Nhà ở vừa túi tiền: Chờ mãi vẫn chỉ là lời hứa?

Thị trường nhà ở vừa túi tiền tại Việt Nam đang đối mặt với hàng loạt thách thức: khan hiếm nguồn cung, chi phí xây dựng tăng cao, pháp lý phức tạp và thu nhập người dân không theo kịp đà tăng giá. Các chuyên gia đề xuất cần sớm có khung chính sách riêng, kiểm soát giá trần và cải thiện năng lực tài chính của người mua.

Giấc mơ an cư đang dần biến thành “đặc quyền” khi mặt bằng giá nhà ngày càng vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân. Trong bối cảnh thị trường bất động sản liên tục lập đỉnh, các chuyên gia cảnh báo: cơn khát nhà ở vừa túi tiền không đơn thuần do thiếu cung, mà bắt nguồn từ những bất cập mang tính hệ thống trong quy hoạch, chính sách và định hướng phát triển nhà ở quốc gia.

Giấc mơ sở hữu một căn nhà vừa túi tiền đang ngày càng trở nên xa vời với hàng triệu người Việt. Trong bối cảnh giá bất động sản không ngừng leo thang, các chuyên gia đã chỉ ra hàng loạt nguyên nhân sâu xa khiến thị trường rơi vào “cơn khát” nghiêm trọng.

Tại cuộc họp chuyên đề về phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền, TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch VNREA, Chủ nhiệm đề tài khoa học về vấn đề này, đã khái quát tình hình toàn cầu, khẳng định rằng nhà ở vừa túi tiền đang khan hiếm ở hầu hết các nền kinh tế lớn. Nguồn cung thấp hơn nhiều so với nhu cầu, đặc biệt đối với người mua lần đầu, khiến giá nhà và giá thuê tăng nhanh chóng, đôi khi vượt 4-5% mỗi năm. Điều này đẩy gánh nặng tài chính lên vai các gia đình trung lưu và lao động trẻ, làm giảm khả năng tích lũy tài sản của thế hệ Millennials và Gen Z.

10 Thách thức lớn kìm hãm nhà ở vừa túi tiền

TS. LS. Đoàn Văn Bình đã thẳng thắn chỉ ra 10 thách thức then chốt đang cản trở sự phát triển của phân khúc nhà ở này:

Thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng: Các dự án chậm thủ tục pháp lý, ngân sách hạn chế gây ra khủng hoảng cung - cầu kéo dài.

Chi phí xây dựng và vật liệu tăng cao: Giá thép, xi măng và nhân công leo thang trực tiếp đẩy giá thành nhà ở lên.

Quy định pháp luật còn vướng mắc: Tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy hoạch và quy định khắt khe làm tăng 40-50% giá nhà.

Thách thức về năng lượng: Hiệu quả sử dụng thấp và chi phí tiện ích cao, đặc biệt ở nhà tái định cư thiếu cách nhiệt, gây gánh nặng điện, nhiệt.

Chỉnh trang đô thị xanh (green gentrification): Các dự án bất động sản xanh đôi khi vô tình đẩy giá nhà xung quanh tăng, làm giảm khả năng tiếp cận của người thu nhập thấp.

Thị trường tài chính hóa: Các mô hình như REITs, quỹ đầu tư mua số lượng lớn nhà cho thuê, đẩy giá thuê tăng và hạn chế quỹ nhà xã hội.

Thiếu quỹ nhà ở xã hội bền vững: Quỹ nhà ở xã hội không đủ lớn, bị cắt giảm, khiến các cặp vợ chồng thu nhập trung bình khó tiếp cận.

Ô nhiễm và hạ tầng kém: Nhà ở giá rẻ hay khu ổ chuột thường thiếu nước sạch, môi trường ô nhiễm, thiếu trường học, bệnh viện, ảnh hưởng nghiêm trọng đến chất lượng sống.

Bất bình đẳng và phân biệt khu vực: Các nhóm đối tượng thiểu số, người thu nhập thấp thường phải sống xa nơi làm việc, ít cơ hội hơn và trong môi trường kém hơn.

Lãi suất cao và rủi ro tài chính: Lãi vay cao cản trở người dân mua, sửa chữa nhà, dễ dẫn đến vỡ nợ, bán nhà, hoặc thậm chí vô gia cư, đặc biệt nguy hiểm khi kinh tế suy giảm.

Cần làm rõ khái niệm và chính sách đột phá

Tại cuộc họp, TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế cao cấp, nhấn mạnh sự cần thiết phải làm rõ khái niệm "nhà ở vừa túi tiền", bao gồm mô hình, tiêu chí và tiêu chuẩn cụ thể. Ông đặt vấn đề về vị trí của sản phẩm này trong thị trường bất động sản Việt Nam, phân loại rõ ràng giữa sở hữu và cho thuê để từ đó ban hành các chính sách hỗ trợ phù hợp. Việc xác định "túi tiền" của người dân Việt Nam theo từng giai đoạn cũng là yếu tố then chốt, giúp xác định liệu giá có phải là vấn đề lớn nhất hay không.

TS. Vũ Đình Ánh cũng đề xuất đề tài nghiên cứu cần tập trung vào việc kiến nghị sửa đổi luật, phân loại chính sách, cơ chế và xác định rõ trách nhiệm của từng cấp (Trung ương, tỉnh, xã) trong việc xây dựng chính sách. Đồng thời, cần đánh giá tác động của phân khúc này đến các phân khúc khác của thị trường.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, đánh giá đây là một đề tài khó, mang tính khoa học và kinh tế xã hội. Ông nhấn mạnh sự cần thiết phải phân định rõ ràng giữa nhà ở thương mại vừa túi tiền với các phân khúc khác và xác định đúng đối tượng thụ hưởng. Ông cảnh báo về nguy cơ bong bóng bất động sản khi tốc độ tăng giá có thể lên tới 12-15% từ năm 2026 trở đi, đặc biệt khi giá bất động sản Việt Nam hiện cao gấp đôi Trung Quốc. "Cần đẩy nhanh đề tài để có thể kịp thời đưa ra các chính sách, nhằm ngăn chặn nguy cơ nổ bong bóng và ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế", ông Nghĩa nhấn mạnh.

GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, chỉ ra rằng nguồn cung sơ cấp khan hiếm, khiến người dân phải tiếp cận thị trường thứ cấp với giá đã bị đẩy lên nhiều lần. Ông đề xuất nhà nước cần đặt ra giá trần cho nhà ở xã hội và nhà ở thương mại để kiểm soát giá. Bên cạnh đó, chi phí đất đai cao, đặc biệt khi bảng giá đất tiệm cận giá thị trường, cũng là yếu tố đẩy giá bất động sản lên cao. Ông kết luận, để giải quyết bài toán nhà ở vừa túi tiền cần tập trung vào hai vấn đề: hạ giá nhà và "làm to" túi tiền (tức tăng thu nhập) của người dân.