Nhà ở xã hội: Phải “dục tốc” mới đạt!

Một điều dễ hiểu khi phát biểu của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm hôm 19/05: "Nhà là để ở chứ không phải để kinh doanh, tích sản" trở thành viral bởi ông đã chạm đến nhu cầu căn bản, cấp thiết nhất của xã hội và đặc biệt, thể hiện một sự thay đổi căn cơ trong định hướng phát triển lĩnh vực nóng.

Quan trọng là từ đó, các giải pháp để thực thi nhà ở chính sách sẽ được cụ thể hóa và có tính khả thi cao hơn rất nhiều.

Người đứng đầu Đảng yêu cầu các địa phương phải rà soát quỹ đất, chủ động giải phóng mặt bằng, chuẩn bị quỹ đất sạch cho nhà ở chính sách. Song song với việc phải kiểm soát chặt chẽ, minh bạch diện được mua nhà ở xã hội (NƠXH), không để xảy ra tình trạng đầu cơ, trục lợi chính sách.

TP.HCM nơi có lượng cầu NƠXH lớn nhất cả nước đã tiếp cận chỉ đạo nói trên bằng những động thái thiết thực. Và thực tế, Thành phố đã chủ động nắm bắt từ sớm. Một trong những “đơn hàng” mà Bí thư Thành ủy TP.HCM Trần Lưu Quang khi mới nhậm chức là ông đặt hàng Liên đoàn Lao động TP tìm các giải pháp để tăng tốc nhà lưu trú, NOXH cho công nhân, người thu nhập thấp.

Tính đến giữa tháng 5/2026, tổng nhu cầu thuê nhà ở xã hội là 3,181 người, thuê mua/mua nhà ở xã hội là 30,339 người. Nhiều dự án, công trình xây dựng nhà ở, nhà lưu trú cho công nhân thuê trên địa bàn thành phố đã được khởi công. Tuy nhiên, vẫn là muối bỏ biển.

Theo Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM, tính đến ngày 27/01/2026, tổng nhu cầu NOXH của TP.HCM là 974,000 căn. So với mục tiêu của giai đoạn 1 (2021-2030) là phải đạt 199,400 căn, đến hết năm 2025, chỉ mới đạt 17,902 căn (9%). Mục tiêu phải hoàn thành giai đoạn 2 (năm 2026-2030) là 181,257 căn.

Điều đáng chú ý, trong nhóm nòng cốt (làm công ăn lương như cán bộ công viên chức, công nhân, lực lượng vũ trang…) có nhu cầu thuê dài hạn (chiếm đến 82%); cộng với khối học sinh, sinh viên có nhu cầu ở ký túc xá xã hội hóa, căn hộ mini (chiếm 14%) thì khả năng mua, thuê hoàn toàn… bất khả. Giải cho được bài toán về giá thuê, mua NOXH một cách phù hợp, khả thi với 96% đối tượng có thu nhập ổn định này là cơ sở để cụ thể hóa chỉ đạo “trụ cột chiến lược” của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm.

Mà trước hết là khắc phục, tháo gỡ triệt để, thực chất những “căn bệnh” trầm kha: thiếu đồng bộ trong quy hoạch khiến nhiều dự án phải kéo dài điều chỉnh quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu - gây mất cơ hội đầu tư. Thủ tục tài chính bất hợp lý khiến chủ đầu tư bị yêu cầu xác định giá đất trước khi được miễn tiền sử dụng đất - nghịch lý về trình tự, lãng phí thời gian. Thiếu quỹ đất sạch dẫn tới chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao; đất công xen cài chưa được khai thác; dự án manh mún, quy mô nhỏ. Cuối cùng là cơ chế ưu đãi chưa đủ hấp dẫn, trong đó mức lợi nhuận định mức 10% chưa tương xứng rủi ro; khu vực tư nhân không có động lực tham gia.

Có một thực tế hiện nay là, do khi quy hoạch các khu chế xuất, khu công nghiệp đã không lồng ghép khu lưu trú cho công nhân nên tính kết nối với khu vực xung quanh, ngoại vi gần như không có. Cũng như một số công ty, doanh nghiệp không còn nhu cầu sử dụng đất hoặc thu hẹp diện tích nhà xưởng để xây khu nhà ở công nhân tại đây, nhưng do quy hoạch là đất nhà xưởng, không ai thuê, mà cũng không chuyển đổi sang đất nhà ở được.

Vì vậy, về mặt quy hoạch, cần nhận diện những thực trạng trên để chuyển đổi ngay mô hình sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. Mà một trong những yếu tố tiên quyết là thực quyền trong mọi chỉ đạo, ngay từ khâu quy hoạch ra kế hoạch và thống nhất chỉ đạo, giám sát, xử lý, tổ chức, kiểm tra. Do đó, một Ban chỉ đạo cao nhất, cấp Thành phố để đồng bộ và sát sao các bước đi, cách thức, kết quả triển khai.

Vì từ đầu mối tập trung cao nhất này, các vướng mắc về cơ chế, nhất là trong quỹ đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất mới có thể được tháo gỡ. Với TP.HCM, ngay từ lúc này, tận dụng các quy định mới trong các nghị quyết đặc thù. Hơn thế, sắp tới sẽ là Luật Đô thị đặc biệt, trong đó có nhiều mục, điểm chuyển đổi mạnh mẽ về thẩm quyền của địa phương về quyền sử dụng đất, quỹ đất, nhà ở, tài chính tín dụng… để áp dụng cho mục tiêu phát triển nhà ở chính sách - xã hội.

Cụ thể là xây dựng cơ chế một cửa, tức đồng thời giải quyết cả vấn đề nguồn cung bao gồm đầu tư, xây dựng, đất đai, quy hoạch và cả nguồn cầu như xác định, xác minh và phân bổ nhà ở cho đối tượng thụ hưởng một cách công khai, công bằng, hợp lý. Mà theo đề xuất của Viện Nghiên cứu Phát triển Thành phố là rút ngắn thời gian thủ tục pháp lý từ 109 ngày xuống còn khoảng 60 ngày (từ khâu xin chủ trương đầu tư đến cấp phép xây dựng).

Gắn với đất, nhà ở, muốn khơi thông, từ người xây, bán đến người ở, mua thì phải đồng thời có một cơ chế tài chính đột phá để làm sao có được khung giá phù hợp với nguồn thu nhập, việc làm. Nó cần cái bắt tay của Nhà nước với thị trường, trong đó các chuyên gia khuyến nghị có cơ chế để Công ty Đầu tư Tài chính Nhà nước TP.HCM cho vay đến 70% tổng mức đầu tư toàn bộ dự án trong vòng 7 năm, thay vì phụ thuộc nguồn vốn trung ương chậm giải ngân.

Nâng mức lợi nhuận định mức cho phân khúc nhà ở cho thuê dài hạn (có thể từ 15–18%) kèm điều kiện cam kết vận hành cho thuê ít nhất 15–20 năm, không được chuyển sang bán trong thời hạn.

Hiện TP.HCM sau sáp nhập, quỹ nhà tài sản công khá dồi dào, đây là nguồn lực nên được tận dụng cho một phần chuyển đổi mục đích sử dụng trong việc phát triển nhà ở chính sách. Cũng như lập Quỹ nhà tái định cư dùng chung cho toàn thành phố. Có thể điều chỉnh, chuyển đổi giữa các loại hình như tái định cư, công vụ, nhà ở xã hội, chỉnh trang đô thị mà không cần thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt đề án chuyển đổi công năng.

Không chỉ xây mới NOXH mà tận dụng tốt nguồn lực trên, đa dạng hóa hình thức nhà ở, là mua, thuê mua và thuê cho tất cả đối tượng thụ hưởng.

Tất nhiên, để khai thác hiệu quả “đầu vào” thì cần kiểm soát chặt “đầu ra”, đó là phải kiểm soát giá thuê và bảo vệ người thuê một cách thực chất. Cụ thể phải xây dựng khung giá thuê tham chiếu theo từng khu vực, cập nhật hàng năm theo chỉ số CPI; HĐND TP phê duyệt và công bố công khai. Quy định hợp đồng thuê tối thiểu 3 năm, giới hạn tăng giá tối đa 5%/năm để ổn định giá, không để người thuê bị lấy lại nhà đột ngột. Lập sàn giao dịch nhà ở cho thuê công khai để minh bạch thông tin, chống cò mồi và đầu cơ, đúng đối tượng thụ hưởng.