Nguyên tắc đầu tư bất di bất dịch, tránh nhiễu thông tin thời nhiễu loạn sốt đất

Ba tháng đầu năm 2021, thị trường bất động sản quay cuồng trong các cơn sóng đất từ Bắc chí Nam. Từ khắp các làng quê đến nơi đô thị, chỉ cần một thông tin quy hoạch dự án, giá đất bỗng chốc bị thổi dựng đứng.

Trước tình trạng này, giới chuyên gia cảnh báo các nhà đầu tư nên cẩn trọng, tránh bị dao động trước các luồng thông tin thiếu minh bạch.

Giá đất tăng nóng

Tại Hà Nội, ngay sau khi có thông tin đồ án quy hoạch phân khu sông Hồng dự kiến được phê duyệt vào tháng 6 tới, trên nhiều trang rao bán bất động sản đã đăng tải các khu vực dự kiến quy hoạch để đẩy giá đất lên cao.

Hơn một tuần qua, tại các con đường ven khu vực bãi sông Hồng đều nhộn nhịp nhà đầu tư đổ về xem đất. Trong đó, Đông Anh là một trong những khu vực “hot” có mức tăng giá đất tương đối cao.

Trên các trang rao bán bất động sản, giá đất tại một số khu vực ở Đông Anh đã tăng gấp đôi so với đầu năm ngoái.

Cụ thể, đất tại các khu vực Tiên Dương, Tàm Xa, Nguyên Khê, Hải Bối tăng từ mức 20-30 triệu đồng/m2 hồi đầu năm 2020 lên 30-50 triệu đồng/m2 thời điểm hiện tại. Nhiều lô đất mặt đường đẹp còn có giá lên tới 60-80 triệu đồng/m2.

Tại vị trí “vàng” như Vĩnh Ngọc, trung tâm của Đông Anh, đất dịch vụ có giá dao động từ 80-100 triệu đồng/m2.

Tại xã Vân Canh, một số mảnh đất đang được rao bán với giá từ 40 triệu đồng/m2.

Theo dự báo của môi giới tại đây, khi có thông tin quy hoạch cụ thể, hoặc khi Đông Anh lên quận, giá đất dự kiến có thể tăng lên 70 triệu đồng/m2.

Câu chuyện sốt đất ở huyện Hớn Quản (tỉnh Bình Phước) sau thông tin xây dựng sân bay Téc-Nich vừa qua cũng là một ví dụ điển hình.

Giá đất ở những khu vực quanh sân bay đã bị thổi lên nhanh chóng. Đất nông nghiệp từ vài chục triệu đồng bị đẩy lên hàng trăm triệu đồng trên một mét ngang.

Tại TP.HCM, giá đất đường lớn ở Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Bình Chánh… cũng tăng mạnh sau khi có thông tin thành phố chuẩn bị xây dựng Đề án chuyển đổi một số huyện thành quận giai đoạn 2021 – 2030.

Khảo sát của Công ty DKRA Việt Nam cho biết, giá đất tại Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn hiện đạt đỉnh 45-92 triệu đồng/m2.

Có rất nhiều lý do để giải thích cho sự quan tâm của nhà đầu tư đối với đất nền tại các thành phố và tỉnh thành thời gian qua.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho rằng một lý do dễ hiểu ở thời điểm hiện tại là: trong khi nhiều nước khác trên thế giới vẫn đang đối mặt với Covid-19 thì Việt Nam ở vị thế tương đối tốt với các tín hiệu kinh tế lạc quan và hoạt động kiểm soát dịch bệnh hiệu quả.

Nhiều khả năng nền kinh tế sẽ có kết quả khả quan hơn vào cuối năm nay, nhu cầu đầu tư theo đó sẽ tăng.

Ngoài ra, sự sôi động của thị trường, nhu cầu về đất tăng đột biến, đặc biệt tại các địa điểm và tỉnh thành còn có thể được lý giải bằng sự phát triển tốt hơn của cơ sở hạ tầng và khả năng tiếp cận địa điểm, đường xá, bến tàu, cảng hàng không mới.

Theo ông Powell, hiện, vẫn tồn tại tâm lý nhà đầu tư lo ngại “bị đứng ngoài” guồng phát triển của thị trường giai đoạn trong và sau Covid-19 hoặc “bị đi sau” nếu không tham gia thị trường.

Nguyên tắc đầu tư trong các cơn say sóng đất

Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, việc tiếp cận dễ dàng các khoản tín dụng khuyến khích nhiều người vay vốn và đầu tư vào các loại hình bất động sản.

Tuy nhiên, hệ quả dễ nhận thấy của hoạt động vay tín dụng thiếu kiểm soát là các hoạt động đầu tư không được nghiên cứu và tham khảo đầy đủ, đầu tư lướt sóng.

“Nhìn nhận thị trường bất động sản Việt Nam từ 15 năm kinh nghiệm và những chu kỳ nhất định, tôi từng chứng kiến một số chu kỳ có lượng đầu cơ rất lớn, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản nhà ở tại Hà Nội hay TP.HCM”, ông Powell nhận định.

Theo ông Powell, đã có những thời điểm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy thông qua các khoản vay ngắn hạn/ dài hạn để thực hiện một lượng lớn các giao dịch ngắn hạn và đầu tư lướt sóng. Thị trường do đó trở nên rất sôi đông, nhưng đồng nghĩa với việc người vay có thể mất khả năng trả nợ.

ông Powell cho rằng, tiếp cận tín dụng tốt có thể thúc đẩy nền kinh tế, song việc này cần được kiểm soát chặt chẽ.

“Hiện nay, các giao dịch vẫn đang dựa nhiều trên vốn sở hữu cá nhân, nên không quá lo ngại về hoạt động tín dụng trên thị trường”, ông nói.

Trên thực tế, nếu cơ hội trên thị trường xuất hiện thì sẽ sinh ra làn sóng tận dụng cơ hội để có lợi nhuận.

Theo chuyên gia của Savills, trong mọi quyết định đầu tư, nhà đầu tư cần suy tính đến các yếu tố cơ bản như: lý do tạo nên tiềm năng của khu vực, liệu đó có phải là tin đồn hay không, thông báo chính thức về việc sẽ có dự án mới tại khu vực đã được công bố chưa, khi nào thì quyết định này đi vào thực tiễn, dự kiến về lộ trình hoàn thiện của dự án mới, cơ sở hạ tầng mới?

Cũng phải nói thêm, thông tin về dự án có thể được công bố sớm và cần một thời gian dài để hoàn thiện. Do đó, các nhà đầu tư cũng cần chú ý về yếu tố thời gian, về lộ trình của các thông báo này.

“Kinh nghiệm cho thấy, những khoản đầu tư được hứa hẹn gia tăng giá trị nhanh chóng và thu lợi dễ dàng, trong rất nhiều trường hợp, không phải sự thật”, vị này khẳng định.

Các nhà đầu tư cần ghi nhớ nguyên tắc này khi quyết định tham gia vào bất kỳ lĩnh vực nào của thị trường để tránh bị nhiễu/dao động do thiếu thông tin xác đáng. Khi đầu tư thì giới hạn cũng là một yếu tố cần chú ý.

“Mong rằng các nhà đầu tư luôn giữ được cái đầu tỉnh táo, có chiến lược đầu tư rõ ràng, thay vì đầu tư theo lối đánh cược”, chuyên gia này cảnh báo.