Nhà, đất 'cắt lỗ' vẫn khó bán

Từ khóa "cắt lỗ" được sử dụng ồ ạt thời gian qua đã ảnh hưởng tâm lý chung trên thị trường bất động sản. Dù nhiều người muốn đầu tư, họ vẫn khó tìm được tài sản "cắt lỗ" thực sự.

Theo báo cáo tâm lý người tiêu dùng mới nhất của Batdongsan, phần đông người muốn mua bất động sản trong vòng một năm tới chỉ sẵn sàng xuống tiền nếu bất động sản giảm giá sâu, đa số kỳ vọng mức giảm 20%.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, chỉ có 12% trong số 1.000 đáp viên muốn bán bất động sản trong một năm tới. Trong đó, lý do phổ biến nhất cũng là để tái cơ cấu danh mục đầu tư (chiếm 49%), hoặc do đã có kế hoạch mới, không có nhu cầu sử dụng bất động sản này nữa (chiếm 23%). Chỉ 22% số người bán thực sự "kẹt tiền".

Lệch pha kỳ vọng về giá

Chia sẻ trong sự kiện công bố báo cáo, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan cho rằng giao dịch nhà đất sở dĩ khó thành công suốt thời gian qua do kỳ vọng giữa người bán và người mua vẫn còn nhiều chênh lệch. Những thông tin về bán giảm giá, cắt lỗ xuất hiện nhiều trên thị trường đã tạo ra tâm lý kỳ vọng giá sẽ tiếp tục giảm sâu ở nhà đầu tư.

Tuy nhiên, trên thực tế, không nhiều người bán thực sự "cắt lỗ", 80% người bán vẫn kỳ vọng có lãi. Và trong nhóm người chấp nhận bán thấp hơn giá mua vào, đa số cũng chỉ muốn cắt lỗ dưới 20%. Nếu không bán được, 44% người bán chọn ngưng giao dịch, không để giảm giá sâu hơn mà chuyển tài sản sang cho thuê kiếm dòng tiền.

Cũng tại sự kiện, ông Diệp Đình Chung, đại diện Tập đoàn Nam Long nhấn mạnh ở góc độ một nhà đầu tư, ông đánh giá một bất động sản "cắt lỗ" đúng nghĩa là một bất động sản có tất cả các yếu tố khác được đảm bảo, chỉ duy nhất giá đi xuống.

"Nếu mua được một bất động sản có giá rất rẻ, trong một dự án mà tỷ lệ thanh lý lớn hơn tỷ lệ bán hàng ở thời điểm hiện tại thì đó không phải là một bất động sản tốt để mua. Vì vậy, khi dùng từ 'cắt lỗ', phải xem là lỗ so với hợp đồng mua bán, so với chi phí đầu tư ở thời điểm hiện tại, hay là so với thời điểm rao bán trước đó", ông Chung nêu quan điểm.

Ông Chung chia sẻ bản thân cũng bị ảnh hưởng tâm lý bởi các thông tin có sử dụng cụm từ "cắt lỗ", "giảm giá" thời gian qua. Vì vậy, ông hy vọng các môi giới và nhà đầu tư cẩn trọng hơn khi nhắc đến những cụm từ này, để tránh làm mất niềm tin của thị trường.

Đến nay, theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, mỗi ngày trung bình có 35.000 tin rao bán trên nền tảng này, nhưng số tin rao có cụm từ "cắt lỗ" chiếm chưa đến 5%. Ông khẳng định các tài sản cần "cắt lỗ" chỉ xuất hiện nhiều trong nửa cuối năm ngoái, còn từ quý I đến nay đã có dấu hiệu giảm dần.

Cụ thể hơn, ông Quốc Anh cho biết so với quý I, từ khóa cắt lỗ căn hộ, đất nền, biệt thự hiện giảm 20-30%. Nhà riêng và nhà phố gần như không có nhiều sản phẩm bán cắt lỗ, loại hình này duy trì giá bán ổn định theo hướng đi ngang, thậm chí tăng nhẹ.

Giá bất động sản không có xu hướng giảm

Dữ liệu của nền tảng rao bán bất động sản này cho thấy trong quý II, giá chung cư vẫn đi ngang so với đỉnh giá giai đoạn 2022, giá nhà riêng cũng không có xu hướng giảm. Nhà phố dù có giảm giá nhưng mức giảm chỉ khoảng 4%.

Ngay cả với phân khúc đất nền, ở những đô thị có mật độ dân cư đông, giá đất nền vẫn ở thế đi ngang, thậm chí có nơi còn tăng nhẹ. Tại những khu vực dân cư thưa thớt, hạ tầng kém, mức giảm trung bình trên dưới 10%. Ông Quốc Anh nhấn mạnh tỷ lệ bất động sản giảm giá sâu hơn 20-30% không nhiều và mang tính cục bộ, lẻ tẻ.

Với đất nền, sau nhiều cơn "sốt" những năm qua, giá rao bán ở nhiều nơi đã tiệm cận giá trị thực tế.

Nhận xét được đưa ra dựa trên mô hình đánh giá về giá đất nền do các chuyên gia tại đây xây dựng, trong đó xét đến 6 tiêu chí bao gồm mật độ dân số, thu nhập trung bình, GRDP bình quân, cơ sở hạ tầng, khoảng cách đến thành phố lớn và tiện ích sân bay.

Theo đó, ở phía Bắc, giá rao bán đất nền trung bình tại Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng, Hòa Bình đang thấp hơn hoặc tương đương giá trị thực tế. Chỉ một số nơi như Lào Cai, Hưng Yên, Quảng Ninh còn ghi nhận chênh lệch nhẹ.

Tương tự, đất nền ở các tỉnh phía Nam cũng đã được kéo về mức giá hợp lý. Riêng tại Cần Thơ, giá rao bán đang cao hơn gấp rưỡi so với giá trị thực tế theo đánh giá của Batdongsan.

Dù vậy, 70% trong số 1.000 nhà đầu tư và 73% trong số 500 môi giới cho rằng giá bất động sản vẫn sẽ tiếp tục tăng trong 1-5 năm tới, theo khảo sát do đơn vị này thực hiện trong tháng 6.