Nguyên tắc kiểm soát sự hài hòa dòng tiền trong đầu tư BĐS

Kiểm soát sự hài hòa về dòng tiền khi đầu tư là 1 nguyên tắc rất quan trọng trong tài chính. Nếu quản lý dòng tiền tốt thì phần trăm thắng lợi khi đầu tư sẽ cao hơn.

Vì khi rơi vào những tình thế khó khăn do sự ảnh hưởng của nền kinh tế vĩ mô (hoặc những rủi ro mà ta không lường trước được) thì việc ứng dụng được nguyên tắc này cũng giúp chúng ta "thoát chết".

L không chắc AC làm theo thì sẽ đầu tư thành công, nhưng L chắc chắn rằng nếu ứng dụng được thì AC sẽ giảm thiểu được rủi ro, mà trong đầu tư nếu giảm thiểu được rủi ro thì cũng coi như đã thắng phần nào rồi. Còn lại việc thắng như thế nào còn tùy hoàn cảnh, tùy mỗi người. Đầu tư BĐS thì đích đến cuối cùng vẫn là tài chính (tiền) đó thôi!

Ví dụ đơn giản là nhiều nhà đầu tư mua được BĐS "ngon" tiềm năng, nhưng do không kiểm soát được dòng tiền dẫn đến việc bị hụt tiền. Có người phải bán tháo, bán lỗ, thậm chí phá sản.

Vậy chiến lược điều hòa dòng tiền là gì?

Khi đầu tư thì chắc chắn sẽ có 2 dòng tiền đó là dòng tiền vào và dòng tiền ra:

Dòng tiền vào sẽ từ các nguồn thu.

Dòng tiền ra là các khoản phí, nợ phải trả.

Nếu không kiểm soát được 2 dòng tiền này thì nguy cơ bị thiếu hụt dòng tiền là rất cao.

Có 2 trường hợp cần xét đến:

1.Đầu tư bds không có dòng tiền ổn định:

Đất nền chưa có nhà, hoặc BĐS chưa có khả năng cho thuê. NDT chủ yếu kì vọng vào việc tăng trưởng giá của tài sản. Điểm lợi là đầu tư đất nền không yêu cầu vốn đầu tư quá cao, và thường các dự án đất nền có khả năng tăng giá nhanh trong thời gian ngắn - nếu như nhà đầu tư đón đúng "sóng" bds.

Nhưng bù lại thì vì BĐS loại này không phát sinh ra dòng tiền thường xuyên cho đến khi bạn bán nó.

Nên việc quản lí dòng tiền là cực kì quan trọng. Cụ thể các các nhà đầu tư vào dạng sản phẩm này nên:

Cẩn trọng khi dùng đòn bẩy tài chính. Đòn bẩy cũng có thể trở thành "bẫy" nếu AC làm dụng chúng, vay mượn quá khả năng trả. Có thể chọn sản phẩm phù hợp với tình hình tài chính, hoặc nếu vay thì cũng đảm bảo nó nằm trong khả năng của mình.

Nếu bắt buộc phải sử dụng đòn bẩy tài chính thì nên đảm bảo dòng tiền phải trả không vượt quá 60% các nguồn thu của gia đình. Nếu AC có công việc kinh doanh riêng hoặc vợ / chồng có đi làm riêng thì có thể cân nhắc vì ít nhất vẫn có thu nhập. AC nên tính kỹ chi phí sinh hoạt của gia đình hàng tháng để tránh khủng hoảng, vì đã có nhiều trường hợp 2 vợ chồng 1 tháng làm chỉ được 20tr mà tiền trả ngân hàng mỗi tháng đã 15tr rồi, còn 5tr thì sinh hoạt con cái rất khó khăn, có khi không đủ lại phải đi vay mượn bên ngoài. Như vậy sẽ lại căng thẳng chồng chất căng thẳng, suy nghĩ đầu tư cũng không còn sáng suốt nữa vì đầu óc luôn nghĩ làm sao để trả nợ ngân hàng.

2. Loại hình BĐS có phát sinh dòng tiền:

Như phòng trọ, nhà xưởng, căn hộ cho thuê, shophouses v.v... Đối với trường hợp này thì việc sử dụng đòn bẩy tài chính được khuyến khích vì AC có dòng tiền khá ổn định hàng tháng. Nhưng L nghĩ dù thế nào thì "cẩn tắc vô ưu", nên vẫn phải cẩn trọng chứ không nên ỷ y vào việc mình có khả năng trả mà vay mượn "quá trớn". Vì đôi khi có những rủi ro như dịch covid vừa rồi chẳng hạn, nhiều doanh nghiệp hoặc hộ gia đình phải trả lại mặt bằng trả lại nhà để về quê, thế là mình cũng mất đi nguồn thu đột ngột.

Vì thế ở đây có 2 lưu ý sau:

Tỷ lệ vay trên giá trị tài sản (LTV) phải phù hợp làm sao để tổng tiền trả nợ hàng tháng phải thấp hơn hoặc bằng tổng thu từ tài sản đó. Giả sử ngân hàng có cho chúng ta vay đến 70 - 80% giá trị tài sản không có nghĩa là bạn phải vay hết số đó. Phòng trọ cho thuê được 9tr thì lãi phải trả nên thấp hơn 9tr.

Nếu dòng tiền từ tài sản đó vẫn không đủ trả nợ thì AC nên cân đối thêm các nguồn thu ngoài để bù đắp làm sao để tổng tiền phải trả hàng tháng không vượt quá 70% tổng thu. Thông thường đối với 1 bds dòng tiền thì thời gian đầu khi tài sản vừa được bàn giao, tỉ lệ lấp đầy còn thấp, thì giá thuê sẽ không cao. Thông thường thì phải mất vài ba năm, khi tỷ lệ lấp đầy ở khu vực đó vượt trên 80% thì giá thuê mới có thể tăng và vượt giá trị trả nợ hàng tháng.

Thường thì các ngân hàng sẽ chỉ cho chúng ta một mức lãi suất ưu đãi trong 1 thời gian đầu sau đó sẽ thả nổi và tăng lãi suất. Đối với một số ngân hàng thì sau một thời gian nhất định thì sẽ miễn phí trả nợ trước hạn. Điều này thì AC có thể hỏi bên ngân hàng khi vay vốn nhé. Khi tới thời điểm này thì các nhà đầu tư cần có kế hoạch "tái cấu trúc" nợ của mình để gia hạn thời gian trả nợ, giảm áp lực tài chính cũng như tiếp tục được hưởng lãi suât ưu đãi. Để tái cấu trúc nợ thì AC có thể tăng tỉ lệ vốn hoặc chuyển thành nợ ngắn hạn sang nợ dài hạn, trả hết nợ để chuyển đổi khoản vay. Một số ngân hàng có mức phí phạt trả nợ tương đối thấp 1.0-1.5% thì AC có thể cân nhắc chuyển đổi khoản vay ngay sau khi hết thời hạn hỗ trợ lãi suất.

Hy vọng những lưu ý trên sẽ giúp AC Kiểm soát sự hài hòa về dòng tiền khi đầu tư. Rất mong nhận được chia sẻ của những ndt tài chính chuyên nghiệp hơn để giúp mọi người nâng cao kiến thức về tài chính.

Chúc mọi người ngày mới an nhiên, hạnh phúc và thật ý nghĩa nhé!