 đều hoạt động trong một ngành liên tục lao dốc, hoạt động quản trị thiếu minh bạch khiến quyền lợi của nhà đầu tư không được đảm bảo và việc thanh lý tài sản có thể sẽ kéo dài. Để sống sót sau đợt khủng hoảng này, có lẽ Wang sẽ cần cứng rắn hơn so với năm 2017.