Nhà đầu tư đổ xô 'lên chuyến tàu cuối' trước thời điểm siết phân lô, giá đất nền lại sắp 'nhảy múa'?

Bộ 3 Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản dự kiến có hiệu lực sớm kể từ 1/8/2024 đang phả thêm hơi nóng vào thị trường đất nền. Việc các nhà đầu tư đổ xô “săn” hàng đón chu kỳ mới được cảnh báo có thể thổi bùng lên cơn sốt đất trước “giờ G”.

Giữa tháng 3/2024, 2 sổ tiết kiệm tổng giá trị 5,5 tỷ đồng của anh Phạm Minh Tuấn (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) đến kỳ đáo hạn. Vì lãi suất “rẻ mạt” còn chưa đầy 6%/năm ở kỳ hạn 12 tháng, anh Tuấn bắt đầu nghiên cứu chuyển hướng dòng tiền, ưu tiên tìm kiếm cơ hội từ nhà đất.

“Săn” đất đón chu kỳ mới

Cụ thể, sau khi đáo hạn, anh Tuấn chọn tiếp tục gửi tiền vào ngân hàng, tuy nhiên, thay vì dài hạn, anh chia khoản tiền làm 3 phần, lần lượt là 1 tỷ đồng, 1,5 tỷ đồng và 3 tỷ đồng, rồi gửi tiết kiệm không kỳ hạn. Mục đích là để dễ dàng rút ra khi tìm được sản phẩm nhà đất giá tốt.

“Hơn 2 tháng nay tôi đi khắp các tỉnh vùng ven Hà Nội để săn hàng giá tốt. Ưu tiên của tôi là các sản phẩm có vị trí đẹp, tầm giá 1,3 - 2,5 tỷ đồng, chưa bị thổi quá cao. Mới đây, tôi xuống tiền mua một lô đất ở Yên Phong (Bắc Ninh), gần khu công nghiệp, giá 2,1 tỷ đồng. Mảnh đất này có giá mua vào 2,6 tỷ đồng vào năm 2021”, anh Tuấn tiết lộ với VnBusiness.

Tương tự, cuối tháng 5 vừa qua, sau khi khoản tiền hơn 3 tỷ đồng gửi tiết kiệm nhà băng đáo hạn, anh Lê Đình Quang đã bắt đầu cuộc đua “săn” đất tại các tỉnh vùng ven. Sau gần 1 tháng tìm kiếm, anh vừa xuống tiền chốt một lô đất nền ở cửa ngõ TP.Bắc Giang, giá 1,3 tỷ đồng.

“Mảnh đất có vị trí khá đẹp nằm ngay cửa ngõ thành phố, đoạn cắt giữa quốc lộ 31 và 1A. Chủ cũ trước đó từng rao bán gần 2,5 tỷ đồng, giá mua vào hơn 1 tỷ đồng, tuy nhiên sau thời gian dài khách đến rồi đi, áp lực tài chính tăng nên buộc phải giảm giá mạnh để thoát hàng”, nhà đầu tư gốc Hà Nội chia sẻ.

Khảo sát cho thấy thời gian qua, thị trường nhà đất Bắc Giang đang dần tan băng. Đặc biệt, từ sau Tết Nguyên đán, lượng khách hàng quan tâm phân khúc đất nền được cải thiện đáng kể. Đa phần khách thích các sản phẩm trong tầm giá 1-3 tỷ đồng, nằm gần trục đường chính, ven khu công nghiệp...

Không chỉ Bắc Giang, kết quả thăm dò của Batdongsan cũng chỉ ra mức độ quan tâm đến thị trường đất nền trong 4 tháng đầu năm 2024 tăng mạnh, tương đương khoảng 31%, so với cùng kỳ năm 2023. Tại Hà Nội và các tỉnh vùng ven như Hải Phòng, Quảng Ninh, Hải Dương, Bắc Ninh… tăng cả về lượng đăng bán và tìm kiếm, bình quân 4-10% so với cùng kỳ năm trước.

Ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia của Batdongsan, đánh giá đất nền vẫn cho thấy sức hấp dẫn của kênh đầu tư "vua", trong đó, phân khúc dưới 2 tỷ đồng/lô đang là tâm điểm. Ông Tuấn nhận định, quy luật tất yếu là khi nhu cầu tăng thì giá sẽ tăng, điều này sẽ rõ ràng hơn trong thời gian tới.

Cơ hội lớn, rủi ro cao

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng đất nền luôn là một kênh đầu tư "vua" do sự đa dạng về diện tích, giá bán, đối tượng đầu tư, đặc biệt là chu kỳ tăng giá ngắn hơn so với đa phần loại hình khác.

Tuy nhiên, phân khúc đất nền có tính hai mặt: khi thị trường tốt, thu hút nhà đầu tư, tạo thanh khoản tốt; ngược lại, khi thị trường trầm lắng thì tất cả đều chậm lại, vì vậy nhà đầu tư cần có chiến lược và tầm nhìn dài hạn.

Đáng chú ý, theo ông Điệp, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực trong thời gian tới sẽ siết chặt hoạt động phân lô bán nền. Do đó, mặt bằng giá, nhu cầu mua đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất diện tích lớn. Đổi lại, tính thanh khoản sẽ được cải thiện với đất nền phân lô có diện tích vừa và nhỏ, giá giao dịch thứ cấp dự báo tăng.

Có một thực tế là rất nhiều chuyên gia đang dự báo thị trường bất động sản sẽ bắt đầu bước vào một chu kỳ mới khi bộ 3 Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực và năm 2024 được coi là năm bản lề. Việc nhà đầu tư đổ xô săn đất đón sóng là có cơ sở và tiềm năng là hiện hữu.

Tuy nhiên, cơ hội lớn thường đi cùng với rủi ro cao. Sau thời gian dài điều chỉnh, giới chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư thận trọng bởi đất nền đã qua thời “ăn bằng lần” và không còn dễ sốt như trước.

Để an toàn, khi đầu tư đất tỉnh, các nhà đầu tư cần xác định thời gian chờ có thể lên đến 3-5 năm hoặc dài hơn. Điều này chỉ phù hợp với dòng tiền nhàn rỗi, không nên dùng đòn bẩy tài chính.

Bên cạnh đó, để giảm thiểu rủi ro khi “săn” đất vườn bị “ngộp”, các chuyên gia cũng khuyến cáo nhà đầu tư cần chọn những lô đất có giá mua thấp hơn giá thị trường trước khi có sốt đất, giao thông thuận lợi, vị trí đất giáp sông hồ, hoặc gần chợ với phương châm: "Nhất cận thị, nhị cận giang".

Theo đó, khu vực ven TP.HCM, nhà đầu tư có thể chọn các khu đất cách thành phố, trung tâm kinh tế khoảng 150 km trở xuống như Đồng Nai, Long An, Bình Dương. Ven Hà Nội có Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hà Nam, Ninh Bình…

Ngoài ra, nhà đầu tư cần lưu ý đến 4 yếu tố, gồm thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá của khu vực, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thị trường trong các năm trước. Đặc biệt là cần tránh “bánh vẽ” của môi giới, sa lầy vào các dự án “ma” hoặc mua sản phẩm “cắt lỗ” nhưng giá vẫn quá cao…