Nhà đầu tư vào mùa ‘săn’ bất động sản giảm giá ở Trung Quốc

Thị trường bất động sản thương mại ảm đạm của Trung Quốc dự kiến thu hút những nhà đầu tư ‘săn hàng’ giá hời trong năm nay sau khi giá giảm sâu đến 30% trong bối cảnh kinh tế khó khăn và nguồn cung dư thừa.

Theo hãng tư vấn bất động sản Colliers International Group, giá trị văn phòng hạng A ở một số thành phố lớn của Trung Quốc hiện giảm khoảng 30% so với mức cao trước đại dịch Covid-19.

“Với mức độ điều chỉnh sâu của giá, có rất nhiều cơ hội săn hàng giá hời. Tất cả phụ thuộc vào đánh giá của người mua đối với triển vọng nền kinh tế Trung Quốc”, Jimmy Gu, đồng giám đốc thị trường vốn và dịch vụ đầu tư của Colliers, bình luận.

Trong những năm trước đại dịch Covid-19, các tòa nhà phòng hạng A ở Thượng Hải và Bắc Kinh từng được các quỹ bất động sản toàn cầu săn lùng, vì chúng hấp dẫn hơn về triển vọng tạo thu nhập so với tài sản văn phòng ở New York và London. Ngay cả trong những năm gần đây, văn phòng hạng A ở hai thành phố này nhìn chung tránh được những thách thức đè nặng lên các tòa nhà văn phòng trên toàn cầu, chẳng hạn như lãi suất tăng và các thỏa thuận làm việc từ xa kết hợp với tại văn phòng.

Tuy nhiên, gần đây, các nhà đầu tư tổ chức đã bán những tài sản như vậy do triển vọng kinh tế Trung Quốc ảm đạm và tình trạng dư cung gây sức ép lên lĩnh vực này. Điều đó càng khiến bức tranh rộng lớn hơn trong ngành bất động sản của Trung Quốc càng thêm u ám, với thị trường nhà ở đang phải vật lộn với cơn suy thoái chưa từng thấy kể từ năm 2021.

Dữ liệu của Colliers cho thấy, các văn phòng hạng A ở Bắc Kinh và Thượng Hải, hai thành phố lớn nhất Trung Quốc, được giao dịch ở tỷ suất vốn hóa (capitalization rate) khoảng 5% trong quí vừa qua, cao nhất trong hơn một thập niên. Sự gia tăng tỷ suất vốn hóa, tức là thu nhập ròng hàng năm chia cho giá giao dịch của tài sản, thường báo hiệu sự sụt giảm giá trị bất động sản.

“Sự gia tăng lợi suất đầu tư ở tài sản văn phòng của Trung Quốc trở nên đặc biệt rõ ràng vào năm ngoái. Chúng ta đã đến thời kỳ thị trường của người mua”, Jimmy Gu nhận định.

Ông giải thích, một phần nguyên nhân giá tài sản văn phòng ở Trung Quốc bị kéo xuống là do các quỹ bất động sản toàn cầu chịu áp lực thoái vốn sau khi đại dịch Covid trì hoãn hoạt động này. Bên cạnh đó, giá thuê giảm và xu hướng giảm tiếp xúc với tài sản văn phòng toàn trên cầu cũng góp phần đẩy giá đi xuống.

Tại Thượng Hải, giá thuê văn phòng giảm xuống mức thấp nhất trong gần một thập niên trong quí vừa trước và có thể còn giảm hơn nữa trong năm nay do nguồn cung tăng, theo Colliers. Tại Bắc Kinh, mức hấp thụ ròng của không gian văn phòng, thước đo công suất sử dụng, chỉ phục hồi bằng 1/3 mức trước đại dịch, báo hiệu nhu cầu yếu.

Jimmy Gu cho biết, những nhà đầu tư săn hàng giá rẻ, chủ yếu là doanh nhân tư nhân và cá nhân có giá trị tài sản ròng cao, đã bắt đầu mua vào ở mức giá thấp. Điều này dẫn đến sự gia tăng lượng giao dịch có giá trị nhỏ. Hiện nay, hơn 80% giao dịch bất động sản thương mại đã hoàn thành ở Trung Quốc có giá trị dưới 1 tỉ nhân dân tệ (139 triệu đô la Mỹ), trong khi những năm trước, chỉ có khoảng một nửa lượng giao dịch có giá trị dưới mức đó.

Tháng trước, tại Thượng Hải, một nhà cung cấp phần mềm địa phương đã mua một dự án văn phòng ở vùng ngoại ô với giá 380 triệu nhân dân tệ, chủ yếu sử dụng vốn có sẵn. Tại Bắc Kinh, hồi tháng 11, một nhà sản xuất rượu cho biết sẽ mua lại một dự án văn phòng quan trọng gần khu đại sứ quán nước ngoài từ nhà phát triển bất động sản thương mại Soho China.

Các giao dịch đáng chú ý bên ngoài lĩnh vực văn phòng bao gồm một nhà sản xuất xi măng địa phương mua khách sạn Bulgari Hotel Shanghai với giá 2,4 tỉ nhân dân tệ vào tháng 11. Và hai nhà tài phiệt than đá từ vùng Nội Mông mua ba tòa tháp căn hộ dịch vụ cao cấp ở khu tài chính Lục Gia Chủy của Thượng Hải với giá 4,1 tỉ nhân dân tệ (580 triệu đô la Mỹ).

Một điểm sáng khác là các trung tâm mua sắm ở các thành phố cấp 2 và cấp 3. Theo Flora He, giám đốc dịch vụ định giá của Colliers ở Trung Quốc, mức định giá của nhưng trung tâm mua sắm này được hỗ trợ sau khi hồi tháng 3-2023, Trung Quốc thí điểm chương trình cho phép các tín quỹ bất động sản huy động vốn để đầu tư vào các tài sản này.

“Nếu có thêm nhiều mầm xanh xuất hiện trong nền kinh tế Trung Quốc, có khả năng khối lượng giao dịch bất động sản thương mại phục hồi hơn nữa trong năm nay”, Jimmy Gu nhận định.