Nhà đầu tư cá nhân có nên chạy theo các cơn sốt đất?

Trong những năm qua, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam chứng kiến nhiều đợt sốt đất, không chỉ tại các dự án ở các thành phố lớn, mà còn ở các thành phố vệ tinh như Thạch Thất (Hà Tây), Vân Đồn (Quảng Ninh), Long Thành (Đồng Nai), Phú Quốc... và gần

Các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) cho rằng, sốt đất là hiện tượng giá đất tăng với một tốc độ đột biến trên diện rộng trong thời gian ngắn. Đa phần các cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua và làm đẩy giá lên cao do nguồn cung có hạn.

Thực tế cho thấy, các cơn sốt đất dễ trở thành sốt đất ảo khi giá trị đất không còn phản ánh giá trị và nhu cầu thực tế mà được dựa trên những thông tin không rõ ràng và tin đồn thổi. Các cơn sốt đất những năm gần đây cho thấy, nhu cầu đất chủ yếu không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh mà chỉ là để đầu cơ chờ thời.

Vừa qua, cơn sốt đất tại huyện Hớn Quản (tỉnh Bình Phước) được cho là do một bộ phần người dân truyền tai nhau về việc sắp quy hoạch đất tại địa phương để xây sân bay Téc Ních với diện tích lên tới 500ha, sau khi đoàn khảo sát của Bình Phước đến khảo sát vị trí để xin chủ trương. Tuy nhiên chỉ sau một tuần, hiện tượng sốt đất đã nguội, dòng người tìm đến cũng không còn, bong bóng đã vỡ, và chỉ còn lại hệ quả của một cơn sốt đất nữa tại các tỉnh thành phía Nam.

Đánh giá về hiện tượng sốt đất trong những năm gần đây, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam - cho biết, hiện tượng sốt đất khổng chỉ xẩy ra trong những năm gần đây, mà đã xuất hiện từ những năm 1993, khi thị trường chứng kiến cơn sốt đất từ việc ra đời của Bộ Luật Đất Đai năm 1993.

Sau 30 năm phát triển của lĩnh vực BĐS, Việt Nam đã chứng kiến nhiều vụ sốt đất khắp nơi trên cả nước, với tiêu điểm là hai lần xuất hiện bong bóng nhà đất cục bộ vào đầu những năm 2000 và 2007. Tuy nhiên lập tức đóng băng sau đó kèm theo rất nhiều hệ lụy.

Tưởng chừng như với những thăng trầm của thị trường và với những hệ lụy mà toàn xã hội đã chứng kiến sau những lần sốt đất, thì hiện tượng này sẽ không còn. Song với những cơn sốt gần đây như tại Long An và Bình Phước mới đây thì dường như rủi ro và hệ quả tiêu cực tiềm ẩn để lại bởi những cơn sốt vẫn chưa được nhận thức sâu sắc trong toàn xã hội.

Với trường hợp sốt đất mới đây tại tỉnh Bình Phước, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, sân bay Téc Ních (Bình Phước) không phải là cây đũa thần làm cho nền kinh tế của tỉnh và thị trường BĐS khởi sắc chỉ trong một thời gian ngắn như thế. Có thể dễ dàng nhìn thấy rằng việc xây dựng một sân bay không thể là một bước ngoặt cho kinh tế của Bình Phước.

Với giả định là sân bay Téc Ních sẽ được hoàn thành, theo một góc nhìn thực tế thì việc này cần ít nhất 5-7 năm để hoàn thành kế hoạch và được phê duyệt, và rồi xây dựng sẽ mất thêm 3-5 năm nữa. Như vậy là từ lúc khảo sát đến lúc khánh thành thì cũng gần 10 năm nếu mọi việc diễn ra thuận lợi. Tuy nhiên, để vân hành trơn tru và thật sự thu hút đầu tư đáng kể thì cần 5-10 năm nữa.

Hiện nay tại Việt Nam có tới 22 sân bay dân sự, trong số đó có 13 sân bay nội địa và 9 sân bay quốc tế. Tuy nhiên chỉ mới có 6 trên tổng 22 sân bay đang hoạt động có lãi dựa theo báo cáo của Tổng công ty Hàng không Việt Nam (ACV). Do đó, ngoài việc giải quyết được vấn đề về giao thông đi lại cho người dân, thì tính hiệu quả về mặt tài chính của nhiều sân bay đáng được cân nhắc.

Có thể thấy, việc có sân bay tại địa phương không phải là yếu tố chính để thu hút đầu tư. Những yếu tố quan trọng hơn trong việc gia tăng giá trị bất động sản và tạo sức hút trên thị trường, khi cấp đầy đủ các tiện ích xã hội như trường học bệnh viện, giao thông thuận lợi, và cơ hội nghề nghiệp.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, không phải cứ xây sân bay thì địa phương nào cũng phát triển mạnh mẽ như Đà Nẵng và Nha Trang. Sân bay Phù Cát tại Quy Nhơn, (Bình Định) là một minh chứng rất rõ ràng khi đã mất rất lâu mới phát triển được như hôm nay. Tuy nhiên đến nay sức ảnh hưởng đến kinh tế và xã hội địa phương vẫn chưa thể so sánh được với Đà Nẵng và Nha Trang. Chúng ta nên nhìn thấy rằng có sân bay không phải là yếu tố quyết định để Đà Nẵng trở thành thành phố đáng sống nhất Việt Nam, và Nha Trang trở thành thành phố du lịch hàng đầu cả nước, mà là do nhiều yếu tố khác nữa mới tạo ra giá trị cho thành phố như vậy.

Quay trở lại câu chuyện ở Bình Phước, việc người dân địa phương chạy theo cơn sốt và bán đi những mẩu đất mà đã là nguồn thu nhập chính từ trước giờ được đánh giá là quan ngại bởi các chuyên gia. Tại huyện Hớn Quản, nơi mà đa phần người dân địa phương trước giờ sống nhờ vào nông nghiệp như là trồng cây cao su và thu hoạch mủ cao su để nuôi sống gia đình. Vậy việc bán đi những mẩu đất này không khác gì bán đi cần câu cá khi giờ họ đã mất đi nguồn thu nhập chính.

Theo các chuyên gia, vụ sốt đất tại Bình Phước là một vấn đề rất cần sự quan tâm của các cấp quản lý. Việc quy hoạch hợp lý và đề cao tuyên truyền nhằm nâng cao nhận thức cho người dân, đặc biệt là ở vùng nông thôn khi đa phần người dân ở đây thiếu tiếp cận với nhiều nguồn thông tin đáng tin cậy và phổ quát, sẽ giúp cho việc tránh xảy ra những bong bóng nhà đất. Đồng thời nếu nhìn từ góc nhìn vĩ mô hơn, thì việc mọi người chỉ tập trung vào hưởng lợi từ việc lên giá đất mà không chú trọng đến việc tăng giá trị thặng dư từ lao động sản xuất sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế.

Nhìn chung hiện tượng sốt đất vẫn đang tiếp diễn và có thể dẫn đến những hệ quả trước mắt cho người dân địa phương từ việc họ mất đi nguồn thu nhập chính. Đồng thời đối với những nhà đầu tư cá nhân mạo hiểm nào đã dùng đến đòn bẩy kinh tế thì họ rất có thể sẽ mất khả năng chi trả nếu thị trường không đạt như kỳ vọng và gánh nặng tài chính quá lớn. Về lâu dài, thì nền kinh tế vĩ mô và xã hội sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực khi mọi người không còn chú trọng đến việc lao động sản xuất. Vì thế người dân cần được nâng cao về nhận thức để không bị dao động bởi những thông tin không đầy đủ và tạo ra những cơn sốt ảo.