Nhà đất chưa nóng, doanh nghiệp đã vội ra hàng

Khi các bộ luật mới tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, một "cửa sổ cơ hội" ngắn ngủi mở ra, buộc những tay chơi sừng sỏ phải lao vào cuộc đua giữ nhịp thị phần, bất chấp rào cản tín dụng ngân hàng đang bóp nghẹt túi tiền người mua.

Sau nhiều quý im ắng, thị trường bất động sản đang xuất hiện trở lại một cuộc đua mới: cuộc đua tái tung nguồn cung.

Từ căn hộ cao cấp, nhà phố thấp tầng tới đại đô thị quy mô lớn, hàng loạt doanh nghiệp đồng loạt mở bán dù sức mua chưa thật sự hồi phục. Không khí “bung hàng” đang lan rộng ở cả TP.HCM, Bình Dương, Long An và các đô thị vệ tinh.

Lê Phong mở bán hơn 650 căn hộ với giá từ 63 triệu đồng/m2, đồng thời chuẩn bị tung thêm hơn 2.000 sản phẩm ven sông tại Lái Thiêu. Kim Oanh Group cũng sắp đưa ra thị trường gần 3.800 sản phẩm thấp tầng thuộc đại đô thị One Era với giá từ 8,6 tỷ đồng/căn.

Ở phân khúc cao cấp, Sơn Kim Land tiếp tục bán hàng tại Gateway Thảo Điền và lên kế hoạch tung thêm dự án gần 100.000m2 tại Thủ Thiêm với khoảng 3.200 sản phẩm.

Nhiều doanh nghiệp khác như Novaland, Khải Hoàn Land, Vạn Phúc, TT Capital hay Vạn Xuân Group cũng đồng loạt tái khởi động kế hoạch mở bán từ cuối quý II.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, riêng quý II/2026, khu vực phía Nam có thể đón từ 7.000-10.000 căn hộ mở bán mới, gần gấp đôi quý trước.

Nhưng nguồn cung tăng không đồng nghĩa thanh khoản hồi sinh.

Tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án mới vẫn thấp hơn kỳ vọng. Tại Hà Nội, giao dịch căn hộ chuyển nhượng quý I thậm chí giảm tới 60% theo quý, cho thấy tâm lý phòng thủ vẫn đang bao trùm thị trường.

Điều này đặt ra câu hỏi lớn: Vì sao doanh nghiệp vẫn ồ ạt ra hàng khi sức mua chưa thực sự quay lại?

Câu trả lời nằm ở áp lực dòng tiền.

Sau nhiều năm thị trường trầm lắng, nhiều chủ đầu tư không thể tiếp tục “ôm hàng” chờ sóng. Dự án càng kéo dài, chi phí lãi vay, vận hành và áp lực tài chính càng phình to.

Với bất động sản, dừng bán quá lâu đồng nghĩa dòng tiền bị đóng băng.

Không ít doanh nghiệp hiện cũng bước vào giai đoạn tái cơ cấu sau thời gian dài phòng thủ. Việc mở bán lúc này không chỉ để bán hàng, mà còn nhằm duy trì hiện diện thương hiệu, giữ nhịp thị trường và thu hồi vốn từng phần.

Một yếu tố quan trọng khác là nút thắt pháp lý đang dần được tháo gỡ.

Sau nhiều năm “đắp chiếu”, hàng loạt dự án bắt đầu hoàn thiện thủ tục và đủ điều kiện quay lại thị trường. Với doanh nghiệp, đây được xem là “cửa sổ cơ hội” trước khi nguồn cung bước vào giai đoạn cạnh tranh khốc liệt hơn.

Tuy nhiên, khác xa thời kỳ sốt nóng, các chủ đầu tư hiện không còn bung hàng ồ ạt.

Đa số chọn chiến lược mở bán theo từng giai đoạn nhỏ để thăm dò phản ứng thị trường. Điều đó cho thấy ngay cả doanh nghiệp cũng chưa thực sự chắc chắn về tốc độ hồi phục của thanh khoản.

Lực cản lớn nhất hiện nay vẫn là lãi suất và tín dụng.

Dù mặt bằng lãi vay đã hạ nhiệt so với trước, chi phí vay mua nhà vẫn là gánh nặng lớn khi giá bất động sản neo cao. Ngân hàng cũng thận trọng hơn với tín dụng địa ốc, khiến người mua lẫn nhà đầu tư đều dè chừng.

Để kích cầu, nhiều doanh nghiệp phải tung chính sách hỗ trợ tài chính mạnh tay, từ ưu đãi lãi suất kéo dài nhiều năm đến cam kết hỗ trợ tín dụng riêng cho khách hàng.

Nhưng thị trường giờ đã khác.

Nhà đầu tư không còn lao vào bất động sản theo tâm lý “mua là thắng”. Sau giai đoạn điều chỉnh mạnh, dòng tiền bắt đầu ưu tiên yếu tố pháp lý, tiến độ hạ tầng và nhu cầu ở thực thay vì kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn.

Giới chuyên môn cho rằng chu kỳ hiện tại phản ánh quá trình “lọc máu” của thị trường.

Những doanh nghiệp còn đủ sức ra hàng lúc này phần lớn là nhóm có tiềm lực tài chính, quỹ đất và chiến lược dài hơi. Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư yếu vốn vẫn tiếp tục mắc kẹt giữa áp lực nợ vay và thanh khoản thấp.

Làn sóng mở bán hiện nay vì thế chưa phải tín hiệu của một cơn sốt mới.

Đó là cuộc chạy đua giữ nhịp tồn tại, tái tạo dòng tiền và chuẩn bị vị thế cho chu kỳ phục hồi kế tiếp của bất động sản Việt Nam.