Nhà đầu tư địa ốc dễ vỡ giấc mộng “đón gió” quy hoạch

Những ngày đầu năm Tân Sửu, trong khi thị trường bất động sản tại các đô thị lớn còn chưa kịp khởi động thì tại một số khu vực ở các tỉnh vùng ven bất ngờ diễn ra cơn sốt đất “đón đầu” quy hoạch. Tuy nhiên, cơn sốt cũng nhanh chóng rút đi theo đúng cách nó đến…

“Cục lửa” chuyền tay nhau

Hớn Quản - một huyện vùng sâu của tỉnh Bình Phước từ lâu vốn dĩ yên bình với phần lớn người dân quanh năm bám ruộng, bám vườn. Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay, vùng quê này đã không còn yên tĩnh, khi giới cò đất khắp nơi ùn ùn kéo đến, truyền tai nhau về việc sắp tới sẽ có sân bay tại khu vực này và thế là giá đất bỗng dưng nhảy múa.

Theo tìm hiểu, “cơn sốt” đất tại huyện Hớn Quản xuất hiện ngay sau khi Bình Phước có đề xuất với Thủ tướng Chính phủ cho sử dụng sân bay Técníc Hớn Quản để xây dựng sân bay lưỡng dụng và đoàn công tác của Tỉnh ủy Bình Phước về khảo sát vùng đất này hồi trung tuần tháng 2/2021 liên quan đến quy hoạch sân bay Técníc.

Hàng loạt "cò" đất từ các nơi đã ồ ạt kéo đến khu vực xã Tân Lợi và xã An Khương (huyện Hớn Quản) nhằm đi trước đón đầu "lướt sóng", kiếm lời từ những mảnh đất đang trồng cây cao su. Hàng trăm ô tô mang biển số TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bình Phước… đậu thành hàng dài trên đường.

Tại khu vực được cho là quy hoạch sân bay Técníc, môi giới, người xem, mua đất khá sôi động. Trên tuyến đường liên xã An Khương - Tân Lợi, đoạn từ ngã ba ấp Sóc Trào A (xã Tân Lợi) đến ấp 5 (xã An Khương), hàng chục biển báo với các dòng chữ "mua bán đất sân bay Técníc", "điểm tư vấn mua bán đất nền", "bán đất sân bay giá rẻ", "mua bán đất sào sân bay Técníc"... được dựng lên dày đặc.

Có mặt tại tâm điểm cơn sốt đất ở Bình Phước, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group khẳng định với phóng viên, đây là cơn sốt ảo.

“Chỉ trong một tuần mà giá đất ở Bình Phước tăng gấp 4 - 5 lần thì chỉ có thể khẳng định đây là sốt ảo. Hơn nữa, thông tin về xây dựng sân bay còn nằm trên giấy, chưa có quy hoạch và chưa biết đến khi nào mới thành hiện thực”, ông Chánh nói và phân tích thêm, mặc dù nói thông tin truyền tai nhau là đón đầu sân bay, nhưng giao dịch chủ yếu tập trung ở các dự án phân lô bán nền gần trung tâm với giá bán được rao bán cao đột biến so với trước Tết, cho thấy cơn sốt được tạo nên có chủ ý của giới cò đất.

Nhưng cơn sốt “bạo phát” cũng “bạo tàn” chỉ sau 10 ngày khi chính quyền địa phương huyện Quản Hớn phát ra cảnh báo người dân và theo ghi nhận của cơ quan chức năng, hầu hết các giao dịch đều do “cò” chứ có rất ít giao dịch thật. Nếu có chỉ là đặt cọc rồi bẻ cọc qua lại, gây thiệt hại cho những người mua kém hiểu biết.

Thật ra, đây không phải là lần đầu diễn ra cơn sốt đất theo kiểu “thả mồi bắt bóng” quy hoạch, còn nhớ năm 2019, tại xã Bình Ba, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng đã từng diễn ra cơn sốt đất rầm rộ. Thời điểm đó, chỉ với thông tin có một “ông lớn” trong ngành bất động sản về khu vực này đầu tư một khu đô thị phức hợp với quy mô diện tích lên đến hàng trăm héc-ta và mặc dù chưa có quy hoạch rõ ràng, nhưng đã có rất đông cò đất khắp nơi ùn ùn kéo đến tạo ra cơn sốt ảo với giá tăng gấp 2-3 lần chỉ trong một tuần, khiến cho chính quyền địa phương phải ra thông báo cảnh báo, sau đó cơn sốt mới hạ nhiệt.

Sau 2 năm trôi qua, khu vực này đến giờ vẫn không có gì thay đổi, có chăng chỉ là có khá nhiều trường hợp tiếp tục rao bán đất với giá giảm mạnh so với giá lúc diễn ra cơn sốt, nhưng hầu như không có thanh khoản.

Năm 2020, một cơn sốt khác diễn ra tại tỉnh Lâm Đồng với thông tin được giới cò đất làm cơ sở dấy lên cơn sốt là có khá nhiều doanh nghiệp lớn ở TP.HCM đổ bộ về đây mua đất phát triển dự án, hay sắp tới sẽ có đường cao tốc Dầu Giây - Liên Khương nối Đồng Nai với Lâm Đồng, rồi đây là vùng đất có “đặc sản” về khí hậu mát mẻ quanh năm phù hợp để nghỉ dưỡng… Và trong một thời gian dài, hàng loạt doanh nghiệp nhỏ lẻ, các nhà đầu tư cá nhân đã kéo lên Lâm Đồng để mua lại các đồi chè, rẫy cà phê để phân lô bán nền.

Theo tìm hiểu, tại Bảo Lộc chỉ có 6 dự án bất động sản được cấp phép, nhưng hiện nay có hơn 30 dự án bất động sản hoạt động. Điểm chung của các dự án "lậu" này là phân lô đất nông nghiệp, san gạt mặt bằng, làm công trình hạ tầng trên đất nông nghiệp. Đất nông nghiệp phân từng lô nhỏ chào bán khắp nơi.

Đi dọc các con đường dẫn về ngoại thành Bảo Lộc, đất chào bán như... rau. Cò đất tràn ra đường tiếp cận những xe biển số tỉnh để tiếp thị những khu đất vẫn đang là đất nông nghiệp, nhưng đã bị ủi trọc. Có thể nói, từ phường đến xã ở Bảo Lộc, đâu đâu cũng có dự án bất động sản chưa được cấp phép và được chào bán công khai. Giá đất ở Bảo Lộc tăng lên chóng mặt, gấp 2 đến 3 lần so với cách đây vài năm.

Trước cơn sốt ảo phá nát "thủ phủ chè của Việt Nam" bởi việc phân lô, tách thửa đồi chè trái phép, đầu năm 2021, lãnh đạo tỉnh Lâm Đồng đã yêu cầu các cơ quan chức năng kiểm tra và giao công an vào cuộc để điều tra các dự án trái phép. Và sau khi công an vào cuộc, theo ghi nhận của phóng viên, bất động sản tại Bảo Lộc bắt đầu “xì hơi” và đã có câu ví von “đắm thuyền trên núi” dành cho nhiều người muốn lướt sóng đất Bảo Lộc.

Cẩn thận bỏng tay

Đành rằng trên thị trường bất động sản, việc nhanh nhạy trong nắm bắt thông tin thị trường, thông tin quy hoạch là yếu tố vô cùng quan trọng và trong thực tế, đã có không ít nhà đầu tư “hốt bạc” nhờ nắm bắt thông tin, đón đầu quy hoạch. Tuy nhiên, việc này cũng đòi hỏi nhà đầu tư phải có kiến thức, thẩm định nguồn thông tin chính xác, tránh tình trạng đầu tư theo phong trào, nếu không sẽ dễ bị “mắc cạn”.

Theo ông Phan Công Chánh, liên tục trong nhiều năm qua, tình trạng các cơn sốt đất xuất hiện ngày càng dày và thời gian diễn ra ngày một ngắn lại. Do vậy, nhà đầu tư phải luôn tỉnh táo khi nghe và phân tích thông tin sốt đất. Bản chất của các cơn sốt đất như “cục lửa” chuyền tay nhau, người châm mồi lửa sẽ luôn làm chủ cuộc chơi và người cuối cùng ôm cục lửa lãnh đủ.

“Sự tò mò và lòng tham sẽ khiến nhiều nhà đầu tư cá nhân đưa ra quyết định sai lầm. Giá tăng ảo 300 - 400% hoặc cao hơn nữa trong khoảng thời gian ngắn chỉ có vài ngày là không tưởng trong đầu tư bất động sản. Nếu không tỉnh táo, nhà đầu tư sẽ bị… làm thịt”, ông Chánh nói và cho rằng, sốt đất nếu không gắn với giá trị thực của khu vực đó như mật độ dân cư, GDP/đầu người, hạ tầng, điều kiện kinh tế xã hội... sẽ là những cơn sốt ảo. Trong cơn sốt, nhà đầu tư vào sau cùng sẽ là người thua lỗ nhiều nhất vì phải mua bất động sản với giá của nhiều năm, thậm chí hàng chục năm về sau. Không ai bảo vệ mình tốt bằng chính bản thân mình, do vậy, các nhà đầu tư muốn thắng trên thị trường bất động sản phải học hỏi và liên tục trau dồi kiến thức, cũng là điều kiện tiên quyết để phân biệt sốt đất thực hay ảo và đầu tư thành công.

Lý giải về các cơn sốt vùng ven, ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time nhận định rằng, bất động sản khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm và giá đất tăng cao, do vậy xu hướng dịch chuyển ra thị trường tỉnh lẻ là tất yếu, bởi dư địa phát triển của các thị trường này còn rất lớn, khả năng sinh lời cũng cao hơn nhờ giá mềm và hạ tầng ngày càng phát triển.

“Tuy nhiên, ra các thị trường này, nhà đầu tư cần tìm hiểu thật kỹ, từ các yếu tố quy hoạch, năng lực chủ đầu tư..., đến các yếu tố liên quan đến pháp lý”, ông Tiến nói và khuyến cáo thêm, khi đầu tư bất động sản, phải tính toán xem sản phẩm bất động sản đó có giá trị sử dụng không, khả năng trường vốn đến mức độ nào, vì nếu sử dụng đòn bẩy tài chính để mua phải bất động sản ăn theo các cơn sốt để “lướt sóng” thì khả năng “mắc cạn” rất cao.