Nhà bạc tỷ cho người nghèo

Như rất nhiều gia đình có con nhỏ mua nhà lần đầu ở Pháp, ưu tiên của chúng tôi là chất lượng trường học, không gian xanh, và giao thông thuận tiện trong mức ngân sách cho phép.

Trong quá trình tìm kiếm, tôi phát hiện ra giá nhà không chỉ phụ thuộc vào các yếu tố vừa đề cập mà còn có một yếu tố khác khá quan trọng: tỷ lệ nhà ở xã hội trên địa bàn.

An sinh xã hội cho người thu nhập thấp, trong đó có vấn đề nhà ở, là bài toán phải đối mặt và không dễ gì giải quyết ở nhiều quốc gia, không riêng Việt Nam. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, cả nước đã hoàn thành 279 dự án nhà ở xã hội, quy mô 148.000 căn, đạt 7,3 triệu m2, trong khi mục tiêu là 12,5 triệu m2 theo chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

Nhưng trong khi giới chức nỗ lực xây đủ 12,5 triệu m2 mặt sàn, các số liệu thực tế cho thấy nhà ở xã hội đang nằm ngoài tầm với của người thu nhập thấp. Hiện hơn 1,7 triệu công nhân cả nước cần chỗ ở ổn định, trong khi thu nhập bình quân chỉ từ 4 đến 6 triệu đồng mỗi tháng. Giá mỗi m2 nhà ở xã hội khoảng 25 triệu đồng, tương đương 1-1,6 tỷ đồng mỗi căn. Người mua được vay tối đa 900 triệu đồng, không quá 70% giá trị căn hộ. Theo tính toán của chuyên gia, những gia đình hai vợ chồng làm công nhân, phải tiết kiệm cật lực trong khoảng 10 năm mới để dành được 30-40% còn lại; nếu giá nhà đến lúc đó vẫn đứng yên.

Vậy nếu hăm hở xây nhà mà không nỗ lực gỡ các nút thắt của hệ thống chính sách đi kèm, chủ trương này khi hoàn thành có thể chỉ đẹp về số liệu báo cáo mà không giải quyết được cơ bản vấn đề an sinh nhà ở. Theo quan sát của tôi, kinh nghiệm và các sai lầm người Pháp gặp phải có thể giúp Việt Nam tham khảo.

Tại Pháp, khu vực nào có tỷ lệ nhà ở xã hội cao (Habitation à Loyer Modéré - HLM), tức là có những khu chung cư mà chính phủ hay chính quyền địa phương cho thuê với giá ưu đãi, thì giá nhà sẽ thấp và ngược lại.

Điều này cũng hợp lý, vì khu dân cư có thu nhập thấp thì phần lớn dân trí thấp, tỷ lệ thất nghiệp cao, hoặc người nhập cư nhiều. Các nghiên cứu chỉ ra rằng giáo dục, việc làm, thu nhập và nơi sinh sống có mối quan hệ tác động qua lại với nhau. Ở một số thành phố lớn của Pháp, rất dễ bắt gặp hình ảnh những nhóm người tụ tập bia rượu dưới các khu nhà cũ kỹ, nhếch nhác, nhất là ở vùng ngoại ô hoặc các quận ven đường vành đai.

Việc tập trung nhiều khu nhà xã hội ở cạnh nhau tạo ra những hệ lụy mà nước Pháp đến giờ phải tiếp tục xử lý, đó là các khu "Ghetto". Các khu nhà xã hội này tách biệt với cộng đồng xung quanh, tập trung nhiều tệ nạn.

Nổi tiếng với các chính sách an sinh rộng rãi, để tiếp tục phát triển nhà xã hội, nước Pháp rút kinh nghiệm bằng việc xen kẽ một tòa chung cư HLM trong một khu vực dân cư bình thường khác, và quy định bắt buộc tỷ lệ nhà ở xã hội là tối thiểu 25% ở những phường/xã có số dân trên 3.500 người (riêng Paris và vùng phụ cận là 1.500 người).

Tuy vậy, tương tự ở Việt Nam, vẫn có những địa phương chủ động nộp phạt để không phát triển nhà ở xã hội. Lý do của vấn đề này ở Việt Nam là thiếu quỹ đất, xây nhà ở xã hội lợi nhuận thấp, thủ tục rườm rà... Còn ở Pháp, lý do họ đưa ra chủ yếu là muốn duy trì mức giá nhà cao, thành phần dân cư đồng nhất hơn, tránh các tệ nạn xã hội.

Từ các trở ngại mà Pháp cũng như một số quốc gia khác trải qua khi giải quyết vấn đề nhà ở cho người nghèo, tôi thấy có một số hướng Việt Nam có thể tham khảo.

Thứ nhất, thay vì phát triển các dự án để bán thì chuyển sang cho thuê. Người thu nhập thấp gần như không thể mua nhà xã hội với mức giá từ 25 triệu/m2 như hiện nay; trong khi họ vẫn có nhu cầu thuê lâu dài để an cư.

Thay vì yêu cầu doanh nghiệp bất động sản cắt 20% quỹ đất trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị để xây dựng nhà ở xã hội - chính sách đã được thực tế chứng minh là bất hợp lý, không hiệu quả - có thể đề nghị họ chia sẻ trách nhiệm bằng việc quy định một tỷ lệ nhà xã hội cho thuê.

Thứ hai là không nên tập trung mật độ nhà xã hội cao trên một địa bàn, sẽ dần tạo ra những khu dân cư có mức độ khác biệt lớn về thu nhập, dân trí, việc làm. Tôi nêu ra vấn đề này sau khi nhận thấy nhiều nơi ở Việt Nam có thể mắc phải sai lầm như nước Pháp, gây ra các hệ lụy lâu dài. Hà Nội mới đây công bố dự kiến xây dựng năm khu nhà ở xã hội tập trung; hai khu tại xã Tiên Dương, huyện Đông Anh và ba khu khác ở xã Cổ Bi, huyện Gia Lâm; xã Ngọc Hồi, huyện Thanh Trì và xã Đại Mạch, huyện Đông Anh.

Theo thời gian, khu nghèo sẽ càng nghèo, và khu giàu có chỉ thu hút những người giàu có. Việc xây các khu nhà xã hội tập trung là tiền đề hình thành nên những khu vực chậm phát triển, thậm chí tập trung tệ nạn như các "Ghetto" ở Pháp.

Thứ ba là thực hiện giãn dân, phát triển các đô thị vệ tinh. Muốn vậy phải có hạ tầng giao thông kết nối tốt. Một người lao động thu nhập thấp hoàn toàn có thể sống xa thành phố 20-30 km nếu có phương tiện giao thông công cộng tốt, thời gian di chuyển không quá một giờ đồng hồ.

Nhà ở là một phần quan trọng của chính sách an sinh tạo nên ổn định xã hội. Một quốc gia chỉ phát triển bền vững khi chênh lệch giàu nghèo được rút ngắn, số đông người lao động tiếp cận được những điều kiện sống tối thiểu.