Nhà ở xã hội: Nỗi lo an cư bị 'bóp nghẹt' bởi giới đầu cơ?

Được xây dựng với sứ mệnh nhân văn – giải quyết bài toán an cư cho người thu nhập thấp – nhưng nhà ở xã hội ngày càng bị biến dạng khỏi mục tiêu ban đầu. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, nhiều căn hộ NƠXH đã trở thành công cụ đầu cơ trá hình, bị sang tay chui với mức giá thổi phồng gấp 2–3 lần. Khi chính sách thiếu bàn tay kiểm soát chặt chẽ, lòng tham thị trường sẽ không ngần ngại chèn ép những người đáng ra phải được ưu tiên – đẩy họ ra khỏi chính giấc mơ về một chốn an cư tử tế.

Từ công cụ an sinh trở thành hàng hóa đầu cơ: Nhà ở xã hội bị thao túng ra sao?

Tại những dự án nhà ở xã hội (NƠXH) như EcoHome 3 (quận Bắc Từ Liêm) hay NHS Trung Văn (quận Nam Từ Liêm), hoạt động mua bán trái phép vẫn ngang nhiên diễn ra bất chấp quy định pháp luật. Theo luật, NƠXH chỉ được phép chuyển nhượng sau 5 năm kể từ ngày bàn giao và có sổ hồng. Thế nhưng, thực tế cho thấy giao dịch ngầm đang trở thành "luồng chảy chính", với các hình thức lách luật như ủy quyền toàn phần, đặt cọc giữ chỗ hay ký tay cam kết chuyển nhượng trong tương lai.

Những phương thức tưởng chừng cũ kỹ nay được "hợp thức hóa" nhờ sự tiếp tay của môi giới, cả tay ngang lẫn chuyên nghiệp. Chỉ cần một bản hợp đồng ủy quyền, một tờ giấy cam kết viết tay, căn hộ đáng lẽ dành cho người thu nhập thấp đã bị biến thành công cụ đầu cơ sinh lời.

Thực tế tại dự án NHS Trung Văn, môi giới công khai chào mời đầu tư lướt sóng dù căn hộ chưa có sổ. Những căn hai phòng ngủ diện tích nhỏ được rao bán với giá từ 4,5 đến 4,8 tỷ đồng, gấp gần ba lần giá gốc chỉ khoảng 1,6 - 1,8 tỷ đồng. Tại EcoHome 3, căn hộ 63 - 69m2 cũng được đẩy giá lên 3,6 - 4 tỷ đồng. Những giao dịch này không chỉ vi phạm pháp luật, mà còn tiềm ẩn rủi ro pháp lý nghiêm trọng: về mặt pháp lý, căn hộ vẫn đứng tên người cũ, người mua hoàn toàn bị động nếu có tranh chấp.

Điều trớ trêu là bên ngoài, không ít căn hộ sáng đèn như đã có người ở, nhưng thực chất chỉ đang chờ đủ điều kiện chuyển nhượng để sang tay. Người thật có nhu cầu thực, như chị Nguyễn Thị Hoa (quận Bắc Từ Liêm), bị gạt ra khỏi thị trường: "Tôi gần như không có cơ hội. Nhà thì có đấy, nhưng toàn để lướt sóng".

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) xác nhận có ba hình thức giao dịch phổ biến hiện nay: (1) mua trực tiếp từ chủ đầu tư khi chưa có sổ, (2) chuyển nhượng hợp pháp sau 5 năm, và (3) giao dịch "chui" qua ủy quyền, đặt cọc, giấy tay. Nguyên nhân gốc rễ, theo ông, là sự chênh lệch cung - cầu quá lớn, trong khi lợi nhuận từ đầu cơ NƠXH không hề kém cạnh nhà thương mại.

Ba nguyên nhân chính dẫn đến biến tướng:

Thứ nhất, nguồn cung eo hẹp trong khi nhu cầu tăng mạnh khiến thị trường trở nên méo mó. NƠXH gần như là lựa chọn duy nhất cho người thu nhập thấp giữa bối cảnh giá nhà thương mại leo thang.

Thứ hai, giám sát lỏng lẻo và hậu kiểm yếu kém khiến các hành vi lách luật diễn ra tràn lan mà ít bị xử lý.

Thứ ba, tâm lý đầu cơ trỗi dậy khi nhìn thấy biên lợi nhuận cao. Nhiều người mua gom hàng, lách luật bán lại với giá cao, đẩy nhóm có nhu cầu thực ra khỏi cuộc chơi.

Chính sách an sinh bị méo mó, hệ lụy chồng chất:

Người thu nhập thấp – đối tượng đáng lẽ được ưu tiên – ngày càng khó tiếp cận NƠXH. Họ không đủ lực cạnh tranh, lại đối mặt với rủi ro pháp lý và thủ tục nhiêu khê.

Thị trường trở nên mù mờ, kém minh bạch, tạo điều kiện cho đầu cơ và môi giới thao túng.

Chính sách bị lợi dụng: đã có trường hợp người mua NƠXH đi xe sang, sở hữu nhiều bất động sản – cho thấy sự buông lỏng trong khâu xét duyệt và kiểm tra.

Luật sư Đỉnh nhấn mạnh: Luật đã rõ, nhưng thực thi mới là mấu chốt. Vi phạm có thể bị thu hồi nhà và hủy hợp đồng, nhưng nếu chế tài không đủ mạnh và thanh kiểm tra không đồng bộ, sai phạm vẫn tiếp diễn.

Để đưa NƠXH trở lại đúng vai trò an sinh:

Siết chặt xét duyệt hồ sơ bằng cách tích hợp dữ liệu thu nhập, tài sản và cư trú.

Tăng cường hậu kiểm, xử lý công khai mọi giao dịch trái phép.

Minh bạch thông tin dự án, tiến độ, danh sách người mua, giá gốc, điều kiện chuyển nhượng.

Đẩy mạnh nguồn cung sơ cấp bằng cách gỡ nút thắt về quỹ đất, vốn và thủ tục hành chính.

Hỗ trợ tín dụng ưu đãi dài hạn (5% trong 20–30 năm) cho người thu nhập thấp.

Củng cố hệ thống thanh tra – kiểm tra theo hướng chuyên nghiệp, hiệu quả và không cản trở doanh nghiệp làm thật.

Chỉ khi NƠXH được xây đúng – bán đúng – dùng đúng, chính sách mới có thể trở thành trụ cột vững chắc trong hệ thống an sinh đô thị.