Nhà nhỏ và nỗi lo lớn về phá vỡ quy hoạch đô thị

Mới đây, Bộ Xây dựng đề xuất có thêm loại nhà ở thương mại giá rẻ, với diện tích dưới 45m2 nhằm tạo nguồn cung cho loại nhà phân khúc tầm trung. Điều này dấy lên sự lo ngại quá tải hạ tầng và nguy cơ phá vỡ quy hoạch đô thị.

Áp dụng cho khu vực thích hợp

Nhiều chuyên gia nhìn nhận, giá nhà ở tại Việt Nam ước tính gấp 20 - 25 lần thu nhập bình quân. Tại cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 10/2020 tổ chức mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng nhấn mạnh phải tăng nguồn cung đối với nhà ở thương mại giá rẻ. "Đối với nhà ở xã hội 15 - 20 triệu đồng/m2 đã có đầy đủ cơ chế, chính sách, vấn đề là đẩy nhanh việc xây dựng các dự án. Với nhà ở thương mại giá rẻ, khung giá 20 - 28 triệu đồng/m2, có diện tích dưới 45m2, Bộ Xây dựng cũng đã có đề xuất về cơ chế chính sách với mục đích tạo ra nguồn cung căn hộ vừa mức thu nhập để người dân có thể mua được" - ông Lê Quang Hùng nói.

Phó Chủ tịch Hội quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm đánh giá, Bộ Xây dựng đề xuất có thêm loại nhà ở thương mại giá rẻ, cho phép xây nhà có diện tích dưới 45m2 như Thông tư 21 của Bộ Xây dựng ban hành như là một giải pháp tình thế nhằm đáp ứng nhu cầu của người thu nhập trung bình có chỗ ở thích hợp. Giải pháp này nhằm thực hiện Chương trình nhà ở quốc gia và cũng là xu thế của nhiều nước trên thế giới đã áp dụng. Tuy nhiên, việc đưa loại căn hộ này vào các dự án thương mại với tốc độ, quy mô phát triển như Hà Nội hiện nay, khả năng làm tăng quy mô dân số đã được định hướng, xác định trong các quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết hoàn toàn có thể xảy ra. Nhất là khi lại đưa ra cơ cấu tỷ lệ chung cho loại căn hộ này là 25% tổng số căn hộ.

Vì vậy, để đảm bảo quy mô dân số, không nên áp dụng tỷ lệ căn hộ này chung cho tất cả các dự án mà nên căn cứ vào chỉ tiêu dân số đã được khống chế ở từng khu vực để có tỷ lệ căn hộ nhỏ thích hợp trong từng dự án. “Khi loại hình căn hộ này ra đời có khả năng tác động đến hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật của cả khu vực. Do vậy, khi cho phép xây dựng căn hộ có diện tích nhỏ thì phải xem xét các chỉ tiêu công trình hạ tầng xã hội thì mới đảm bảo cuộc sống cho người dân. Đồng thời, phải tính đến khả năng khu vực nào có hạ tầng kỹ thuật đáp ứng được thì mới cho áp dụng loại căn hộ này” - TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm nhấn mạnh.

Để giải quyết tốt giữa việc giải quyết nhu cầu nhà ở và đảm bảo quy hoạch đô thị, các chuyên gia đều cho rằng, từng địa phương cần xem xét và có hướng dẫn áp dụng thích hợp cho từng khu vực. Đối với Hà Nội, TP cần có hướng dẫn áp dụng thích hợp cho khu vực như huyện sắp lên quận, khu vực trung tâm, khu vực nội đô lịch sử… Nếu không tính toán kỹ, quy định cụ thể việc cho phép xây dựng căn hộ diện tích nhỏ sẽ dẫn đến tình trạng các chủ đầu tư đổ dồn vào xây dựng tại những khu vực trung tâm. Từ đó nguy cơ phá vỡ quy hoạch đô thị nặng nề, làm nảy sinh nhiều hệ lụy như tắc nghẽn giao thông, thiếu chỗ đỗ xe, các vấn đề về môi trường...

Nhằm tránh việc các chủ đầu tư chỉ tập trung vào việc xây các căn hộ nhỏ tại các dự án thương mại để bán, nhiều chuyên gia cho rằng, các địa phương cần đẩy mạnh tiến độ những dự án nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng nghiên cứu có thêm cơ chế chính sách ưu đãi để các chủ đầu tư gia tăng phương thức cho thuê và thuê mua căn hộ lớn tại dự án nhà ở xã hội. Như vậy vừa đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dân vừa hạn chế những căn hộ nhỏ dễ gây ra áp lực đô thị.

Theo Bộ Xây dựng, đến nay, cả nước đã hoàn thành 248 dự án nhà ở xã hội (hơn 5,1 triệu mét vuông sàn nhà). So với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 (tối thiểu 12,5 triệu mét vuông sàn nhà vào năm 2020), tỷ lệ nhà ở xã hội hoàn thành mới đạt 41,4%. Ông Nguyễn Văn Đính - Phó tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, tháng 4 vừa qua, Chính phủ đã ban hành nghị quyết về việc cấp bù 2.000 tỷ đồng lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại nhà nước để hỗ trợ chương trình phát triển nhà ở xã hội. Nếu gói này được giải ngân với mức cấp bù lãi suất khoảng 3 - 3,5%/năm, tương đương sẽ có khoảng 60.000 tỷ đồng được rót vào xây dựng các dự án, góp phần tăng nguồn cung nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho hàng ngàn hộ gia đình. Thế nhưng, đã hơn nửa năm trôi qua, chính sách này chưa được triển khai đại trà.

Với Hà Nội, nhằm triển khai có hiệu quả chương trình phát triển nhà ở xã hội, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Chí Dũng cho biết, giai đoạn 2016 - 2020, TP đã kêu gọi đầu tư 62 dự án. Đến nay, 19 dự án đã hoàn thành cung cấp khoảng 0,9 triệu mét vuông sàn nhà ở. Bên cạnh đó, còn 43 dự án đang triển khai với hơn 3,1 triệu mét vuông sàn. So với mục tiêu phát triển khoảng 6,2 triệu mét vuông sàn nhà ở xã hội, TP cần xây dựng thêm khoảng 2,2 triệu mét vuông sàn.

Lãnh đạo Sở Xây dựng thông tin, từ năm 2019, TP đã có quỹ hỗ trợ, đầu tư phát triển nhà ở xã hội từ nguồn tiền thu được tương đương giá trị 20%, 25% quỹ đất ở tại các dự án nhà ở thương mại thực hiện theo trách nhiệm phát triển nhà ở xã hội bằng phương thức nộp tiền. Đến nay, đã có 27 dự án nhà ở thương mại nộp hơn 2.754 tỷ đồng, ngoài ra, còn 96 dự án chưa nộp tiền với khoảng hơn 8.249 tỷ đồng. UBND TP cũng thực hiện một số giải pháp: Rà soát toàn bộ quỹ đất 20% trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; kiên quyết thu hồi, hoặc dừng các dự án chậm triển khai để đề xuất quỹ đất phục vụ phát triển nhà ở xã hội; triển khai 5 khu đô thị nhà ở xã hội tại 4 huyện: Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Thường Tín.

Về tiến độ triển khai 5 khu nhà ở xã hội tập trung của TP, Phó Giám đốc Sở QH - KT Hà Nội Nguyễn Trọng Kỳ Anh cho biết, với tổng diện tích khoảng gần 300ha, khi hoàn thành 5 khu này dự kiến cung cấp thêm 1,2 triệu mét vuông sàn nhà ở. Cụ thể, 2 khu tại xã Tiên Dương, huyện Đông Anh với tổng diện tích 84,22ha với khoảng 6.500 căn hộ đã được phê duyệt Quy hoạch chi tiết; 3 khu còn lại tại xã Cổ Bi, huyện Gia Lâm diện tích khoảng 53ha; xã Đại Mạch, huyện Đông Anh với quy mô 116,7ha; xã Ngọc Hồi, huyện Thanh Trì và huyện Thường Tín diện tích khoảng 44,62ha đã được phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch.