Nhà ở xã hội: Cần khai thông điểm nghẽn

Nếu Chính phủ cho phép phân cấp, phân quyền mạnh mẽ hơn để địa phương chuyển đổi quỹ đất công song song với hoàn chỉnh hạ tầng thì có thể thực hiện được mục tiêu phát triển nhà ở xã hội.

Trước khi bàn về những vướng mắc trong phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) và giải pháp tháo gỡ, cần làm rõ nội hàm đối tượng được thụ hưởng NƠXH.

Xác định đối tượng thụ hưởng

Các nước trên thế giới thông thường xác định có 2 đối tượng chính thụ hưởng NƠXH. Thứ nhất, những người có nhu cầu nhà ở thật nhưng hoàn toàn không có khả năng mua nhà ở thương mại trên thị trường. Thứ hai, những người cần có chỗ ở nhưng không có khả năng mua nhà, dù là nhà giá rẻ.

Do đó, chính sách về NƠXH nên thống nhất quan điểm nhà nước bảo đảm mọi người có chỗ ở, bảo đảm quyền về chỗ ở cho người dân theo quy định của Hiến pháp. Nhưng điều đó không có nghĩa bằng mọi cách phải bảo đảm cho mọi người dân đều sở hữu nhà ở. Lưu ý, có chỗ ở và sở hữu nhà ở là 2 vấn đề hoàn toàn khác nhau. Ở những nước phát triển, chính quyền địa phương xây dựng quỹ NƠXH rất lớn cho người thu nhập thấp thuê với giá rẻ, không phải ai cũng sở hữu nhà ở. TP HCM trước đây cũng đặt vấn đề như vậy.

Với cách xác định nội hàm đối tượng thụ hưởng NƠXH như trên, có một số yêu cầu cụ thể cần tính toán giải quyết:

Thứ nhất, người có nhu cầu mua/thuê NƠXH đa số thuộc tầng lớp lao động, gắn với việc làm hiện hữu của họ cũng như việc học hành của con cái. Vì vậy, địa điểm xây dựng dự án NƠXH phải đáp ứng yêu cầu đời sống hằng ngày của người mua.

Thứ hai, những người có nhu cầu mua NƠXH phải chắt chiu thu nhập để trả góp nên thời gian trả góp và mức lãi suất cần phù hợp với khả năng của họ.

Thứ ba, NƠXH không phải riêng nhà nước xây dựng mà là các thành phần kinh tế cùng làm. Chính sách cần thiết kế để nhà đầu tư thấy được lợi ích, lợi nhuận khi làm NƠXH.

Những trở lực chính

Cần xác định rõ 2 loại NƠXH: NƠXH do nhà đầu tư xây dựng để bán lại cho người có nhu cầu; nhà ở/ký túc xá dành cho công nhân lồng ghép vào chương trình phát triển NƠXH. Hai loại này đều gặp những trở lực lớn để có thể phát triển.

Với NƠXH do nhà đầu tư xây dựng, trở lực đầu tiên là quỹ đất và giá đất, đặc biệt là ở các thành phố lớn. Để có được mặt bằng đất sạch thực hiện chính sách NƠXH, phải trả cho phí đền bù rất cao. Chỉ có thể trông vào quỹ đất công nhưng như vậy rất khó thực hiện chiến lược phát triển NƠXH với mục tiêu có được 1 triệu căn NƠXH trong giai đoạn 2021-2030. Bên cạnh đó, thủ tục thực hiện cực kỳ nhiêu khê. Nhà đầu tư sử dụng quỹ đất công cũng lo lắng những rủi ro sau này khi cơ quan chức năng vào thanh kiểm tra. Nếu Chính phủ cho phép phân cấp, phân quyền mạnh mẽ hơn để địa phương có thể chuyển đổi quỹ đất công phục vụ xây dựng NƠXH song song với hoàn chỉnh hạ tầng thì có thể thực hiện được mục tiêu phát triển NƠXH.

Với nhà ở, ký túc xá cho công nhân thuê giá rẻ, việc phát triển gặp vướng mắc ở vấn đề quy hoạch KCN, KCX. Các KCN, KCX hiện nay như ốc đảo do không có quy hoạch đô thị, dân cư, hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện hay ký túc xá cho công nhân, người lao động thuê. Để tạm thời khắc phục, có thể quy hoạch các khu dân cư, đô thị ở khu vực lân cận KCN, KCX. Đồng thời, xây dựng những tuyến giao thông thuận lợi để doanh nghiệp, nhà máy hình thành các tuyến xe đưa đón công nhân, người lao động.

Để đạt mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, cần điều chỉnh một số cơ chế, chính sách Ảnh: TẤN THẠNH

Điều chỉnh một số cơ chế, chính sách

Để đạt mục tiêu phát triển NƠXH mà Chính phủ đề ra, trong đó có TP HCM, cần điều chỉnh một số cơ chế, chính sách:

Điều chỉnh quy hoạch một số KCN, KCX để tạo quỹ đất, sau đó giao cho doanh nghiệp xây dựng NƠXH.

Cho phép tính một phần chi phí hợp lý của nhà đầu tư khi xây dựng ký túc xá cho công nhân vào chi phí sản xuất của doanh nghiệp để khuyến khích doanh nghiệp sử dụng lao động tự làm nhà ở cho công nhân.

Chính quyền địa phương phải hình thành quỹ nhà ở cho thuê giá rẻ cho người lao động không có khả năng mua nhà, không có chỗ ở.

Cho phép doanh nghiệp xây dựng dự án chung cư thương mại, khu đô thị mới được lựa chọn dành 20% quỹ đất để làm NƠXH hay nộp một khoản tiền tương ứng vào quỹ phát triển NƠXH của địa phương. Song song đó, các địa phương - nhất là thành phố lớn - cần hình thành quỹ phát triển NƠXH từ nguồn ngân sách, nguồn xổ số kiến thiết, thu 20% quỹ đất làm NƠXH, vốn ODA…

Về gói tín dụng 120.000 tỉ đồng hỗ trợ phát triển NƠXH với lãi suất thấp hơn 1,5-2 điểm % so với lãi suất hiện hành của các ngân hàng thương mại nhà nước, dành cho nhà đầu tư và người mua nhà vay, nên phân bổ cho các địa phương và cho phép chính quyền địa phương được bổ sung chính sách hỗ trợ tùy điều kiện để có thể hình thành một gói hỗ trợ phù hợp yêu cầu thực tiễn. Điều này giúp địa phương được tăng tính chủ động, có thể triển khai sớm được.

Với riêng TP HCM, cần gắn phát triển NƠXH với di dời, cải tạo chung cư cũ và xử lý nhà ven kênh rạch với những mục tiêu đã được đề ra. Theo đó, cần chính sách tái định cư tại chỗ cho người dân. Việc chỉnh trang đô thị, giải tỏa các khu nhà ổ chuột, chung cư cũ phải thực hiện nhất quán quan điểm lấy người dân đang sinh sống tại đây làm trung tâm lợi ích và xây dựng chính sách đi theo.