Nhà 200 tỷ đồng hay nhà ngói lụp xụp cũng là nhà, đánh thuế cần tính toán

Bộ Tài chính vừa có công văn gửi các bộ, ngành, địa phương lấy ý kiến về các chính sách thu thuế bất động sản, bao gồm việc đánh thuế với nhà và tài sản. Mới chỉ là văn bản lấy ý kiến việc có cần xây dựng về thuế tài sản với nhà ở hay không nhưng ngay lập tức câu chuyện này đã nhận được nhiều ý kiến trái chiều từ phía dư luận.

NẾU KHÔNG HỢP LÝ, KHÓ GIẢI QUYẾT ĐƯỢC VẤN ĐỀ CỦA THỊ TRƯỜNG

Trao đổi với Dân trí, ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho biết, sắc thuế này rất quan trọng, có đối tượng chịu tác động rất lớn nên nhận được nhiều quan tâm.

Vị chuyên gia ước chừng cơ quan quản lý Nhà nước đã có khoảng 5 lần đưa ra đề xuất nhưng sau đó nhận những phản ứng trái chiều, thiếu sự đồng thuận nên đến nay chưa "thành hình, thành hài".

Từng là người ủng hộ đánh thuế tài sản song vị chuyên gia kỳ cựu trong lĩnh vực bất động sản này lưu ý rất nhiều điểm cần thận trọng về nội dung cũng như lộ trình đối với sắc thuế này.

Ông Võ nói:

- Thực sự sắc thuế này rất phức tạp, cần phải được nghiên cứu rất kỹ, không phải "dăm câu ba điều" là có thể đề xuất được. Việc nghiên cứu, xem xét cần có sự tham khảo kinh nghiệm quốc tế gắn chặt với điều kiện, hoàn cảnh của Việt Nam, không nhất thiết phải làm ngay, làm vội vã chuyện này.

Mục tiêu của sắc thuế đó là tạo nguồn thu ổn định và lâu dài cho ngân sách (hiện chỉ chiếm 0,01% tổng thu từ đất), thay cho thu chủ yếu từ giao đất, cho thuê đất có thu tiền hiện nay (đang chiếm khoảng 85% tổng thu từ đất).

Nhưng vấn đề này sẽ trở nên bức xúc khi công nghiệp hóa và đô thị hóa đã hoàn thành. Mặt khác, thuế cũng là công cụ để điều chỉnh công bằng xã hội giữa nhóm giàu nhanh nhờ đất và nhóm nghèo đi vì đất, hạn chế được đầu cơ, điều tiết bình ổn thị trường, công bằng minh bạch hơn…

Nếu đưa ra mà không hợp lý, chắc chắn không thể giải quyết được vấn đề của thị trường, không thể thực hiện được các mục tiêu nêu trên. Thậm chí nếu làm vội vã, thiếu thận trọng chẳng những không giảm được đầu cơ mà còn khiến thị trường khó khăn hơn.

Nếu không hợp lý, đề xuất cũng sẽ dễ gặp phải sự phản đối ngay từ lúc đưa ra chính sách. Dù có thông qua, việc áp dụng cũng khó đi vào thực tế, rồi đâu lại hoàn đó, thậm chí tệ hơn.

Vấn đề được nhiều người quan tâm là đánh thuế nhà thứ 2 trở lên thì giá nhà, đất có giảm hay không, bởi tâm lý mang tính chất phổ biến của người Việt Nam luôn muốn sở hữu bất động sản nên lo ngại thuế chỉ làm bất động sản tăng giá chứ ít người chịu… bỏ bớt?

- Đề xuất đánh thuế nhà thứ 2 là chúng ta có sự tham khảo mô hình từ thị trường Singapore. Nhưng mà sự thực thì lại học chưa thấu đáo. Bởi thị trường nhà ở giữa Việt Nam và Singapore có sự khác biệt lớn. Singapore phát triển rất tốt rồi, nhà ở đại đa phần theo quy chuẩn. Chính vì vậy, đại đa số nhà thứ nhất, thứ hai không quá cách biệt.

Nhưng ở Việt Nam thì hiểu về nhà thứ hai như thế nào? Nhà 200 tỷ đồng cũng là nhà, một mái nhà ngói lụp xụp cũng là nhà. Vậy phải tính toán thế nào để có thể đảm bảo được sự công bằng khi tính thuế. Đó là bức tranh rất phức tạp. Với thị trường Việt Nam, nên bỏ khái niệm thu thuế nhà thứ nhất, thứ hai đi…

Chưa kể tại Việt Nam, việc minh bạch tài sản chưa được làm rõ nên cũng khó có cơ sở để thực hiện như kỳ vọng. Những người giàu vẫn có trăm phương ngàn kế để "lách", để người khác đứng tên… Điều này rất cần được chú tâm.

Chưa kể, mấy năm trước chúng ta từng rộ lên việc người Việt đứng tên thay cho người nước ngoài. Việc kiểm soát đứng tên hộ cũng không hề đơn giản. Khi xem xét thuế tài sản thì phải đưa ra được cả việc giải thích như nào về nguồn tài sản có thể chấp nhận được, thế nào phi lý. Chúng ta phải có số liệu chứng minh, tổng nhà thứ hai là khoảng bao nhiêu, số liệu ngần này, phải tăng thuế ngần này, giảm ngần này….

Một sắc thuế liên quan tới rất nhiều thứ phức tạp. Trong khi đó hệ thống thuế của chúng ta còn nhiều điều bất cập. Chúng ta nên lưu ý rằng việc thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện nay vẫn giao cho thôn, xóm ở nông thôn và tổ dân phố ở đô thị thực hiện theo kiểu "thủ công". Cách quản lý trên giấy lạc hậu hiện nay không thể đưa kỳ vọng thành hiện thực. Hiệu quả của sắc thuế này chỉ có thể chắc chắn khi hành chính đất đai - bất động sản và hành chính thuế là hành chính số, làm được mọi thứ thật minh bạch.

CẦN CHỮA ĐÚNG BỆNH, SỬA LUẬT TỪ GỐC

Ở thời điểm thị trường hiện nay, đánh thuế nhà ở theo ông có phải là giải pháp căn cơ để khiến giá nhà giảm, thị trường bớt tăng "nóng"? Có vẻ như trong giai đoạn này thì hạ nhiệt được giá nhà vẫn là sự đau đáu của nhiều người, đặc biệt là bộ phận có thu nhập thấp muốn tiếp cận nhà ở?

- Vấn đề là giống như chữa bệnh, phải tìm đúng nguyên nhân. Giá nhà tăng cao do nhiều nguyên nhân.

Vậy câu hỏi đặt ra là giờ muốn chữa được bệnh lên giá thì xem chủ yếu do thiếu cung hay thuế thấp, điều này cần xem xét kỹ. Tôi nghĩ hiện nay thì thiếu cung là nguyên nhân chủ yếu. Rất nhiều dự án bị ách tắc lại. Quan hệ cung cầu rất rõ, cung thiếu cầu tăng thì giá phải lên. Vấn đề là thị trường thiếu cung việc sửa luật đã đặt ra nhưng sửa hoài mà vẫn chưa chuẩn.

Hơn nữa, hai luật cần sửa sớm nhất và căn cơ nhất là Luật Đất đai và Luật Quy hoạch Đô thị lại vẫn "nằm yên". Cứ tập trung vào sửa mấy luật trên phần ngọn thì khó trúng lắm. Thực tế đã cho thấy như vậy.

Trước mắt, muốn thị trường bình ổn hơn, hạ nhiệt về giá thì phải giải tỏa được nguồn cung. Còn thuế nhà quan trọng phải nghiên cứu kỹ lưỡng, không làm ngay, làm vội được.

Còn nếu đánh thuế đúng thì mới giảm được đầu cơ, chứ nếu đánh không đúng thì giảm sao được. Vậy muốn đánh đúng thì phải trả lời được câu hỏi: Ai là đầu cơ? Làm thế nào để phát hiện ra đầu cơ? Sắc thuế phải tìm ra được lý giải. Người ta trăm phương nghìn kế để lách luật.

Giải pháp trước mắt để gỡ khó cho thị trường hiện nay có thể làm ngay là giảm bớt thủ tục pháp lý, khơi thông nguồn cung. Nguồn cung dồi dào, đa dạng sẽ tạo nên sự cạnh tranh lành mạnh. Bị bệnh ở đầu mà cứ chữa bằng thuốc dạ dày là không thể khỏi được rồi.

Ông có thể nói cụ thể hơn về những ách tắc trong vấn đề nguồn cung hiện nay?

- Sửa Luật Đất đai, tháo gỡ những ách tắc trong vấn đề pháp lý là việc cần làm ngay trong bối cảnh kinh tế hậu Covid-19. Việc này cần sự quyết tâm, quyết liệt hơn để có thể đưa luật này đi vào cuộc sống, giải quyết những ứ đọng bấy lâu năm.

Năm 2020, chúng ta cũng đưa ra chủ trương là sửa đổi Luật Đất đai, tháo gỡ phê duyệt dự án nhà ở. Nhưng đến nay chưa làm được, việc phê duyệt dự án nhà ở "kẹt" lại nhiều. Chúng ta đã tích cực sửa Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở... nhưng vẫn chưa sửa Luật Đất đai và Luật Quy hoạch đô thị. Cần sửa thật hợp lý Luật Đất đai và Luật Quy hoạch đô thị, từ đó mới đủ cơ sở để sửa các luật khác.

Thực tế, Luật Đất đai hiện hành đã xuất hiện rất nhiều vướng mắc cần phải tháo gỡ để khai thác tối đa nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội… Khi dịch Covid-19 bùng phát, kinh tế đình trệ, giá bất động sản có xu hướng tăng cao thì việc cơ quan Nhà nước cần làm là tập trung vào sửa đổi pháp luật, thảo luận triết lý phát triển thời gian tới, giải pháp về đất đai, bình ổn thị trường ra sao. Tuy nhiên, chúng ta lại dừng lại chưa bàn.

Chúng ta mới công nhận đất nhà ở là phải từ đất ở hoặc đất có "dính" đất ở (đất hỗn hợp). Nhưng có thực tế là đất nông nghiệp hiện nay chiếm rất lớn, không thể bỏ nó ra ngoài đô thị được. Việc phê duyệt các dự án nhà ở phải phụ thuộc vào quy hoạch, dựa vào quy hoạch. Nếu quy hoạch khoảng đó là nông nghiệp, khoảng xanh thì phải để nó thế. Còn quy hoạch là nhà ở thì có thể cho chuyển đổi.

Cách tạo thị trường lành mạnh, ổn định, đáng quan tâm nhất lúc này có lẽ là một giải pháp mang tính tổng hợp, trong đó, nền tảng là sửa Luật Đất đai và Luật Quy hoạch đô thị. Cứ làm tốt việc sửa đổi 2 luật này thì tôi tin là thị trường bình ổn, hạ nhiệt rồi.

HAI VẤN ĐỀ ĐỂ "HẠ NHIỆT" BẤT ĐỘNG SẢN

Có tranh cãi cho rằng đánh thuế nhà sẽ cản đường hồi phục của nền kinh tế hậu Covid-19. Cũng có ý kiến phản biện cho rằng việc đánh thuế sẽ giúp kinh tế tốt hơn khi dòng tiền được "nắn" vào sản xuất, thay vì đầu cơ, ông nghĩ sao?

- Dịch Covid-19 bùng phát, đời sống thu nhập của người dân kém hơn rất nhiều, rất nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn. Lãi suất thấp, nhiều người phải rút tiền ra rồi tìm một kênh nào đấy để đầu tư; kể cả những người không có tiền cũng tìm vay tiền để đầu tư, kiếm sống. Thế rồi những kênh tài sản như chứng khoán, bất động sản, vàng… đều tăng cao. Những người có kiến thức tài chính thì họ đầu tư chứng khoán, đa số vẫn muốn kinh doanh bất động sản…

Sau hơn 2 năm Covid-19, đến giờ kinh tế vẫn đang trong giai đoạn suy giảm, nhiều ngành nghề vẫn chưa vực lên được. Quán xá vắng vẻ, nhiều người trả mặt bằng hoặc không còn thiết tha kinh doanh gì nữa vì kém hiệu quả.

Không kiếm được tiền từ việc sản xuất kinh doanh thì nhiều người đổ vào bất động sản. Cầu tăng thì giá tăng, thậm chí một số bộ phận lợi dụng thị trường để thổi giá, kích giá nhiễu loạn. Cùng với đó nguồn cung lại khan hiếm, bộ phận làm nhiễu loạn, lũng đoạn thị trường càng có "cớ".

Mặt khác, chúng ta lưu ý năm nay là năm đầu kỳ quy hoạch, nhiều ý tưởng quy hoạch lại chỗ này hay chỗ khác được đề xuất như sân bay ở Bình Phước hay nhiều huyện thành quận ở các đô thị mở rộng. Các đề xuất được "thổi" ra ngoài thành quyết định rồi và các "cò đất" tung giá lên ngày càng cao, thế là "giá ảo" thổi lên ngày càng lớn…

Do vậy theo tôi, việc sửa luật để tháo gỡ nguồn cung là một việc quan trọng. Việc thứ 2 là tạo điều kiện để người dân, doanh nghiệp có thể kiếm sống, duy trì và phát triển kinh doanh sản xuất. Tìm mọi cách nắn dòng tiền vào sản xuất, kinh doanh. Kinh tế phục hồi, thị trường sẽ bớt áp lực tăng giá thôi.

Vậy có thể hiểu là theo quan điểm của ông thì việc thu thuế nhà không nên vội vàng. Vậy việc cần làm ngay để có thể giảm giá nhà hiện nay là gì, thưa ông?

- Như tôi nói, tháo gỡ nguồn cung thị trường để "hạ nhiệt" giá nhà thì gốc gác, sâu xa phải sửa được những bất cập trong Luật Đất đai, Luật Quy hoạch đô thị và sửa sao cho đồng bộ và hiệu quả cao. Trong khi chưa sửa được luật bởi việc này cần thời gian, cần lộ trình cụ thể, Chính phủ nên thống nhất hướng dẫn phê duyệt các dự án nhà ở dựa theo hệ thống quy định hiện hành. Cái nào thì sẽ tuân theo quy định ở luật nào, nên tính toán việc lập một đoàn khảo sát, xem mấy trăm dự án đang "tắc" lại hiện nay thì vướng mắc ở khâu nào, phân nhóm ra, sau đó thống nhất hướng dẫn để giải quyết.

Song song với đó là phải tiến hành đôn đốc sửa 2 luật cơ bản có tác động rất lớn thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Quy hoạch đô thị… sao cho toàn bộ hệ thống pháp luật có gốc, có ngọn. Cứ sửa gốc đã, chứ gốc còn nguyên mà chỉ sửa ngọn thì chẳng giải quyết được vấn đề gì liên quan đến đất đai đang bị vướng.

Xin cám ơn ông.