Nhà giá thấp… xây trên giấy

Chiến lược phát triển nhà giá thấp (dưới 20 triệu đồng/m2) vẫn đang bị đặt dấu hỏi về tính khả thi trong việc cụ thể hóa, dù đã hơn một năm Chính phủ ban hành Nghị quyết số 84/NQ-CP và giao Bộ Xây dựng xây dựng chiến lược này.

Chuyện… tế nhị

Mang câu hỏi “nhà bình dân từ 20 triệu đồng/m2 trở xuống luôn được cho là có sức cầu cao nhất và được hứa hẹn tạo nhiều cơ chế ưu đãi từ các cơ quan liên quan, tại sao các anh, các chị lại không mặn mà” trao đổi với đại diện các chủ đầu tư, phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán luôn nhận được những cái lắc đầu rất ý nhị.

Người thì bảo rằng, quỹ đất ngày càng hiếm, có được lô nào, ai cũng chăm chăm tính đến việc phát triển các dự án “có giá bán cao cao chút thì mới bù đắp được cả trăm thứ chi phí có tên và cả không tên”; người lại nhận định, khi chi phí đầu vào gồm cả nguyên vật liệu, giá nhân công, giá đất… tăng rất nhanh và dự kiến sẽ còn tăng nữa thì việc giảm giá nhà là không tưởng, đó cũng là xu hướng tại các đô thị lớn trên thế giới khi nhà thuê sẽ là “cứu cánh” cho phần lớn cư dân thành thị. Có chủ đầu tư thì nói thẳng hơn rằng, “chính cái ‘hứa hẹn ưu đãi’ của các cơ quan liên quan lại là lực cản cho việc phát triển nhà giá thấp, bởi lâu nay họ mới chỉ… được nghe hứa hẹn chứ đã có giải pháp thực tế gì đâu”?

Ông Ngô Đức Sơn, Phó tổng giám đốc Công ty DRH Holdings từng nhận xét, những chính sách, cơ chế ưu đãi cho nhà ở xã hội, nhà giá thấp không hiểu sao rất khó áp dụng trên thực tế.

“Chính sách thì rất hay, nhưng sau một thời gian thi hành có nhiều điểm bất cập như thủ tục giao đất phức tạp, phát sinh vấn đề về mua, bán suất nhà ở xã hội... Như vậy, giữa chính sách và thực tiễn sẽ có độ vênh nhất định”, ông Sơn nói.

Tại TP.HCM, Công ty TNHH Lê Thành vốn là doanh nghiệp ít ỏi theo đuổi phân khúc nhà ở giá rẻ, nhưng ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty phải thốt lên rằng, doanh nghiệp ông không biết có nên theo đuổi phân khúc này không, vì quá nản với thủ tục hành chính.

“Để làm được một dự án chung cư phải mất từ 2 - 3 năm mới xong thủ tục, thậm chí mất 10 năm”, ông Lê Hữu Nghĩa nói. Cũng theo ông, nếu thủ tục như bây giờ, cộng với quỹ đất tại TP.HCM ngày càng ít, thì người thu nhập thấp mãi mãi thuê nhà.

Thực ra, thuê nhà cũng không phải là giải pháp quá tệ, nhất là với những lao động phổ thông, hay những người trẻ có thể thay đổi tư duy “an cư mới lạc nghiệp”. Tuy nhiên, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy nhiều quý gần đây, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, TP.HCM tăng liên tục mỗi quý vài phần trăm, chẳng hạn như quý II/2021, giá chung cư tại hai đô thị này tăng 5 – 10% so với quý IV/2020. Về con số tuyệt đối, hầu hết các dự án căn hộ mới có giá dao động từ 30 – 40 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và cao hơn tại TP.HCM.

Nhà đầu tư mua căn hộ giá cao chắc chắn mức cho thuê cũng không thể rẻ, trong khi hầu như chưa có chủ đầu tư nào xây nhà cho thuê, thuê mua với mức giá hợp lý với người lao động phổ thông. Do đó, kể cả chấp nhận đi thuê nhà thì để tìm được một căn hộ tử tế cũng ngoài tầm tay của đa số người lao động.

Xét về chính sách, tháng 5/2020, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 84/NQ-CP và giao Bộ Xây dựng xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở thương mại giá rẻ. Đến tháng 5/2021, thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp còn thiếu cũng là vấn đề được Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đề cập rất kỹ tại buổi làm việc với Bộ Xây dựng.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, vấn đề là các chính sách ưu đãi đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp chưa được quy định trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thuế..., trong khi Nghị quyết của Chính phủ không phải là văn bản quy phạm pháp luật nên sẽ khiến các địa phương gặp khó khăn khi thực hiện.

Là một trong những người chắp bút cho Nghị quyết phát triển nhà giá thấp trình Chính phủ thông qua, ông Vũ Văn Phấn, nguyên Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng từng nhấn mạnh, phương án Nghị quyết chỉ là một vế, bởi muốn xây dựng một cơ chế ưu đãi riêng liên quan đến thuế và một số khung hạ tầng chính sách có thể áp dụng, nhất thiết phải sửa hoặc bổ sung vào các Luật Nhà ở hoặc Luật kinh doanh bất động sản.

Báo cáo mới đây của JLL Việt Nam cho thấy, tỷ lệ giá bán căn hộ bình dân so với thu nhập không ngừng tăng lên trong 5 năm qua. Dù đơn vị này thể hiện sự lạc quan về khả năng chi trả của khách hàng do thu nhập người dân tăng lên, nhưng điều này không đồng nghĩa với việc xóa đi thực trạng về giá nhà vẫn xa tầm với đại bộ phận người có nhu cầu ở thực hiện nay.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường của JLL Việt Nam, trở ngại lớn nhất của các dự án bình dân hiện nay là nguồn cung chứ không phải sức cầu, do quỹ đất có tiềm năng phát triển nhà ở bình dân khá khan hiếm. Khả năng tiếp cận nguồn dự án tiềm năng cũng vì thế mà hạn chế khiến các nhà phát triển khó có thể tính được bài toán căn hộ giá rẻ. Chưa kể, thủ tục phê duyệt các dự án mới bị trì hoãn đã cản trở khả năng khởi động dự án của theo kế hoạch làm nguồn cung vốn nhà giá thấp đã ít lại càng hiếm.

Thế giới làm nhà giá rẻ ra sao?

Trên thế giới, các chương trình phát triển nhà ở dành cho những người có thu nhập thấp đã được thực hiện từ rất lâu và không giống với các loại hình phát triển nhà ở xã hội hiện nay tại Việt Nam.

Chẳng hạn tại Trung Quốc, từ cách đây 20 năm, quốc gia này đã thực hiện chiến lược phát triển nhà giá thấp theo hướng thương mại hóa việc xây dựng, phân phối và sử dụng.Trong đó, các công ty tham gia xây dựng nhà ở thu nhập thấp được chính phủ miễn một số loại thuế và được chính phủ cho vay vốn. Tuy nhiên, yêu cầu sau đó là phải bán lại cho chính phủ, từ đó chính phủ sẽ bán hoặc cho thuê thấp các đối tượng được chọn với mức thấp hơn khoảng 30 - 50% giá thị trường.

Để tài trợ cho chương trình này, Trung Quốc bắt buộc tất cả các cư dân ở đô thị có việc làm phải tiết kiệm một phần lương thông qua đơn vị công tác để hình thành quỹ tiết kiệm dài hạn phát triển nhà ở. Đồng thời, người chủ tuyển dụng cũng phải đóng góp một tỷ lệ tương ứng vào tài khoản của người lao động hàng tháng dành cho việc này. Sau đó, những người không có nhu cầu mua hoặc thuê mua nhà, khi về hưu sẽ được nhận lại toàn bộ khoản tiền đã nộp cộng với lãi suất; những người có nhu cầu mua nhà sẽ được xem xét, nếu đúng đối tượng và có khả năng trả nợ thì được vay tiền mua nhà.

Việc thực hiện chính sách quốc gia tiết kiệm bắt buộc để phát triển nhà ở cũng được áp dụng tại Singapore. Trong đó người lao động phải đóng góp tiết kiệm tiền lương tháng cho CPF (người sử dụng lao động đóng 14%/tháng và người lao động, công chức thu nhập thấp phải đóng 20%/tháng). Ngoài ra, để người dân có thể mua nhà, chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng người dân chỉ phải trích dưới 20% thu nhập để trả tiền mua nhà. Với chính sách này, cho tới nay, Singapore có trên 90% cư dân sở hữu nhà, trong đó có tới 83% số người được sở hữu nhà ở giá thấp.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, có một số gợi ý chính sách từ các quốc gia nói trên có thể cân nhắc thực hiện, tuy nhiên, việc áp dụng tại Việt Nam cũng cần tính đến một số đặc thù. Ngoài ra, một trong nhiều vấn đề với việc phát triển nhà giá thấp ở Việt Nam là câu chuyện quỹ đất khi quỹ đất dành cho nhà ở thương mại giá rẻ trong nội đô TP.HCM và Hà Nội đang là bài toán cực kỳ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản.