Nhà ở xã hội: Ưu tiên cho thuê, bỏ bán?

TS. Nguyễn Đức Kiên cho rằng Quỹ Nhà ở quốc gia nên tập trung vào xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thay vì bán, nhằm sử dụng nguồn lực hiệu quả và đảm bảo chỗ ở lâu dài, bền vững cho người dân. Mô hình này đã được áp dụng thành công tại nhiều quốc gia phát triển và cần được thiết kế phù hợp với thực tiễn Việt Nam.

Quỹ Nhà ở quốc gia, một đột phá quan trọng được kỳ vọng sẽ định hình lại thị trường nhà ở, sắp sửa đi vào hoạt động từ ngày 1/7/2025, theo Nghị quyết 201/2025/QH15 của Quốc hội. Chính phủ đang khẩn trương ban hành Nghị định hướng dẫn chi tiết để cụ thể hóa cơ chế vận hành quỹ này.

TS. Nguyễn Đức Kiên – nguyên Tổ trưởng Tổ Tư vấn Kinh tế của Thủ tướng Chính phủ – khẳng định: Quỹ Nhà ở quốc gia chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi tập trung cho thuê, thay vì bán nhà ở xã hội như một dạng sản phẩm thương mại hóa nửa vời.

Ông cho rằng, trong bối cảnh Việt Nam đang từng bước hoàn thiện hành lang pháp lý cho phát triển nhà ở xã hội theo hướng bền vững, Quỹ Nhà ở quốc gia – được thành lập theo Nghị quyết 201/2025/QH15 – là một bước đi cần thiết. Khác với các quỹ tài chính ngoài ngân sách từng bị giải thể do kém hiệu quả, Quỹ này có chức năng rõ ràng: đầu tư xây dựng và tạo lập nhà ở xã hội để cho thuê, phát triển hạ tầng kỹ thuật – xã hội cho các dự án nhà ở xã hội, và hoạt động phi lợi nhuận.

Bài học từ thế giới: Nhà nước không bán nhà

Từ kinh nghiệm quốc tế, TS. Kiên chỉ ra, ở các nước như Đức, Pháp hay Anh, nhà nước không bán nhà ở xã hội. Quỹ Nhà ở chỉ tập trung xây dựng và vận hành quỹ nhà cho thuê dài hạn, với sự hỗ trợ của chính quyền địa phương – nơi có quyền linh hoạt đưa ra chính sách ưu đãi và tiêu chí lựa chọn đối tượng thuê phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế của từng vùng.

Điển hình như tiểu bang Hamburg (Đức), nơi có cảng biển lớn, chính quyền khuyến khích nhân lực chất lượng cao bằng cách cho thuê nhà ở xã hội với điều kiện duy nhất: có hợp đồng lao động trong khu vực. Người không còn đáp ứng điều kiện phải hoàn trả lại nhà cho Quỹ. Đây là cách đảm bảo tính linh hoạt, công bằng và hiệu quả phân bổ nguồn lực nhà ở.

Tư duy "an cư" cần thay đổi

TS. Kiên cũng thẳng thắn nhìn nhận: tâm lý “phải sở hữu nhà mới an cư” ở Việt Nam là rào cản lớn. Tuy nhiên, trách nhiệm của Nhà nước không phải là lo cho người dân sở hữu căn nhà riêng, mà là bảo đảm mọi người có chỗ ở hợp pháp, ổn định. Nhà ở xã hội cho thuê chính là công cụ Nhà nước thực hiện trách nhiệm đó.

Ông cảnh báo, nếu tiếp tục phát triển nhà ở xã hội theo hướng bán, Nhà nước sẽ rơi vào vòng luẩn quẩn: mỗi năm lại có thêm hàng trăm nghìn người trẻ trở thành đối tượng “chưa có nhà” và đủ điều kiện được mua. Trong khi đó, ngân sách, quỹ đất và năng lực cung ứng là hữu hạn.

Mô hình cho thuê, hoặc thuê mua có thời hạn với lãi suất ưu đãi và thuế khóa chặt chẽ (như mô hình châu Âu) mới là giải pháp lâu dài. Khi thu nhập người dân tăng, họ có thể chuyển sang nhà thương mại; căn hộ cũ sẽ được hoàn trả lại Quỹ để cấp phát tiếp cho người khác – tạo vòng quay bền vững, tiết kiệm nguồn lực công.

Thị trường làm tốt thì để thị trường làm

TS. Kiên cũng lưu ý về một tư duy cần thay đổi trong xây dựng chính sách: “Chính quyền không thể đặt giá trần nhà ở xã hội như định giá hàng hóa thông thường. Bất động sản là loại tài sản đặc thù, giá trị phụ thuộc vào nhiều yếu tố phi định lượng, nên định giá cứng nhắc sẽ dẫn đến méo mó cung – cầu”.

Theo ông, cần tách biệt vai trò: nhà nước lo phát triển nhà ở xã hội để cho thuê; còn nhà để bán – hãy để thị trường và doanh nghiệp đảm trách. Mô hình hỗn hợp, vừa đầu tư, vừa định giá bán, vừa giới hạn lợi nhuận… là lối tư duy kế hoạch hóa đã lỗi thời, cần dứt khoát loại bỏ trong Nghị định hướng dẫn sắp tới.

Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ chỉ thành công nếu kiên định với mục tiêu cốt lõi: đầu tư để cho thuê – không biến thành công cụ hỗ trợ doanh nghiệp bán nhà cho người nghèo. Đó không chỉ là bài học rút ra từ quốc tế, mà còn là lời cảnh báo sắc sảo từ thực tiễn Việt Nam, nơi nguồn lực luôn có hạn nhưng nhu cầu về chỗ ở thì không ngừng tăng.