Nhà giá rẻ đã 'mất tích'

Trong khi các công ty nghiên cứu thị trường tuyên bố nhà dưới 40 triệu đồng/m2 đã tuyệt chủng tại TP.HCM (HM:HCM) thì trong công bố mới đây, Sở Xây dựng TP cho biết, nhà từ 20 - 40 triệu đồng/m2 chiếm tới hơn 40% trong tổng số căn hộ.

Mỗi nơi một quy chuẩn

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, từ đầu năm đến nay, đơn vị này đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn hình thành trong tương lai của 14 dự án với 11.948 căn hộ. Tổng diện tích sàn là hơn 1,23 triệu m². Trong đó, căn hộ chung cư là 11.038 căn, diện tích sàn hơn 1 triệu m². Nhà ở thấp tầng là 910 căn, diện tích sàn hơn 225.400 m². Trong đó, phân khúc cao cấp (hạng A) giá trên 40 triệu đồng/m² chiếm đến gần 59% thị phần, với 7.040 căn; phân khúc trung cấp (hạng B) giá từ 20 - 40 triệu đồng/m² chiếm hơn 41%, với 4.908 căn. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ bình dân (hạng C) giá dưới 20 triệu đồng/m² đã "mất tích" trên thị trường. Sở Xây dựng TP.HCM so sánh với thị trường của năm 2020, phân khúc căn hộ cao cấp chiếm hơn 69% với 3.163 căn được bán ra thị trường. Phân khúc căn hộ trung cấp chiếm hơn 27% với 1.243 căn; có 3,6% căn hộ bình dân với 163 căn được bán ra thị trường.

Lãnh đạo một công ty bất động sản cho biết: “Một điều khá nguy hiểm là các báo cáo về thị trường có thể tác động đến các quyết định về chính sách của nhà nước.

Nếu các thông tin đến tay các lãnh đạo, những người có thể quyết định các quyết sách không đầy đủ hoặc không đúng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến việc ban hành các quy định của pháp luật.

Chính vì vậy, việc có một tổ chức nghiên cứu thị trường độc lập, đáng tin cậy là điều vô cùng quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản đang thiếu sự minh bạch”.

Đáng nói là "quan điểm" về các loại căn hộ lại vênh nhau rất lớn. Bộ Xây dựng phân cấp, mức giá dao động từ khoảng 35 - 45 triệu đồng/m ² được gọi là căn hộ trung cấp và căn hộ cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m2 và dưới 35 triệu đồng/m2 là căn hộ bình dân.

Còn các công ty nghiên cứu thị trường như Danh Khôi Việt Nam, CBRE Việt Nam, Savills Việt Nam, Colliers Việt Nam lại phân căn hộ trung cấp từ dưới 40 - 50 triệu đồng/m ² (chưa bao gồm thuế VAT), căn hộ cao cấp (hạng A) từ trên 50 triệu đồng/m2 và căn hộ bình dân (hạng C) có giá dưới 40 triệu đồng/m2.

Riêng Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lại cho rằng, theo khảo sát của HoREA, trên thị trường, giá nhà từ 35 triệu đồng/m² trở lên đã được xếp vào loại nhà cao cấp, chứ không phải từ 40 triệu đồng/m² trở lên mới được tính là căn hộ cao cấp.

Số liệu "phòng lạnh" và thực tế khác nhau

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Công ty Danh Khôi Việt Nam, nhận định hiện nay trên thị trường TP.HCM giá căn hộ thấp nhất cũng từ 32 - 40 triệu đồng/m²; điều đáng nói từ đầu năm đến nay, loại hình căn hộ cao cấp và hạng siêu sang chiếm tỷ lệ rất lớn đến 70 - 80% rổ hàng, căn hộ hạng B từ dưới 40 - 50 triệu đồng/m² (chưa bao gồm thuế VAT) cũng rất hiếm. Đối với căn hộ bình dân có giá từ 32 - 40 triệu đồng/m² nếu như trong quý 1/2021 còn xuất hiện vài cái tên như Mizuki của Công ty Nam Long ở Q.Bình Tân hay Pi City ở Q.12 thì nay cũng đã gần như không còn.

Vấn đề là hiện nay theo ông Nguyễn Hoàng, không biết có một cơ chế thống kê nào đảm bảo tính chính xác trên thị trường hay không. Trong khi con số thống kê của cơ quan chức năng như Sở Xây dựng hay Bộ Xây dựng công bố những dự án đủ điều kiện được phép bán nhà hình thành trong tương lai, giá bán đều căn cứ vào báo cáo của chủ đầu tư. Nhưng các báo cáo này bao giờ cũng có độ trễ và sai số nhất định vì đa số khi cơ quan chức năng công bố được bán thì các dự án này đã bán hết từ lâu và mức giá thực tế cũng đã tăng so với ban đầu. Trong khi các công ty nghiên cứu thị trường "cào" số liệu thực đang diễn ra trên thị trường nên cập nhật và chính xác hơn, phản ánh được diễn biến, hơi thở thị trường.

“Thực ra những con số thống kê về thị trường như vậy thì Sở Xây dựng mới đưa ra trong thời gian khoảng 1 - 2 năm nay thôi, trước giờ hoàn toàn do các đơn vị nghiên cứu thị trường công bố. Các con số thống kê của cơ quan chức năng cũng chỉ như một kênh tham khảo, cùng với 3 - 4 đơn vị đưa ra con số thống kê lâu nay. Giữa con số của cơ quan chức năng và của các đơn vị, có thể có sự khác nhau do cách tổng hợp số liệu, cách phân cấp loại hình căn hộ/bất động sản, độ chênh về thời gian... nhưng cơ bản vẫn thể hiện bản chất xu hướng dòng chảy của thị trường”, ông Nguyễn Hoàng nói.

Bà Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty Exim Land, hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản, cho rằng các công ty khi đưa ra số liệu báo cáo thường tập trung vào các dự án, khu vực mà họ đang phân phối, đang bán hoặc đưa ra các con số thống kê có lợi cho họ nên tính khách quan không có. Số liệu của Sở Xây dựng chủ yếu dựa vào việc các doanh nghiệp báo cáo. Nhưng các con số doanh nghiệp gửi Sở Xây dựng cũng có khi còn không đúng, nên những con số cũng chỉ có tính tương đối.

“Hiện nay loại căn hộ mới mở bán với giá khoảng 40 triệu đồng/m² gần như cũng không còn, chỉ có thể mua lại các căn hộ cũ tại các dự án đã bán trước đây. Bởi TP.HCM đã thiết lập một mặt bằng giá căn hộ cao ngất ngưởng, các chủ đầu tư đẩy giá lên quá cao, ngay cả tỉnh Bình Dương giáp ranh TP.HCM giá căn hộ cũng đã đẩy lên bình quân 40 triệu đồng/m²”, bà Cẩm Tú cho hay.

Cần một tổ chức nghiên cứu độc lập

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nói thẳng số liệu thống kê của Sở Xây dựng cũng chưa hợp lý. Dẫn chứng năm 2019, Sở Xây dựng đưa ra con số tổng số nhà ở đưa ra thị trường là 23.046 căn; trong đó, chỉ riêng 1 dự án đại đô thị tại TP.Thủ Đức (Q.9 cũ) đã chào bán 10.007 căn hộ cao cấp, chiếm 43,4% thị phần của thị trường, nhưng lại được thống kê vào loại căn hộ trung cấp, nên chưa chính xác.

"Chúng tôi giả định, phân nửa số lượng căn hộ trung cấp (nêu trên) được tính vào thống kê căn hộ cao cấp, thì số lượng căn hộ cao cấp sẽ vào khoảng 80.797 căn, chiếm đến tỷ lệ 56,8%, áp đảo trên thị trường trong 5 năm gần đây. Riêng quý 1/2021, tỷ lệ nhà ở cao cấp, hạng sang chiếm đến 59%, nhà ở trung cấp chiếm 41% và không còn căn hộ giá bình dân (0%)", ông Châu nói và lưu ý tình trạng rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Bộ Xây dựng đã báo cáo trong giai đoạn 2015 - 2020, cả nước đã thực hiện 248 dự án nhà ở xã hội, với khoảng 100.000 căn hộ, chỉ đạt 41,4% kế hoạch. Cơ cấu sản phẩm nhà ở như trên là biểu hiện rõ nét của tình trạng “lệch pha cung - cầu”, thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững, do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp như Bộ Xây dựng và HoREA đã nhiều lần cảnh báo.

Lãnh đạo một công ty bất động sản cũng cho rằng hiện nay đang xảy ra tình trạng loạn báo cáo, các số liệu thống kê của mỗi đơn vị mỗi khác khiến doanh nghiệp không biết tin vào đâu nên đành dựa vào kinh nghiệm của bản thân cộng với sự am hiểu về thị trường để đầu tư dự án và phân khúc phù hợp với nhu cầu của thị trường. Không những vậy, các báo báo đưa ra số liệu về giá bán, số lượng căn hộ không chính xác còn ảnh hưởng đến tâm lý, quyết định của người dân, khách hàng khi mua căn hộ.