Nhà đầu tư 'The Big Short' cảnh báo 'thảm họa' tài chính đang hình thành trên thị trường BĐS Mỹ

Hơn một thập kỷ sau khi cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp ở Mỹ đe doạ phá huỷ hệ thống tài chính quốc tế, một nhà đầu tư “Big Short” đã lần nữa nhìn thấy thảm họa đang diễn ra âm ỉ bên trong thị trường bất động sản.

Dave Burt, CEO của công ty nghiên cứu đầu tư DeltaTerra Capital, là một trong số ít những người nhận ra thị trường nhà đất Mỹ đang trên bờ vực sụp đổ vào năm 2007, theo CNBC.

Ông đã giúp hai nhân vật chính trong cuốn sách bán chạy nhất của Michael Lewis “The Big Short” đặt cược chống lại thị trường cho vay thế chấp mua nhà trước cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Cuối cùng, ông Burt và các khách hàng đã đúng. Nhờ đó, họ đã kiếm được hàng triệu USD.

Bây giờ, ông tin rằng một rủi ro về khí hậu đang bị nhà đầu tư bỏ qua có thể khiến lịch sử lặp lại.

“Tôi luôn đề phòng những vấn đề lớn mang tính hệ thống này và có một số lý do để lo ngại”, ông chia sẻ.

Vị CEO cho biết nghiên cứu của DeltaTerra Capital cho thấy 20% nhà ở tại Mỹ đang gặp “rủi ro đáng kể” do bị định giá sai vì vấn đề lũ lụt. Nếu rủi ro biến thành sự thật, ông cảnh báo hậu quả có thể giống với sự điều chỉnh bất thường đã thấy trong cuộc khủng hoảng năm 2008.

“Chúng tôi cho rằng vấn đề định giá này có thể bằng 1/4 quy mô và mức độ căng thẳng của cuộc khủng hoảng tài chính thôi. Tuy nhiên, cộng đồng bị ảnh hưởng sẽ chịu thiệt hại rất nặng nề”, Burt cho hay.

Nhận định của Burt được đưa ra ở thời điểm thị trường bất động sản của Mỹ đang trải qua sự thay đổi lớn, do lãi suất thế chấp tăng cao và các NHTW toàn cầu tiếp tục nâng lãi suất để kiểm soát lạm phát.

Ông cũng cho biết một số vấn đề cũng xuất hiện trong chi phí bảo hiểm. Ông lưu ý, quá trình phục hồi ở Florida sau bão Ian là vấn đề mà ông theo dõi sát sao, đặc biệt là cơn bão đã mang đến cơn ác mộng về bảo hiểm đối với các chủ nhà.

Burt nói: “Liệu tình hình có tệ hơn trong năm nay hay không? Tôi cũng không chắc. Nhưng theo dõi dữ liệu cơ bản về doanh số bán nhà và hàng tồn kho cho thấy mọi thứ đang chắc chắn đi xuống, đặc biệt với các bất động sản dễ chịu ảnh hưởng của thiên tai này”.

Thị trường nhà ở Mỹ được định giá quá cao?

Dù hầu hết các nhà đầu tư vẫn hoài nghi về tác động của rủi ro khí hậu với danh mục đầu tư, nhưng một nghiên cứu gần đây dã cảnh báo thị trường bất động sản Mỹ đã được định giá quá cao, ở mức khoảng 200 tỷ USD do rủi ro lũ lụt. Phân tích này được công bố hồi giữa tháng 2 trên tạp chí Nature Climate Change.

Nghiên cứu này được công bố hồi giữa tháng 2 trên tạp chí Nature Climate Change, các tác giả bao gồm Quỹ Bảo vệ Môi trường, Quỹ First Street và Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed).

Nghiên cứu đã mô hình hoá những thay đổi về rủi ro lũ lụt trên khắp nước Mỹ trong ba thập kỷ tới theo các cấp độ bất động sản khác nhau và cảnh báo rằng các hộ gia đình có thu nhập thấp đặc biệt dễ bị tổn thương khi giá trị nhà ở suy giảm.

“Lý do lớn nhất khiến chúng tôi quan ngại là rủi ro khí hậu không được định giá vào thị trường nhà đất”, Jeremy Porter, trưởng bộ phận phân tích tác động khí hậu tại Quỹ First Street, nhấn mạnh.

Porter cảnh báo rằng khi mọi người tiếp tục thiếu thông tin đầy đủ về rủi ro khí hậu khi mua nhà, nguy cơ vẫn đeo bám thị trường. Các hộ gia đình có thể mất một phần đáng kể giá trị bất động sản chỉ qua một đêm. “Không quá cường điệu khi nói rằng thị trường đã đạt đến điểm bước ngoặt”, vị chuyên gia bày tỏ.

Hiện tại, nghiên cứu chỉ ra rằng gần 15 triệu bất động sản ở Mỹ đang phải đối mặt với rủi ro hứng chịu lũ lụt hàng năm khoảng 1%. Thiệt hại mỗi năm đối với bất động sản dân cư được dự đoán sẽ vượt mức 32 tỷ USD.

Nghiên cứu cũng cho biết rằng tần suất và mức độ nghiêm trọng của lũ lụt sẽ ngày càng gia tăng trong bối cảnh biến đổi khí hậu đang xấu đi nhanh chóng. Điều này có thể khiến số lượng bất động sản gặp rủi ro tăng 11% và thiệt hại trung bình hàng năm tăng ít nhất 26% vào năm 2050.

Burt của DeltaTerra Capital nhấn mạnh rằng rủi ro khí hậu gắn với thị trường nhà ở Mỹ cũng là một vấn đề lớn đối với nhiều quốc gia trên toàn thế giới.

“...những quốc gia bị ảnh hưởng nhiều nhất cũng là những nước nghèo khó nhất”, ông cho hay. “Nếu nhìn theo lăng kính toàn cầu, đây giống như một cuộc khủng hoảng nhân đạo hơn”.

Munich Re, công ty tái bảo hiểm (reinsurance) lớn nhất thế giới, đã chứng kiến những thiệt hại kinh tế nặng nề vào năm ngoái khi khủng hoảng khí hậu gây ra nhiều sự kiện thời tiết cực đoan, chẳng hạn như bão Ian ở Mỹ và lũ lụt tại Pakistan.

Ước tính thiệt hại đã lên tới 270 tỷ USD vào năm 2022, trong đó khoảng 120 tỷ USD đã được bảo hiểm.

Ông Ernst Rauch, nhà khoa học địa lý và khí hậu cấp cao tại Munich Re, nói với CNBC: “Cuối cùng, ai đó sẽ phải chi trả cho những tổn thất ngày càng lớn này. Cho dù thị trường bất động sản có được bảo hiểm hay không, nó vẫn là một gánh nặng kinh tế ngày càng nặng nề”.