Nhà ở xã hội: Làm đến đâu vướng đến đó

Doanh nghiệp bất động sản đặc biệt là phát triển nhà ở xã hội hiện vẫn gặp nhiều khó khăn dù trong thời gian qua Chính phủ, các bộ ngành, địa phương đã có nhiều nỗ lực tháo gỡ.

Chia sẻ tại "Hội nghị Ban Chấp hành, Ban Thường vụ và gặp mặt Hội viên năm 2024" do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức mới đây, ông Đào Ngọc Thanh - Chủ tịch HĐQT Vinaconex cho biết, trong quá trình làm nhà ở xã hội, doanh nghiệp đã gặp một số vướng mắc.

Theo ông Thanh, doanh nghiệp có 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong một khu đô thị ở Thừa Thiên Huế với 8 toà nhà ở xã hội nhưng hiện chưa thể bán được. Việc quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở để cho thuê và chủ đầu tư chỉ bán lại sau 5 năm đưa vào sử dụng rất khó thực hiện. "Cụ thể, một toà nhà của chúng tôi có 180 căn hộ nhưng 140 căn còn chưa bán được thì cho ai thuê?” – ông Thanh cho biết.

Theo ông Thanh, 140 căn hộ này để được được Sở Xây dựng phê duyệt đủ điều kiện bán thì doanh nghiệp đã phải trải qua 4 lần duyệt. Không được Sở duyệt không ai mua. Bởi muốn mua nhà ở xã hội ở Huế thì những tiêu chuẩn đầu tiên để được duyệt mua nhà ở xã hội phải là thường trú ở Huế, các tỉnh đến thường trú không được mua. Giấy thường trú đó sẽ do phường, xã xác nhận là không có nhà đất mới được mua. Như vậy, không phải người ở Huế thì không thể mua được nhà. Nếu phường, xã không xác nhận thì Sở Xây dựng không ký.

"Như vậy, dự án của chúng tôi có 8 toà là nhà ở xã hội, với toà thứ nhất sau 4 đợt mở bán đã bán được 140 căn, còn lại toà thứ 2 vẫn chưa được duyệt bán. Có lẽ phải đợi đến tháng 7, khi Luật mới chính thức có hiệu lực và phải bỏ quy định cư trú thì mới có thể giải quyết được khó khăn này" - ông Thanh bày tỏ.

Bên cạnh đó, với vấn đề phát triển nhà ở xã hội, ông Thanh nhận thấy còn có khó khăn liên quan đến gói vay vốn. Cụ thể, theo quy định, đất ở trong khu đô thị được làm nhà ở xã hội thì không được tiếp cận gói vay 120.000 tỷ đồng, trong khi gói hỗ trợ đó là để người dân được hưởng tiêu chuẩn xã hội nhưng lại không được vay.

"Thử tưởng tượng nếu cho một mảnh đất ở nơi xa xôi hẻo lánh làm nhà ở xã hội thì bán cho ai? Vậy người nghèo mãi mãi khổ vì không tiếp cận được khu đô thị có hạ tầng tốt nhất, có giao thông tốt nhất".

Theo ông Thanh, người mua nhà xã hội được quyền vay ngân hàng chính sách, lãi 4,5% còn bản thân doanh nghiệp vay vẫn 9%. Trong khi đó, chủ đầu tư không được quyền thế chấp đất làm dự án nhà ở xã hội để vay vốn. Nếu doanh nghiệp thế chấp tài sản trên đất thì người dân sẽ không tiếp cận được gói vay của ngân hàng chính sách xã hội vì nhà ở xã hội đó đã được thế chấp.

"Sau nhiều năm tham gia làm dự án nhà ở xã hội, chúng tôi nhận thấy rằng, làm đến đâu, vướng đến đó. Tôi hy vọng, Hiệp hội có thể ghi nhận ý kiến, chia sẻ và làm rõ hơn các vướng mắc pháp lý và kiến nghị để có chính sách tốt hơn cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội" - ông Thanh bày tỏ.

Cũng tại cuộc gặp mặt, PGS.TS. Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho biết, năm 2023 thực sự là một năm “sôi động” của thị trường bất động sản theo hướng "đốt ruột đốt gan". Xét theo lĩnh vực, kinh tế mặc dù tốt hơn nhưng thực trạng sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản đã yếu, trong khi đó, chính sách tháo gỡ rất chậm và triển vọng mới lại chưa thực sự rõ ràng.

Thứ nhất, Luật Đất đai mới có rất nhiều điểm tích cực nhưng việc tận dụng như thế nào mới là điểm đáng quan tâm. Đặc biệt, những điểm mấu chốt mà Luật Đất đai kỳ vọng sửa thì lại chưa làm được.

Thứ hai, vấn đề liên quan đến vốn là cách tiếp cận vốn: Lãi suất quá cao, thời hạn cho vay đang làm yếu mòn doanh nghiệp. Phân định chức năng của các thị trường tài chính giữa Nhà nước, doanh nghiệp, ngân hàng vẫn chưa hài hoà với nhau.

Thứ ba, liên quan đến nhà ở xã hội. Cần có cách tiếp cận mới về tín dụng, ưu đãi tín dụng với phát triển nhà ở xã hội, trong đó, cần một đề án mới gắn vốn tín dụng với nhà ở xã hội. "Tôi cho rằng, VnREA phải có cách đặt vấn đề thúc đẩy Bộ Xây dựng giải quyết vấn đề vốn cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội" - ông Thiên bày tỏ.

Trước đó, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra một số hạn chế khiến việc phát triển nhà ở xã hội chưa đạt kỳ vọng. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết: "Trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, xác định điều kiện mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài; các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đã ban hành chưa đủ hấp dẫn". Ngoài vấn đề này, những rào cản liên quan tới đất đai cũng là một nguyên nhân được chỉ ra, như việc chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội trong quy hoạch đô thị, khu công nghiệp…

Nhu cầu nhà ở xã hội ngày một lớn, việc sớm tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư là vấn đề cấp bách. Theo đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị thông tin, Bộ Xây dựng đang triển khai xây dựng Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và sẽ sớm hoàn thành trước tháng 7/2024 để các đơn vị thống nhất áp dụng, triển khai thực hiện.

Bộ Xây dựng cũng sẽ sớm thành lập các Tổ công tác về địa phương để hướng dẫn, tháo gỡ và thúc đẩy việc triển khai, xây dựng nhà ở xã hội. Về phía các chủ đầu tư, cần tối ưu hóa thiết kế, sử dụng vật liệu, công nghệ thi công mới để góp phần giảm giá thành của nhà ở xã hội.