Nhà đất leo thang, giấc mơ an cư thành… gánh nặng

Giá nhà đất tại Việt Nam tiếp tục leo thang do sự “thả nổi” giá đất, bất cập trong cơ chế định giá và tình trạng đầu cơ thao túng thị trường, khiến người mua phải gánh chi phí ngày càng cao. Dù Chính phủ đã yêu cầu kiểm soát và điều chỉnh, nhưng hành lang pháp lý vẫn tồn tại nhiều lỗ hổng khiến giá nhà khó hạ nhiệt.

Giá đất tăng phi mã không chỉ thổi bùng giá nhà, mà còn đang siết chặt dòng vốn đầu tư và bóp nghẹt sức mua của người dân. Theo các chuyên gia, cơn sốt đất dai dẳng đang trở thành lực cản lớn cho cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư, biến giấc mơ an cư thành một cuộc đua hao mòn sức lực.

Giá nhà leo thang: Hệ quả tất yếu từ cơn sốt đất “thả nổi”

Báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng cho thấy thị trường bất động sản đầu năm 2025 có dấu hiệu khởi sắc về số lượng giao dịch và nguồn cung. Tuy nhiên, ẩn sau bức tranh sáng màu ấy là một thực trạng méo mó: cung không đủ cầu, cơ cấu sản phẩm lệch pha – thiếu trầm trọng nhà ở dành cho người thu nhập trung bình và lao động trẻ, trong khi phân khúc cao cấp, biệt thự, nhà liền kề lại dư thừa.

Giá nhà đất tiếp tục leo thang, bị tác động mạnh bởi tình trạng đầu cơ, thao túng giá và thiếu kiểm soát hiệu quả từ cơ quan quản lý. Tại Hà Nội, căn hộ thương mại dưới 50 triệu đồng/m² gần như tuyệt chủng – ngay cả ở các khu vực xa trung tâm. Còn tại TP HCM, các dự án mới mở bán đều tập trung vào phân khúc cao cấp, với giá chạm ngưỡng 150 triệu đồng/m², đẩy giấc mơ sở hữu nhà ở xa khỏi tầm với của đại đa số người dân.

Trước thực trạng này, Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng làm rõ nguyên nhân khiến giá nhà đất “phi mã”, đồng thời đề xuất phương án kéo giảm các thành tố cấu thành giá bất động sản. Bộ cũng được giao nhiệm vụ xử lý nghiêm các hành vi tạo sốt ảo, lũng đoạn thị trường.

Tuy nhiên, chính Thứ trưởng Nguyễn Danh Huy cũng thừa nhận: việc truy xét tận gốc các nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao là “vấn đề phức tạp”, đòi hỏi thời gian và sự vào cuộc toàn diện.

Vòng xoáy giá: Từ đất đuổi nhà đến nhà đuổi đất

Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam – ông Nguyễn Quốc Hiệp, chỉ rõ một vòng luẩn quẩn nguy hiểm đang vận hành: giá đất tăng kéo giá nhà tăng, rồi giá nhà lại “kéo ngược” giá đất. Theo ông, sự thiếu kiểm soát khiến giá đất bị đẩy lên mức “ngất ngưởng”, thậm chí tiệm cận nhóm cao nhất thế giới.

Không chỉ vậy, các thủ tục hành chính nhiêu khê như khâu định giá kéo dài khiến doanh nghiệp phải gánh thêm chi phí tài chính – từ tiền vay đến chi phí đất bổ sung, lên tới hàng chục, hàng trăm tỷ đồng. Những chi phí này cuối cùng đều “chuyển hóa” vào giá nhà, người mua là bên chịu thiệt.

Bảng giá đất tăng chóng mặt – Hệ quả chính sách hay hệ lụy thị trường?

Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến (Đại học Luật Hà Nội), dù hành lang pháp lý đất đai đã có bước cải tiến – đặc biệt là việc bãi bỏ khung giá đất theo Nghị quyết 18, thay bằng bảng giá đất do địa phương tự xây dựng – nhưng thực tế triển khai vẫn tồn tại nhiều bất cập.

Ông chỉ ra mâu thuẫn ngay trong nguyên tắc định giá: quy định “theo thị trường” nhưng không ai định nghĩa rõ “nguyên tắc thị trường” là gì; yêu cầu “hài hòa lợi ích” nhưng không có tiêu chí đo lường hài hòa ra sao. Chính sự mơ hồ này khiến việc xác định giá đất dễ rơi vào tùy tiện và thiếu nhất quán giữa các địa phương.

Hệ quả là gì? TP HCM ban hành bảng giá đất mới từ cuối tháng 10/2024, với mức tăng cao nhất gấp 38 lần – đạt đỉnh 687,2 triệu đồng/m². Tại Hà Nội, bảng giá mới áp dụng từ 2025 cũng ghi nhận mức cao nhất là 695,3 triệu đồng/m² – tăng 2 đến 6 lần so với bảng cũ. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở dưới 50 triệu đồng/m² – vốn phục vụ cho tầng lớp làm công ăn lương – đã gần như “tuyệt chủng”.