Nhà cho người nghèo

Cách đây hơn 10 năm, khi đến Pháp du học, tôi đã rất ngạc nhiên với chính sách hỗ trợ tiền thuê nhà cho sinh viên từ cơ quan CAF (Caisse d'Allocations Familiales) của chính phủ.

Bởi vì hỗ trợ này không phân biệt người nhận có là công dân Pháp hay không, cũng như cư trú ngắn hạn hay dài hạn.

Sau một thời gian, tôi mới biết chính sách không chỉ dành riêng cho sinh viên mà áp dụng chung cho những cá nhân, hộ gia đình có thu nhập thấp; và sinh viên là một thành phần trong đó. Hiện nay, một gia đình hai người lớn, hai trẻ em nếu có tổng thu nhập năm dưới 25.300 Euro và sống ở khu vực một thì sẽ được nhận hỗ trợ tiền thuê nhà là 465,25 Euro mỗi tháng.

Ngoài ra, hệ thống nhà xã hội cho thuê (HLM - Habitation à loyer modéré) có giá rẻ hơn đáng kể so với thuê từ tư nhân. Dù nhu cầu luôn cao hơn rất nhiều khả năng cung cấp của chính quyền địa phương, những gia đình thu nhập thấp nếu may mắn vẫn có thể thuê được nhà xã hội.

Luật của Pháp quy định tỷ lệ nhà xã hội cho thuê phải tối thiểu 20% tổng số nhà ở của một địa phương, nên ngay cả ở những quận trung tâm của thủ đô Paris đắt đỏ, vẫn có những căn hộ xã hội cho thuê. Nhiều dự án nhà ở mới của chủ đầu tư tư nhân được lồng ghép vào một tỷ lệ nhà xã hội, là cách mà một số chính quyền địa phương muốn tạo môi trường sống hài hòa, không tách biệt những khu nhà xã hội như trước đây.

Hình thức nhà xã hội cho thuê cũng phổ biến tại nhiều nước khác ở châu Âu. Theo một báo cáo của tổ chức OECD, những gia đình có thu nhập thấp thuê nhà xã hội nhiều nhất là ở Phần Lan, Pháp, Iceland, Bỉ và Ireland, chiếm đến 50% số nhà cho thuê.

Những ngày gần đây có nhiều thảo luận ở Việt Nam về việc hạn chế đầu cơ bất động sản, tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân thông qua chính sách thuế. Việc đánh thuế bất động sản được cho sẽ không hạ nhiệt giá nhà, tuy nhiên chính sách thuế lại có thể điều chỉnh hành vi đầu cơ và giúp người dân có khả năng tiếp cận nhà ở nhiều hơn, dù là hình thức thuê hay mua.

Để hạn chế hành vi đầu cơ lướt sóng, nhiều nước đánh thuế thu nhập cao trên phần chênh lệch mua bán đối với căn nhà thứ hai trở đi, và thuế suất thay đổi theo thời gian nắm giữ: càng lâu thì thuế suất càng thấp và ngược lại. Bên cạnh đó, thuế giao dịch tính theo giá trị trường của bất động sản cũng là một rào cản để giảm việc mua đi bán lại liên tục.

Việc đầu cơ vào bất động sản cũng sẽ giảm đi nhiều khi mức sinh lời không hấp dẫn như hiện tượng mua bán nhà đất ở Việt Nam - có thể kiếm vài chục phần trăm hoặc thậm chí nhiều hơn trong một thời gian ngắn. Bất động sản ở nhiều nước được coi là kênh đầu tư dài hạn, với mục đích tạo thu nhập thụ động. Muốn vậy, chính sách của chính phủ có thể tập trung vào một số giải pháp như sau:

Thứ nhất là tăng nguồn cung cấp nhà, chủ yếu là phát triển các khu đô thị vệ tinh, tạo ra các cụm kinh tế mới vì ở đâu có việc làm thì ở đó sẽ kéo theo dân cư. Với những thành phố không còn quỹ đất nhiều thì xu hướng là giảm nhà riêng, chẳng hạn chủ đầu tư sẽ thu gom một số căn nhà và xây mới một chung cư. Ở Pháp có một quy định khá hay là khi một cá nhân rao bán nhà, quyền ưu tiên mua thuộc về chính quyền địa phương. Nếu sau hai tháng mà chính quyền địa phương không mua với giá thỏa thuận thì hai bên mua bán mới được tiến hành thủ tục. Bằng cách này chính quyền địa phương có thể tăng nguồn cung nhà xã hội.

Thứ hai là tạo điều kiện cho những người mua căn nhà đầu tiên, đặc biệt là các gia đình trẻ. Những dự án nhà mới ở các vùng phụ cận thành phố lớn được ưu đãi về thuế, lãi suất, hoặc trợ cấp tiền trực tiếp sẽ giảm bớt nhu cầu nhà ở các khu vực trung tâm. Khi nhu cầu giảm thì áp lực tăng giá cũng được kiềm chế lại.

Thứ ba là chính sách thuế phải thực sự phát huy được vai trò tái phân phối thu nhập. Người có nhiều bất động sản sẽ phải đóng thuế lũy tiến, phần thuế phải nộp tăng lên sẽ dùng để hỗ trợ những người có thu nhập thấp thuê nhà hoặc những người muốn mua căn nhà đầu tiên.

Các chính sách tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân dù dưới hình thức thuê hay mua là một tiêu chí quan trọng để đánh giá mức độ bình đẳng trong xã hội.

Trong khi khả năng tiếp cận nhà ở của người dân được đo bởi nhiều tiêu chí như giá nhà so với thu nhập, tỷ trọng chi phí nhà cửa trong tổng thu nhập, thu nhập còn lại, chất lượng nhà... thì các tiêu chí này cần được đánh giá theo điều kiện kinh tế xã hội của từng nước khác nhau, thậm chí là các vùng khác nhau trong cùng một nước.

Tuy vậy, các chính sách hỗ trợ khả năng tiếp cận nhà ở của người có thu nhập thấp như nhà xã hội cho thuê cũng phải chú ý đến những mặt trái như chọn lựa đúng đối tượng thụ hưởng. Ở Pháp có nhiều trường hợp cố tình giữ nhà xã hội cho thuê khi thực tế không còn đáp ứng đủ các điều kiện. Bên cạnh đó, có những nơi không muốn phát triển nhà xã hội, chấp nhận đóng phạt vì không tuân thủ yêu cầu 20% theo luật định.

Phát triển các thành phố vệ tinh, các cụm kinh tế đòi hỏi đầu tư nhiều cho hạ tầng, đặc biệt là giao thông kết nối với các thành phố lớn trọng điểm khác. Tương tự, cần kết hợp đồng bộ nhiều chính sách thì mới có thể tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người có thu nhập thấp.