Nhà ở xã hội ‘đi hoài chưa tới đích’

Trong gần 10 năm qua, ngay sau khi Luật Nhà ở năm 2014 được Quốc hội thông qua, Chính phủ đã ban hành nhiều nghị định để hướng dẫn thi hành luật có liên quan đến nhà ở xã hội. Tuy nhiên, hiệu ứng của các chính sách được ví von như những cơn gió thoảng qua vào các thời điểm nhu cầu nhà ở trở nên bức thiết hoặc khi thị trường rơi vào suy thoái, không đủ tác động để “xã hội” tiếp cận với nhà ở xã hội.

Sau hơn hai năm bị đình trệ bởi dịch bệnh Covid-19, nhiều người từng kỳ vọng các chính sách mới về nhà ở xã hội sẽ giúp giải quyết bài toán cấp bách về nhà ở cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, sau một thời gian đầu được thúc đẩy quyết liệt với với các kế hoạch, mục tiêu thì đến nay dường như làn sóngnày vẫn chưa vượt qua được các rào cản về cơ chế thủ tục từ trước đó để lại. Đây có thể là lý do nhà ở xã hội hiện nay đang rơi vào tình trạng bên thúc đẩy, bên thờ ơ.

“Xã hội” thờ ơ với nhà ở xã hội?

So với nhà ở thương mại thì nhà ở xã hội bị “phân mảnh” thêm rất nhiều quy định, quy trình cho cả phía đầu tư lẫn người có nhu cầu mua. Đây được xác định là lý do chính khiến cho mục tiêu phát triền nhà ở xã hội trong nhiều năm qua “đi hoài chưa tới đích”.

Trong rất nhiều phiên họp, hội thảo về phát triển nhà ở TPHCM, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành – một doanh nghiệp từng thực hiện các dự án nhà ở xã hội – luôn nhắc lại một điệp khúc là thủ tục đầu tư bao giờ được đơn giản hóa? Ông cho rằng thủ tục triển khai dự án nhà ở xã hội hiện nay phức tạp hơn nhiều so với dự án nhà ở thương mại. Nhiều doanh nghiệp muốn đầu tư nhà ở xã hội góp phần cùng với Nhà nước chăm lo cho người lao động nhưng lại ngại về thủ tục. Bởi việc đầu tư khiến doanh nghiệp không chủ động được dòng tiền, đối tượng mua nhà, giá bán.

Phía người mua để đủ điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội cũng phải trải qua một bộ quy trình lên đến hàng chục bước. Điều này khiến họ không đủ thời gian, điều kiện, tài chính để có thể theo đuổi một suất mua nhà. Bộ quy trình này chưa được đơn gian hóa, thậm chí ở một vài địa phương còn đòi hỏi phức tạp hơn, nên lâu dần người có nhu cầu mua cũng phải phớt lờ với nhà ở xã hội.

Tuần qua tại hội thảo về phát triển nhà TPHCM, ông Lê Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM cho hay, hiện người mua nhà ở xã hội đang gặp vướng mắc chung, không riêng gì TPHCM, đó là đối tượng muốn mua nhà ở xã hội phải được xác nhận chưa có nhà. Tuy nhiên, hiện nay một số cơ quan, kể cả chính quyền địa phương chỉ xác nhận người này ở địa phương nơi người đó đăng ký. Địa phương không có thông tin để xác nhận trên diện rộng, do đó vấn đề xác nhận là một điểm nghẽn.

Từ phía người mua, quy định về việc xác minh chưa có nhà lại phải thực hiện thêm một bước là phải bổ sung bản sao công chứng sổ đỏ của nhà trọ đang ở. Theo chị Hải Yến ở thành phố Thủ Đức, mới đây ra soát lại điều kiện mua một dự án nhà ở xã hội tại khu vực Cát Lái thì mới thấy nhiều quy định phức tạp như trên.

“Việc xin hồ sơ nhà đất công chứng của chủ trọ dường như không khả thi bởi họ không ở đây nên không tiếp xúc đủ nhiều để có thể tin tưởng để đáp ứng yêu cầu này”, chị Yến cho hay.

Không chỉ sổ đỏ nhà trọ, việc nộp bản sao công chứng sổ bảo hiểm xã hội vẫn chưa đủ mà cần phải đến cơ quan bảo bảo hiểm xã hội để xin xác nhận đóng bảo hiểm đủ 1 năm… Thêm các điều kiện về chứng minh thu nhập, tổng hợp căn cước công dân với các thành viên trong gia đình cùng sổ hộ khẩu… Bộ quy trình gồm nhiều bước qua nhiều cơ quan chức năng giải quyết không chỉ mất thời gian mà ngay cả động lực để hoàn thiện hồ sơ của người mua cũng giảm đi.

Hơn nữa, vấn đề thu nhập chịu thuế ở mức 11 triệu đồng/tháng là một rào cản bởi khi chọn lọc hồ sơ để xét duyệt, cơ quan thẩm định sẽ đánh rớt các hồ sơ có mức thu nhập đến ngưỡng này. Trong khi thực tế hiện nay, nhiều công nhân chỉ cần làm chăm chỉ, tăng ca là đã có thu nhập đến mức chịu thuế. Do đó hồ sơ nộp để hưởng chính sách tương đối nhiều nhưng số lượng được duyệt lại rất khiêm tốn.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, với một đô thị như TPHCM, việc tính mức thu nhập chịu thuế 11 triệu đồng/tháng và người phụ thuộc 4,4 triệu đồng/người/tháng sẽ không đủ trang trải cuộc sống chứ chưa nói đến chuyện dư dả để tiết kiệm. Giá nhà ở xã hội tại TPHCM cũng cao hơn nhiều so với các địa phương khác. Do đó việc đánh đồng ngưỡng thu nhập trong tiêu chí mua nhà ở TPHCM cùng mức với các địa phương khác khiến nhiều hồ sơ bị loại.

Đây vẫn là một số ít quy định về điều kiện thủ tục trong bộ quy trình mà người mua lẫn chủ đầu tư phải giải quyết để hồ sơ đầu tư hay mua nhà được duyệt. Sự phức tạp này đang khiến cho nhà ở xã hôi vừa thiếu lại vừa “ế”, người mua vừa có nhu cầu lại vừa thờ ơ.

Nhà ở xã hội cần nới giới hạn

Theo báo cáo từ Sở Xây dựng TPHCM, từ năm 2021 đến nửa đầu năm 2023, nhà ở xã hội tại TPHCM phát triển thêm 32.668m2 sàn, chiếm 1,31% so với chỉ tiêu đề ra trong giai đoạn 2021-2025. Đây là con số khiêm tốn, bởi những năm trước đó phân khúc này cũng không khá hơn.

Cụ thể, Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2016-2020, nhà ở thương mại tại TPHCM vượt 112,9% chỉ tiêu, nhà ở riêng lẻ do người dân tự xây vượt 23,3% chỉ tiêu. Riêng nhà ở xã hội chỉ đạt 69,2% chỉ tiêu. Như vậy, so với các loại hình nhà ở khác, nhà ở xã hội vẫn chiếm tỷ lệ nhỏ so với kế hoạch đề ra.

Thành phố Thủ Đức mới đây cũng cho biết, đã quy hoạch và đang thực hiện các thủ tục pháp lý để đầu tư xây dựng 22 dự án nhà ở xã hội, 1 nhà lưu trú công nhân và 1 nhà ở chuyên gia. Một thông tin khiến nhiều người ngạc nhiên, trong số 2 dự án nhà ở xã hội đang hoàn thiện với 1.490 căn hộ dự kiến bàn giao trong năm nay, nhưng số người đăng ký thuê nhà tại dự án nói trên chưa đến 100 người.

Chủ đầu tư của một trong 2 dự án trên cũng cho rằng thực tế có rất nhiều khách hàng thuộc các nhóm được hưởng chính sách hỗ trợ liên hệ công ty để tìm hiểu về dự án. Tuy nhiên có rất ít hồ sơ hoàn thành đạt yêu cầu. Vì ngoài khó khăn khi phải đáp ứng 3 yêu cầu về nhà ở, cư trú và thu nhập, khách hàng cần phải chứng minh là đang làm việc tại các doanh nghiệp có trụ sở tại khu chế xuất, khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Thủ Đức, nên có rất ít người đạt yêu cầu.

Đây là lý do khiến nhiều nhà đầu tư kiến nghị cơ quan có thẩm quyền mở rộng đối tượng mua nhà ở xã hội. Trong kỳ họp Quốc hội mới đây, khi đề cập đến dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, vấn đề này nhiều đại biểu cũng băn khoăn với các quy định liên quan tới đối tượng, điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.

Nới rộng đối tượng được hỗ trợ chính sách nhà ở xã hội có thể là giải pháp giúp nhà ở xã hội đạt được hiệu quả trên thực tế.

Đại biểu Nguyễn Thị Hà của tỉnh Bắc Ninh cho rằng, dự thảo Luật Nhà ở đã liệt kê 12 nhóm đối tượng được hướng chính sách về hỗ trợ nhà ở xã hội nhưng thực tế không bao quát hết những người thu nhập thấp. Đại biểu này đề nghị mở rộng đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ là những người thu nhập thấp bất kể họ là ai, chứ không liệt kê thành 12 nhóm đối tượng như dự thảo.

“Bên cạnh đó, điều kiện về thu nhập để hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội đang được giao cho Chính phủ quy định không nên. Tôi cho rằng phải quy định ngay từ dự thảo nhằm đảm bảo tính thực thi ngay khi luật có hiệu lực, tránh tình trạng luật chờ nghị định”, đại biểu Hà cho hay.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, bất cập về điều kiện cư trú đã được loại bỏ trong dự thảo Luật Nhà ở, chỉ còn điều kiện về nhà ở và thu nhập. Trong thời gian luật mới chưa được thông qua, quy trình theo luật cũ vẫn gây khó cho người dân.

Do vậy cần tiếp tục tháo gỡ những nút thắt trong các quy định còn bất cập, nới các điều kiện trong dự thảo sửa đổi luật để giúp người mua tiếp cận nhà ở xã hội thuận lợi hơn. Trong đó, ông Châu đề xuất cần sớm nâng cả mức đóng thuế thu nhập cá nhân và mức giảm trừ gia cảnh ít nhất 25%. Tức tăng mức thu nhập tối thiểu không phải chịu thuế thu nhập cá nhân từ 11 lên 13 triệu đồng và tăng mức giảm trừ gia cảnh từ 4,4 triệu lên 5,5 triệu đồng mỗi tháng.

Tình trạng các chủ đầu tư thường phản ánh họ không mặn mà khi đầu tư vào nhà ở xã hội bởi thủ tục nhiêu khê. Mặc dù nội dung quy định hiện hành ưu đãi cho dự án nhà ở hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng trước đó, dự án nhà ở xã hội vẫn phải “kinh” qua định giá đất. Hơn thế nữa, chủ đầu tư vẫn phải tự ứng trước tiền để giải phóng mặt bằng. Khoản tiền này sau đó sẽ được đối trừ vào dự án khác hoặc được bù vào giá đất.

Theo nhận định của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, quá trình này kéo dài trên 5 năm, sau đó, dự án mới được kiểm toán. Và chỉ khi được kiểm toán xong, doanh nghiệp mới được nhận về khoản lợi nhuận cố định 10%. Trong khi đó, xuyên suốt cả quá trình thực hiện dự án, bản thân doanh nghiệp cũng không chắc chắn, khoản chi phí nào sẽ được ghi nhận là hợp lý, hợp lệ, khoản phí nào sẽ không được quyết toán, bị gạt đi. Chính vì vậy, doanh nghiệp làm nhà ở xã hội luôn trong trạng thái “hên, xui”.

Hàng năm kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội vẫn được triển khai, tuy nhiên để thúc đẩy kế hoạch ra thực tế một cách hiệu quả cần nới rộng giới hạn của các quy định, điều kiện hơn nữa. Nếu những bộ quy trình của nhà ở xã hội vẫn được duy trì như cũ thì mục tiêu phát triển nhà ở xã hội vẫn chỉ “chạy vòng quanh” như hàng chục năm qua.