Nhà cho thuê lên ngôi?

Dù dư địa tăng trưởng từ phân khúc nhà cho thuê và đô thị công nghiệp là khổng lồ, giới chuyên gia cảnh báo một cú phanh gấp thiếu lộ trình có thể đẩy thị trường vào trạng thái đóng băng và kích hoạt bom nợ xấu.

 

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một bước ngoặt lớn sau nhiều năm vận hành theo công thức quen thuộc: mua đất, chờ tăng giá rồi bán chênh lệch.

Mô hình này từng tạo nên những giai đoạn tăng trưởng nóng, kéo dòng tiền khổng lồ đổ vào đất đai. Nhưng mặt trái cũng ngày càng rõ nét: giá nhà leo thang vượt xa thu nhập thực, nhiều khu đô thị bỏ hoang, đất nền bị “găm hàng” còn dòng vốn sản xuất bị hút mạnh sang đầu cơ tài sản.

Theo các chuyên gia, nếu quan điểm “nhà để ở thay vì tích sản” trở thành định hướng xuyên suốt trong giai đoạn tới, thị trường địa ốc Việt Nam có thể bước vào một chu kỳ hoàn toàn khác — nơi giá trị không còn nằm ở chuyện lướt sóng mà ở khả năng tạo dòng tiền ổn định từ cho thuê và vận hành tài sản dài hạn.

Áp lực thay đổi đang đến từ nhiều phía. Thuế với người sở hữu nhiều bất động sản, đánh thuế đất bỏ hoang, siết tín dụng đầu cơ cùng yêu cầu phát triển đô thị bền vững được xem là những công cụ sẽ khiến dòng tiền dần rời khỏi các thương vụ “ôm đất chờ thời”.

Trong bối cảnh đó, các phân khúc sống nhờ kỳ vọng tăng giá như đất nền xa trung tâm, shophouse vắng khách hay khu đô thị thiếu cư dân thực có nguy cơ chịu áp lực mạnh nhất.

Không ít căn hộ cao cấp hiện trị giá hàng chục tỷ đồng nhưng lợi suất cho thuê chỉ quanh mức 2-3%/năm. Khi chi phí vốn tăng lên hoặc thuế tài sản được áp dụng, sức hấp dẫn đầu tư sẽ giảm đáng kể.

Ngược lại, nhóm bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực và cho thuê được dự báo sẽ hưởng lợi trong chu kỳ mới.

Các mô hình như căn hộ công nhân, nhà ở chuyên gia, serviced apartment, studio nhỏ hay co-living đang nổi lên nhờ nhu cầu ngày càng lớn từ lực lượng lao động trẻ và dòng vốn FDI dịch chuyển vào Việt Nam.

Những địa phương công nghiệp như Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Bình Dương, Đồng Nai hay Long An được đánh giá có thể trở thành tâm điểm mới của thị trường nhà cho thuê trong thập niên tới.

Theo giới chuyên gia, khả năng mua nhà của người trẻ ngày càng thu hẹp khiến xu hướng thuê dài hạn trở nên thực tế hơn. Với thu nhập phổ biến 25-50 triệu đồng/tháng tại các đô thị lớn, nhiều gia đình khó đủ sức chạy theo những căn hộ giá quá cao.

Trong khi đó, nhóm công nhân và lao động khu công nghiệp với thu nhập 8-18 triệu đồng/tháng lại càng cần những sản phẩm thuê giá rẻ, linh hoạt và gần nơi làm việc.

Điều này mở ra dư địa lớn cho mô hình Build to Rent — phát triển bất động sản chuyên để cho thuê thay vì bán đứt như trước.

Tuy nhiên, chuyên gia cảnh báo quá trình chuyển đổi sẽ không thể diễn ra trong “một sớm một chiều”.

Nếu siết đầu cơ quá nhanh nhưng lại thiếu quỹ đất, thiếu tín dụng ưu đãi và thiếu nguồn cung nhà thuê phù hợp, thị trường có thể rơi vào trạng thái đóng băng, doanh nghiệp khó xoay dòng tiền còn nợ xấu gia tăng.

Muốn nhà cho thuê thực sự trở thành “phân khúc chiến lược”, Việt Nam cần hoàn thiện đồng bộ từ chính sách thuế, quy hoạch, tín dụng cho tới hành lang pháp lý cho các quỹ đầu tư bất động sản và mô hình vận hành dài hạn.

Theo nhiều chuyên gia, quá trình tái cấu trúc này có thể kéo dài 10-15 năm. Nhưng nếu thực hiện thành công, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chuyển từ cuộc chơi đầu cơ tài sản sang mô hình tạo dòng tiền bền vững và ổn định hơn.