Nhà đất 'ăn theo' sân bay Long Thành sau thời 'ngủ đông' giờ ra sao?

Sau thời “vãn chợ chiều”, thị trường bất động sản vùng ven siêu dự án sân bay Long Thành hiện đang có dấu hiệu tăng nhiệt, không ít “tay to” rục rịch trở lại các điểm nóng. Cơ hội là hiện hữu, song các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cẩn trọng, tránh lao vào những cơn sốt cục bộ.

Sau gần 2 năm chọn nơi trú ẩn tại nhà băng, kể từ đầu tháng 4 vừa qua, anh Trần Đức Trí (Thủ Đức, TP.HCM) quyết định chuyển hướng dòng tiền sang đất nền vùng ven, sau khi đáo hạn số vốn gần 5,2 tỷ đồng. Một trong những điểm nóng được đưa vào tầm ngắm là Nhơn Trạch (Đồng Nai)

“Tay to” rục rịch trở lại

Ưu tiên của anh Trí là những lô đất sạch pháp lý, tầm giá 1,5 - 3 tỷ đồng, nằm gần khu dân cư, có hạ tầng kết nối với các trục đường chính. Gần nhất, vào giữa tháng 5, khi trở lại một số điểm nóng tại xã Vĩnh Thanh, liên hệ với môi giới thạo tin, anh được giới thiệu một loạt nền đất tiềm năng.

Trong hàng dài các sản phẩm được “cò” đưa ra, có một lô mặt đường gây ấn tượng với anh Trí, với bề ngang 5m, dài 25m, được quảng cáo có vị trí đắc địa, giá bán gần 2,9 tỷ đồng. Môi giới cam kết đây là mức giá mềm, chủ cũ muốn thoát hàng nên bán, chỉ đợi vài tháng là giá lên.

“Môi giới nói đất nền khu này đang ấm trở lại, giá sẽ tăng nhanh trong thời gian tới. Nếu đồng ý gặp trực tiếp, tôi sẽ được dẫn đến tận nhà chủ đất để thương thảo kỹ hơn. Môi giới còn nói thêm là đường này giá đang mềm, chứ trục đường đối diện giá cao hơn 20-30%”, anh Trí nói với VnBusiness.

Nhà đất ăn theo sân bay Long Thành nhiều tiềm năng, song nhà đầu tư cũng cần thận trọng trước rủi ro.

Dễ nhận thấy, những thông tin mới về tiến độ sân bay Long Thành liên tục được cập nhật khiến bất động sản vùng ven nhận được sự quan tâm tích cực của giới đầu tư lẫn nhu cầu ở thực.

Báo cáo của Batdongsan chỉ ra, mức độ quan tâm và lượng tin đăng bất động sản trên địa bàn tỉnh Đồng Nai trong những tháng đầu năm 2024 tăng lần lượt là 77% và 68%. Trong đó, Long Thành, Nhơn Trạch và Biên Hoà là 3 điểm nóng với lượng quan tâm lần lượt là 106%, 105% và 66%.

Tại thị trường Nhơn Trạch mức độ quan tâm bất động sản tăng rõ nét, ở mức 105% so với cùng kì. Các tín hiệu về hạ tầng giao thông như sân bay Long Thành sắp hoàn thành cùng thông tin cầu Nhơn Trạch (thuộc dự án đường vành đai 3 TP.HCM nối giữa TP.Thủ Đức và huyện Nhơn Trạch) dần thành hình đã và đang tác động mạnh đến nhu cầu tìm kiếm bất động sản nơi đây.

“Vốn là khu vực cận kề sân bay Long Thành, thời gian vừa qua bất động sản Nhơn Trạch chứng kiến hoạt động mua bán tăng nhịp. Các nhà đầu tư có dòng tiền mặt từ 4-10 tỷ đồng đang rục rịch trở lại. Các văn phòng môi giới cũng bắt đầu nhộn nhịp hơn”, anh Quân, môi giới khu vực Đồng Nai cho hay.

Cẩn trọng “cò” thổi giá

Theo ghi nhận, hiện nay một số dự án bất động sản bao gồm căn hộ, nhà phố, biệt thự khu lân cận tại Nhơn Trạch, Long Thành, Cẩm Mỹ (Đồng Nai), hay Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu)… đang rục rịch đón đầu dự án sân bay Long Thành. Song, tín hiệu thấy rõ nhất ở khu vực Long Thành, Nhơn Trạch.

Sau khoảng thời gian trầm lắng theo nhịp thị trường chung, đến nay một số hoạt động về dự án tại Đồng Nai đã được “khuấy động” trở lại. Các doanh nghiệp và cả nhà đầu tư cá nhân cũng vào “guồng đua” nhờ hấp lực từ sân bay Long Thành, cùng hàng loạt dự án hạ tầng lớn khác.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, sự xuất hiện của sân bay Long Thành khiến bất động sản Đồng Nai có động lực phát triển. Nơi đây sẽ chứng kiến sự phát triển đáng kể ở tất cả các phân khúc, nhất là phân khúc nhà ở có vị trí gần khu vực sân bay.

Cơ hội là hiện hữu, tuy nhiên, trong bối cảnh vàng thau lẫn lộn, giới chuyên gia cũng cảnh báo các nhà đầu tư nên thận trọng. Thực tế cho thấy, dù lượng quan tâm tăng, nhưng giao dịch thực tế tại các vùng ven sân bay Long Thành chưa thực sự có bứt phá.

Điển hình, tại khu tái định cư Lộc An - Bình Sơn nằm cách sân bay Long Thành khoảng 3 km, đang dần hoàn thiện sau thời gian dài đầu tư. Nhiều ngôi nhà kiên cố đã và đang được xây dựng, dân cư bắt đầu vào ở, tuy nhiên cũng còn không ít lô đất còn bỏ hoang, cỏ mọc um tùm.

Chia sẻ với VnBusiness, anh Tuấn, một môi giới được mệnh danh là “thổ địa” tại khu vực này tiết lộ, giá đất tại đây từng vọt lên mức 48-75 triệu đồng/m2 vào thời điểm “sốt” đất đầu năm 2020. Đến hiện tại, giá đã giảm 15-30% tùy vị trí.

“Trước năm 2018, khi các thông tin về quy hoạch còn mờ nhạt, đất đai xung quanh khu vực dự án đều là đồng không mông quạnh nên giá rất rẻ, chỉ khoảng vài trăm nghìn đồng/m2. Khi dự án sân bay bắt đầu khởi công, giá đất liên tục thiết lập những đỉnh cao mới. Nhiều lô đất hiện đã gấp 10-15 lần 5 năm trước”, anh Tuấn cho hay.

Theo các chuyên gia, sau thời gian dài bị môi giới thổi lên quá cao, đất nền vùng ven sân bay Long Thành hiện đã qua thời “ăn bằng lần”, giá vẫn cao nhưng rất khó bán. Nhà đầu tư mới nhảy vào thời điểm này đối diện với rủi ro rất lớn, dù dư địa tăng giá trong tương lai là có.

Để giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư cần phải xem xét thật kỹ yếu tố pháp lý của dự án đó và phải rà soát kiểm tra lại bản quy hoạch của địa phương. Với những “siêu dự án” như sân bay Long Thành sẽ có thêm những tuyến đường nhỏ kết nối vào, nếu bỏ tiền đầu tư vào những dự án vướng vào vấn đề quy hoạch hay pháp lý sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Ông Võ Hồng Thắng, chuyên gia của DKRA Việt Nam, khuyến cáo trong giai đoạn nhiều biến động, nhà đầu tư cần xác định chiến lược đầu tư trong trung và dài hạn, từ đó mới đảm bảo được lợi nhuận kỳ vọng, bởi các dự án hạ tầng lớn thường có thời gian hoàn thành kéo dài.

Ở thời điểm này, dù giá đất ăn theo sân bay Long Thành đã chững lại, nhiều nhà đầu tư bị ngộp tài chính có xu hướng giảm giá để bán ra, tuy nhiên, vì đất đã bị thổi giá nên sau khi “cắt lỗ 30-50%” vẫn ở mức rất cao so với kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Vì vậy, nếu muốn rót tiền, nhà đầu tư cần tầm nhìn dài hạn, đồng thời tìm hiểu kỹ để tránh “chôn vốn” quá lâu.