Nhà ở xã hội - Bài 3: Cơ chế nhà ở xã hội không thể 'càng gỡ càng rối'

Đảng và Nhà nước luôn nỗ lực hoàn thiện thể chế, cơ chế, chính sách về phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng; đồng thời quy hoạch, dành quỹ đất tương xứng và đa dạng hóa nguồn lực tài chính để phát triển nhà ở xã hội tại các đô thị, khu công nghiệp lớn, các trung tâm phát triển kinh tế - xã hội...

Tuy nhiên, các chính sách về phát triển phân khúc bất động sản này dù luôn được chỉnh sửa, bổ sung cho phù hợp với điều kiện của địa phương và thực tế nhu cầu khách quan nhưng lại tạo nên những rào cản, vướng mắc khiến nhiều doanh nghiệp ngành này loay hoay, bối rối.

Nhiều chuyên gia dẫn biện, trước đây, theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP ban hành ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, đối với dự án từ 10 ha trở lên, nhiều doanh nghiệp có thể nộp tiền thay cho việc phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định. Tuy nhiên, sau đó, Nghị định 49/2021/NĐ-CP ban hành ngày 1/4/2021 để sửa đổi và bổ sung Nghị định 100, mặc dù đã nới rộng đối tượng áp dụng việc trích lập quỹ đất 20% nhưng loại bỏ phương án lựa chọn nộp tiền thay thế, dẫn tới các doanh nghiệp phát triển dự án khu đô thị tầm trung và cao cấp có quy mô từ 2 ha trở lên lâm vào tình cảnh loay hoay. Nếu thực hiện theo quy định thì gặp khó khăn, mà không triển khai thì "bế tắc" vì vi phạm. Thậm chí, có ý kiến thẳng thắn nêu, sửa luật là cần phải trên tinh thần tháo gỡ các bất cập, nhưng nếu nhìn ở góc độ xã hội, thì Nghị định 49 ban hành "càng gỡ lại càng rối".

Một đại diện của Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va - doanh nghiệp bất động sản lớn thứ hai trên thị trường chứng khoán Việt Nam, chỉ sau Vingroup, ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Phó giám đốc Khối Điều hành dự án tại Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, việc bắt buộc dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội tại một dự án thậm chí còn khiến tổng quan về kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của cả dự án trở nên không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm hiệu quả đầu tư và khó khăn trong việc cung cấp các dịch vụ, tiện ích... Đó chính là bất cập, cần phải điều chỉnh sớm.

Không những thế, khi đầu tư dự án, các doanh nghiệp thường chủ động tự đi mua đất. Lý ra, quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp cần phải được bảo vệ và phù hợp với quy định pháp luật, khi doanh nghiệp không làm những điều pháp luật cấm. Do đó, việc "buộc" doanh nghiệp phải bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hội xem ra có sự khiên cưỡng và vô hình chung là gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản.

Cùng đồng tình, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh ghi nhận, còn tồn tại không ít bất cập trong một số nội dung quy định về quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội nói riêng và phát triển thị trường bất động sản nói chung. Vì rằng, nếu cho phép doanh nghiệp "chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%" thì Nhà nước không chỉ sẽ có thêm nhiều nhà ở xã hội hơn ở những vị trí khác, với mức giá hợp lý và vừa túi tiền với người dân thu nhập thấp mà địa phương còn có thêm nguồn lực tài chính để chủ động triển khai các dự án nhà ở xã hội phục vụ đối tượng này và các đối tượng chính sách khác.
Theo ông Châu, để được giảm 2% lãi suất vay theo gói hỗ trợ 40.000 tỷ đồng theo Chương trình phục hồi kinh tế sau đại dịch COVID-19 theo chủ trương của Chính phủ thì đối với các doanh nghiệp cũng không dễ dàng tiếp cận. Vì thế, các địa phương cần tháo gỡ các thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội, thực hiện đấu thầu các khu đất công được quy hoạch làm nhà ở xã hội để có nhiều hơn các dự án được phê duyệt và sớm đưa vào triển khai. Vì theo các quy định pháp luật hiện hành để lựa chọn chủ đầu tư, cho dù nỗ lực đến mấy, cũng chỉ có thể rút ngắn phân nửa thời gian so với trước đây và vẫn phải mất đến hơn 200 ngày.

Ở góc độ chuyên môn, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam - một trong những đơn vị tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất nhận định, dù chính quyền Trung ương và các địa phương đã nỗ lực nghiên cứu, ban hành nhiều chính sách, trợ cấp, ưu đãi để khuyến khích các nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội, thì thực tế, nguồn cung của phân khúc này vẫn chưa bao giờ "đuổi kịp" nhu cầu thực tế. Người Việt Nam thường quan niệm phải ổn định cuộc sống để phát triển sự nghiệp lâu dài, như cách nói "an cư mới lạc nghiệp", nên để đẩy nhanh quá trình này, Việt Nam cần những "cú bắt tay" giữa khu vực Nhà nước và các doanh nghiệp tư nhân trên tinh thần phi lợi nhuận.
"Cần phải có tư duy dài hạn và cách tiếp cận tổng thể thì vấn đề nóng về nhà ở xã hội mới có thể được giải quyết một cách kịp thời. Sức khỏe kinh tế của cộng đồng chính là chìa khóa cho sự phát triển bền vững của nền kinh tế địa phương và quốc gia", ông David Jackson nhận định.

Theo nghiên cứu "Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (giai đoạn 2021-2030)", ông Đặng Minh Trường, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Sun Group bày tỏ quan điểm, dù chính sách hiện hành đã phần nào tạo điều kiện để phát triển nhà ở xã hội nhưng chưa tháo gỡ được những khó khăn hiện nay, do vậy để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cần chú ý hai điểm: Thứ nhất là đối tượng được mua nhà ở xã hội. Theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở thì đối tượng mua nhà ở xã hội gồm 10 đối tượng là cá nhân mua nhà ở xã hội. Tuy vậy, quy định này trong thời gian qua đã hạn chế nguồn cầu về nhà ở xã hội.

Ông Trường kiến nghị, phải mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội đối với tổ chức/doanh nghiệp mua nhà ở xã hội để cho cá nhân, người lao động có thu nhập thấp thuê mua hoặc thuê dài hạn hoặc bán cho người lao động của chính doanh nghiệp đó mà có nhu cầu với giá ưu đãi. Thời gian qua, Tập đoàn Sun Group đã triển khai xây dựng các khu nhà ở xã hội Sunhome cho cán bộ, nhân viên tập đoàn thuê hoặc thuê dài hạn, nhằm ổn định đời sống và yên tâm làm việc của người lao động.

Trường hợp địa phương đã bố trí quỹ đất dành cho nhà ở xã hội đảm bảo nhu cầu của địa phương, thì cũng mong các bộ, ngành xem xét không cần bố trí thêm quỹ đất nhà ở xã hội đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị. Song song đó, tiếp tục cho phép doanh nghiệp được đóng tiền sử dụng đất để nộp bù phần quỹ đất 20% xây nhà ở xã hội; đồng thời, phân quyền cho địa phương là cơ quan có thẩm quyền chấp thuận việc này. Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Sun Group đề xuất.

Bài 4: Tăng tốc phát triển các dự án nhà ở xã hội