Nhà ở xã hội: Càng thiết tha, càng xa tầm với

Kỳ vọng về nhà ở xã hội như một cứu cánh cho người lao động nghèo đang vỡ vụn trước thực tế phũ phàng. Giữa vòng xoáy chính sách chồng chất bất cập, sự thiếu quyết tâm của địa phương, thái độ hờ hững của doanh nghiệp, giấc mơ an cư của người dân vẫn chỉ là xa vời vợi, chìm trong mịt mờ.

Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội – biểu tượng của khát vọng an cư cho hàng triệu lao động thu nhập thấp – đang đối mặt với hàng loạt lực cản ngay từ khâu triển khai. Dù đã có sự quan tâm từ Trung ương, các chính sách ưu đãi liên tiếp được ban hành, nhưng thực tế trên mặt đất lại cho thấy một bức tranh kém sắc: thiếu đất, vướng thủ tục, nghèo vốn, lúng túng ở địa phương và thiếu hấp lực với doanh nghiệp.

1. Quỹ đất – nền móng của mọi kỳ vọng: vẫn là điểm nghẽn

Quỹ đất dành cho nhà ở xã hội – yếu tố tiên quyết để triển khai – vẫn đang trong tình trạng nhỏ giọt, manh mún và thiếu chủ động. Nhiều địa phương chưa tích cực quy hoạch, chưa đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển 5 năm hay hàng năm. Một số nơi có bố trí đất, nhưng lại vướng hạ tầng yếu kém, xa trung tâm, khiến nhà ở xã hội bị đẩy ra “vùng ngoại biên” của giấc mơ an cư.

Trong khi đó, phần lớn doanh nghiệp phải tự xoay sở tìm đất, giải phóng mặt bằng – một bài toán đội chi phí, kéo dài thời gian và làm giảm mạnh tính hấp dẫn đầu tư. Cơ chế thu hút đất từ khu vực tư vẫn chưa rõ ràng, chưa có lời giải cho bài toán “lợi ích kép” giữa thị trường và an sinh.

2. Thủ tục phức tạp – Doanh nghiệp ngán ngẩm, người dân mỏi mòn

Thủ tục phê duyệt, xét duyệt, lựa chọn chủ đầu tư nhà ở xã hội hiện không những không đơn giản hơn, mà thậm chí còn phức tạp hơn cả dự án thương mại. Từ phê duyệt chủ trương đầu tư, xác định giá bán, đến xét đối tượng thụ hưởng… đều là những chặng đường dài dằng dặc. Trong khi đó, cơ chế rút gọn, ưu tiên hay chỉ định thầu công khai minh bạch vẫn chưa thành hình.

Lợi nhuận thấp, rào cản cao – không khó hiểu khi nhiều doanh nghiệp bất động sản chọn “đứng ngoài cuộc chơi”.

3. Vốn – Nguồn lực hay gánh nặng?

Việc thiếu một cơ chế tài chính ổn định, dài hạn cho nhà ở xã hội đang đẩy cả doanh nghiệp và người dân vào thế “chới với”. Các gói tín dụng dù được công bố hoành tráng nhưng thực chất lại thiếu tính khả dụng: lãi suất vẫn cao, kỳ hạn ngắn, điều kiện ngặt nghèo, khiến nhà đầu tư e dè còn người mua thì bối rối.

Thậm chí, yêu cầu vốn tự có tối thiểu 20% khi vay mua nhà là một “ngưỡng khó vượt” với người lao động thu nhập thấp – những người vốn là đối tượng chính của chương trình. Việc chưa hình thành các quỹ phát triển nhà ở xã hội cấp Trung ương và địa phương – sử dụng từ nguồn thu đất, ngân sách, quỹ tín thác – khiến bài toán vốn chưa thể bền vững.

4. Cơ chế địa phương – Mắt xích bị lỏng trong chuỗi thực thi

Không ít địa phương đến nay vẫn chưa ban hành chính sách cụ thể để hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội. Chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội bị xem nhẹ hoặc bỏ qua trong quy hoạch. Cơ chế thực hiện quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội còn thiếu hướng dẫn rõ ràng, dễ bị lạm dụng hoặc “né tránh”.

Hoạt động xác định đối tượng thụ hưởng cũng bị đánh giá là rối rắm, thiếu đồng bộ giữa các địa phương, khiến nhiều người thực sự có nhu cầu bị “loại khỏi cuộc chơi” chỉ vì vướng hộ khẩu hoặc không đáp ứng tiêu chí thu nhập cứng nhắc.

Đã đến lúc xem nhà ở xã hội là nhiệm vụ bắt buộc, không chỉ là mục tiêu chính sách

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), để tháo gỡ hàng loạt vướng mắc, phải có cách tiếp cận mới mẻ và quyết liệt:

Quy hoạch đất rõ ràng, chủ động tạo quỹ đất sạch thông qua thu hồi, BT, PPP, đổi đất lấy hạ tầng. Khuyến khích tư nhân tham gia bằng cách hỗ trợ chuyển mục đích sử dụng đất, miễn giảm nghĩa vụ tài chính.

Đơn giản hóa thủ tục đầu tư, chỉ định thầu công khai, chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm để giảm thời gian và rào cản hành chính.

Thiết lập quỹ phát triển nhà ở xã hội từ ngân sách, quỹ đất, doanh nghiệp và khu công nghiệp, nhằm xây dựng cơ chế tài chính ổn định, lâu dài. Song hành là các gói tín dụng đặc thù, lãi suất thấp, thời hạn dài cho cả nhà đầu tư lẫn người dân.

Tăng cường phân cấp và hỗ trợ địa phương, ban hành cơ chế hỗ trợ phù hợp với từng vùng, đặc biệt chú trọng các mô hình thuê, thuê mua và nhà ở xã hội gần nơi làm việc.

Minh bạch hóa quy trình xác định đối tượng thụ hưởng, xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia để tránh trục lợi chính sách và đảm bảo công bằng trong tiếp cận.

An cư – không thể mãi là đặc quyền

Phát triển nhà ở xã hội không thể tiếp tục bị phó mặc cho thị trường hoặc trông chờ vào sự tự nguyện của một vài doanh nghiệp. Đó phải là nhiệm vụ bắt buộc, là trụ cột trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, thể hiện trách nhiệm dẫn dắt của Nhà nước trong bảo đảm an sinh.

Chỉ khi nhà ở xã hội thực sự trở thành một phần không thể thiếu trong quy hoạch đô thị, hấp dẫn với doanh nghiệp, dễ tiếp cận với người dân, và có cơ chế vận hành ổn định, khi đó đề án 1 triệu căn nhà mới có cơ hội về đích – góp phần tạo dựng một xã hội phát triển hài hòa, nhân văn và bền vững.