Nhà nát cấp 4: Có nên đập bỏ xây mới để an cư

Bài chia sẻ này của anh bạn mình với bối cảnh 5 năm trước.

Đây là mô hình “Thuê Đất – Xây Nhà trên đất thuê – Cho Thuê Phòng” thuở còn sơ khai với mục tiêu phát triển bền vững 4Win: NGƯỜI ĐẦU TƯ dùng 2 bàn tay trắng, vận dụng tiền của ngân hàng, xây nhà cho thuê trên đất thuê của người khác để kiếm 500tr/năm (trong 8 năm); NGÂN HÀNG nhận được lãi cho vay hơn 1 tỷ với 1 sản phẩm cho vay an toàn, sinh ra dòng tiền để trả hàng tháng; CHỦ ĐẤT có căn nhà 2,5 tỷ; NGƯỜI THUÊ TRỌ có được những sản phẩm phòng cho thuê đáp ứng tốt nhất nhu cầu “An Cư Tạm” của họ.

Với những anh chị em hướng đến nhu cầu “An Cư hết Tạm”, Căn Nhà là Tài Sản Đời Người. Do đó khi các bạn lập kế hoạch Xây Nhà hoặc Mua Nhà sẽ thấy rất nhiều Nút Thắt. Đừng nản lòng từ bỏ ngay mục tiêu An Cư, mà hãy tìm cách tháo gỡ từng NÚT THẮT.

“Nội dung nguy hiểm, chỉ được thực hiện trên truyền hình. Quý khán giả vui lòng không tự thực hiện ở nhà”

Cuối 2015, sau thất bại với startup riêng, tôi quyết định quay lại với con đường mà mình am hiểu hơn là kinh doanh nhà trọ.

Tính cả khoản vay mua đất xây nhà trọ năm 2013 (1,3 tỷ), nâng thêm 2 tầng năm 2014 (800 triệu), và khởi nghiệp thất bại mất 400tr, tôi đã nợ tổng cộng 2,5 tỷ. Rất may, trong số này có 800 triệu vay người nhà không phải trả lãi, còn lại khoản 1,7tỷ tôi phải góp 31,5 triệu/tháng (cả gốc + lãi) trong 6 năm.

Từ đây, tôi phải xin việc làm thuê lại vì thu nhập từ nhà trọ chỉ đủ trả tiền hàng tháng cho ngân hàng, vợ chồng con cái tôi không còn đồng nào để sinh hoạt. Cũng may cả tôi và vợ đều được 2 công ty cũ gọi về làm lại khi họ biết chúng tôi có ý định đi làm lại. Nhờ đó, chúng tôi có lại nguồn thu nhập 35 triệu/tháng để sinh hoạt hằng tháng và phụ thêm vào tiền trả nợ.

Ý TƯỞNG ĐIÊN RỒ & HÀNG LOẠT NÚT THẮT

Khi không còn ở trong con đường tăm tối của quán ăn vặt, dường như chúng ta dễ thấy các cơ hội tốt khác. Trong 1 lần họp lớp cấp 2, nghe đứa bạn kể nhà nó có 1 miếng đất 10mx20m ở Phước Kiểng, Nhà Bè để không 5 năm nay, vì đã từng xây phòng cho thuê tại Tân Phú, nên tôi nảy ra ngay ý định “thuê lại giá bèo” xây phòng cho thuê vì trước sau đất cũng bỏ không. Nhưng vướng mắc lớn nhất ở đây là: ở Tân Phú tôi xây trên đất của mình, còn ở đây lại là “đất thuê”. Do đó, khi bắt tay vào tính toán, ngoài cách quản lý nhà trọ và chi phí làm nhà đã nắm sơ bộ, hàng loạt vấn đề mới mẻ phát sinh ra cần phải tìm tòi cách giải quyết:

1) Làm sao đảm bảo nguồn doanh thu đó ổn định trong nhiều năm? Nếu những nhà xung quanh cũng bắt chước xây phòng cho thuê thì làm sao mình giữ được khách? Họ xây nhà trên đất họ, mình xây nhà trên đất thuê thì rõ ràng mình bất lợi về chi phí và giá cả cho thuê, vậy mình có lợi thế gì hơn họ không?

2) Đầu tư xây mô hình như thế nào để vừa đáp ứng nhu cầu khách trọ ở trên, vừa kiểm soát được suất đầu tư hợp lý

3) Giá thuê bao nhiêu là hợp lý cho cả 2 vì ngoài thu nhập cho thuê đất hàng tháng, họ sẽ có cả một căn nhà sau khi hết thời gian thuê? Phải thuê bao nhiêu năm mới đủ thu hồi vốn và có lãi?

4) Nguồn vốn vay ở đâu vì tôi không có đồng nào (ngân hàng không cho vay tiền xây nhà trên đất thuê)? Lấy tài sản gì thế chấp (vì nhà Tân Phú đã thế chấp vay 1,7 tỷ)?

5) Lãi suất ngân hàng có ổn định hay không, liệu trong thời gian dài vậy kinh tế vĩ mô sẽ có những ảnh hưởng gì đến lãi vay (vì giai đoạn 2010-2013 lãi vay từng có thời điểm lên tới 18%-24%).

6) Gia cảnh chủ đất, tại sao họ lại cho thuê đất: không có vốn, hay chưa biết cách làm, hay lớn tuổi rồi làm không nổi, hay giàu quá không thèm làm chuyện nhỏ (những người có đất trống để không toàn dân có tiền), hay muốn đầu tư cho con cái, hay vướng quy hoạch không xây được,…? Đất đó có tranh chấp giữa các thành viên trong gia đình chủ đất không?

7) Làm sao thuyết phục được chủ đất cho thuê trong thời gian dài?

8) Ràng buộc pháp lý với chủ đất thế nào để họ không lấy lại đất khi mình vừa xây xong? Nếu họ lấy lại trước hợp đồng họ phải bồi thường như thế nào? Đất đó họ đã cầm cố chưa, nếu đã cầm cố lỡ họ phá sản ngân hàng tịch thu đất thì mình có được đền bù phần nhà không?…

9) Những rủi ro của mô hình kinh doanh này

Hàng loạt các trở ngại trên, cộng thêm việc thuê đất xây nhà kiên cố cho thuê dường như chưa thấy ai làm (hoặc tôi chưa biết) làm tôi muốn chùn bước.

TÌM HIỂU NHU CẦU KHÁCH THUÊ VÀ BÀI TOÁN ĐẦU TƯ

Thời gian đầu, tôi dành nhiều thời gian gặp gỡ trò chuyện với các khách trọ của mình ở Tân Phú. Nhờ đó, tôi đã phát hiện ra rất nhiều nhu cầu quý giá từ khách ở trọ để trả lời được vướng mắc về điều kiện bắt buộc thực hiện kế hoạch này.

Nhiều người đầu tư nhà trọ trên đất của mình vẫn không hiệu quả do bị sai lầm “vừa thừa vừa thiếu”. Cái khách trọ không có nhu cầu thì lại trang bị, cái khách trọ cần sử dụng lại không có. Ví dụ, phòng cho thuê tại nhà bạn tôi, họ đầu tư cho cửa phòng bằng gỗ 3,5 triệu đồng một bộ, trong khi cửa sắt chỉ 1,5 triệu, nhưng lại bỏ bớt lavabo trong toilet, chỉ làm sàn nước ngồi bệt mà không có bồn rửa chén ở khu bếp

Đánh giá về đối tượng khách hàng, tôi chọn cho mình phân khúc “nhân viên văn phòng mới ra trường và các cặp vợ chồng mới cưới”. Lý do: tôi muốn cạnh tranh trong phân khúc phòng 2,8tr – 3,6tr và trong phân khúc này, tôi có những lợi thế cạnh tranh “khó bị bắt chước” so với đối thủ. Đối tượng này ở tập trung nhiều nhất ở Quận 1, Quận 3, Quận 10, Quận 4, Phú Nhuận, Tân Bình, Bình Thạnh (giáp Quận 1), và cũng khả thi ở khu vực đất nhà bạn tôi ở Phước Kiểng Nhà Bè (dành cho những người làm ở Quận 4 và Quận 7.

Sau khi tính toán, tôi ra được các con số khả thi: chi phí đầu tư 2,7 tỷ đồng, nếu đảm bảo phòng luôn đầy 90% thì lợi nhuận sẽ là 45 triệu đồng một tháng (20% một năm), trong 7 năm sẽ thu hồi vốn (bao gồm cả lãi vay ngân hàng thời điểm này là 8,25%, nhưng tôi dự toán 12% để trừ hao, và chi phí tái tái đầu tư sửa chữa). Do đó, tôi đưa ra một con số an toàn là thuê 15 năm để mình còn 8 năm lợi nhuận.

Có được kế hoạch kinh doanh khả thi trong tay, tôi bắt đầu tìm nguồn vốn. Đây mới là vấn đề nan giải vì những người có tiền họ không muốn đầu tư kiểu lượm bạc cắc như vậy. Hơn nữa tôi lại quá trẻ, lại mới “banh xác” với quán ăn vặt nên không ai có niềm tin (kể cả người thân). Tôi đánh liều hỏi mượn nhà của ba mẹ để đi vay.

Lần đầu tiên khi nghe tôi đề cập, ba mẹ nhìn tôi như ở trên trời xuống, tưởng tôi do bị sốc cái vụ kinh doanh ăn vặt nên bị chạm thần kinh, vì mới nghe qua sẽ có ngay cảm giác: “Cầm cố nhà của mình lấy tiền đi xây nhà cho người ta, sau đó cho luôn người ta cái nhà”. Thuyết phục cả tháng trời, dùng mọi lý lẽ và cơ sở phân tích logic, dựa trên kết quả kinh doanh hiệu quả của căn nhà ở Tân Phú, ba mẹ mới dần có niềm tin mà chấp nhận. Trước khi liều mình đưa chân sang tên căn nhà cho tôi đi cầm, ba mẹ chỉ nhắn nhủ: “Ba mẹ làm cả đời chỉ có cái nhà, trước sau cũng để lại cho 2 anh em, con làm sao đừng để ba mẹ gần cuối đời phải ra đường ở”. (Ba mẹ phải sang tên cho tôi để tôi hợp thức hóa lý do vay tiền mua nhà, và vợ chồng tôi mới chứng minh được thu nhập cho ngân hàng).

Về việc ổn định lãi vay ngân hàng trong thời gian dài, nhờ có cơ hội tiếp xúc nhiều cấp quản lý ở các tập đoàn lớn, đặc biệt thông tin quý giá từ các khách hàng của tôi ở lĩnh vực Bất Động Sản, tôi có chút vững tin. Sau giai đoạn nổ bong bóng 2008-2013, các công ty BĐS đã trưởng thành hơn nhiều. Hiện họ cũng vay tiền đường trường, nhưng đã cẩn trọng hơn và các chuyên gia tài chính của họ cũng đã tính đến rủi ro biến động lãi vay, thị trường để đánh giá tình hình khả thi. Xem như họ đã tính hết rồi, mình chỉ bắt chước theo thôi mà, chưa kể tôi trừ hao biên độ tới 4% (dự trù 12%s o với 8,25% hiện tại). Giả sử các chuyên gia tài chính ở các công ty BĐS tính sai thì xem như mình xui, nhưng tệ lắm mình cũng chỉ không có lãi chứ không thể lỗ

QUÁ TRÌNH THUÊ ĐẤT

Lúc này, vận đen lại đến: Gia đình nhà bạn tôi không muốn cho thuê đất nữa vì có kế hoạch xây nhà. Vừa tìm ra “công thức khả thi” lại không thực hiện được đúng là khó nuốt. Ngồi nghiệm lại, tôi nghĩ người có đất để không, thậm chí có cả đất cả tiền, nhưng chưa biết tận dụng mảnh đất của mình thật ra còn nhiều lắm, đâu phải chỉ có mỗi nhà bạn tôi. Thế là tôi lên các trang rao vặt về BĐS tìm kiếm “đất cho thuê” ở các khu trung tâm. Và may mắn đã mỉm cười sau vài tuần, tôi thấy có một căn nhà nát 6mx18m đang cho thuê ở ngay quận 3.

Rút kinh nghiệm từ những sai lầm khi thuê mặt bằng mở quán ăn vặt, tôi “ngồi chầu” ở khu xóm này suốt một tuần liền để tìm hiểu gia cảnh chủ đất và lý do họ cho thuê. Tôi phát hiện ra vợ chồng anh chủ đất khoảng 40 tuổi và rất giàu, họ làm ăn lớn nên việc xây nhà trọ với họ như lượm bạc cắc mà lại mất thời gian. Nhà họ dư 5-6 phòng (40m2 mỗi phòng) để không, nhưng họ không cần cho thuê (khu này có thể cho thuê 5-6 triệu một phòng), mà để sau này con cái lớn lên xây nhà ở gần. Vì vậy, nếu cho mình thuê sau 15 năm, khi con họ lớn sẽ có một tài sản để lại. Tìm hiểu thêm hàng xóm xung quanh, được biết gia đình họ sống ở đây mấy chục năm và rất được hàng xóm quý mến, nên khả năng lấy lại đất sớm hay làm khó dễ khi mình làm ăn được khá thấp. Do đó, tôi quyết định tiếp xúc làm việc với chủ đất và đồng ý với mức cho thuê 20 triệu/tháng của họ.

Điều đáng lo nhất về pháp lý, tôi nhờ 2 công ty luật tư vấn về hợp đồng thuê để đảm bảo quyền lợi cho mình khi “Xảy ra sự cố” bên thuê lấy lại đất trước thời hạn. Khi nhờ bạn bè làm ngân hàng kiểm tra giấy tờ nhà lại phát sinh thêm 1 điểm đáng lo khác: mảnh đất này họ đã cầm cố cho ngân hàng để vay 2 tỷ. Tôi lại phải thêm những điều kiện ràng buộc về hợp đồng thuê đất để bảo vệ mình.

Sau 5 tháng thi công, nhà trọ tôi đã đi vào hoạt động và chi phí chỉ hết 2,5 tỷ đồng. May mắn hơn nữa, cả 22 phòng đều được thuê hết trong vòng chưa tới 10 ngày sau khi đăng quảng cáo. Và từ đây tôi phát hiện ra nhu cầu ở trọ theo chuẩn mình đang thiết lập của khách hàng mục tiêu rất lớn. Tôi tự tin mình sẽ duy trì được doanh thu ổn định trong suốt 15 năm (ít nhất là 7 năm đầu để thu hồi vốn).

Như vậy, hiện tại nhà trọ ở Tân Phú cho tôi 35 triệu đồng, ở quận 3 là 45 triệu, lương 2 vợ chồng 35 triệu. Trong 7 năm tới, hàng tháng tôi đóng cho ngân hàng 70 triệu đồng cho tổng 2 khoản vay 4,2 tỷ, còn lại 45 triệu sẽ trích ra 15 triệu trả dần cho khoản 800 triệu đồng không lãi của người nhà trong 4,5 năm, vợ chồng tôi còn lại 30 triệu đồng sinh hoạt để góp cho bố mẹ và nuôi 2 đứa con. Cố gắng 7 năm nữa mọi việc sẽ ổn.

“Đường xa mới biết ngựa tài”. Mọi việc vẫn còn ở phía trước, dù tính toán đến đâu thì bất cứ mô hình kinh doanh nào cũng luôn có 15-20% “hên xui” cùng nhiều điều chưa thể tính tới. Và 15 năm là một khoảng thời gian… dài kinh khủng. Nhưng tôi nghĩ cơ hội thành công khả thi cho 1 business với 2 bàn tay trắng như vậy chắc không nhiều. Do đó, cứ tiến tới thôi.

Trả lời cho câu hỏi ở tiêu đề, chúng ta sẽ thấy: “Thuê đất – Vay tiền Xây Nhà trên đất thuê của người khác” còn khả thi. Vậy nếu chúng ta đang sở hữu Nhà nát cấp 4 của mình, thì việc đập bỏ xây lại 1 căn nhà mới, to bự đàng hoàng để An Cư lẽ nào không khả thi?