Nguy cơ 'nát' quy hoạch vì 'sốt' đất: Mất cơ hội phát triển

Giá đất tăng vọt, chi phí giải phóng mặt bằng bị đẩy lên quá cao gây cản trở dòng vốn đầu tư có thể khiến các địa phương đánh mất cơ hội phát triển bền vững.

Còn lại gì sau những “cơn sốt”

Trước Tây Ninh, những “cơn sốt” đất đã càn quét qua không ít tỉnh, thành và để lại nhiều hệ lụy. Một trong những điển hình phải kể đến là Phú Quốc. Đầu năm 2018, sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết thống nhất xây dựng mô hình đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt đối với Phú Quốc (Kiên Giang), giá bất động sản (BĐS) tại đây tăng chóng mặt, đạt mức kỷ lục chỉ trong 1 thời gian ngắn.

Tại khu vực TT.Dương Đông, việc mua bán đất diễn ra rầm rộ. 1.000 m² đất tại đây, nếu hôm trước được rao với giá 4,5 tỉ đồng, thì chỉ sau một đêm được đẩy giá lên gấp 3 lần, báo giá gần 12 tỉ đồng. Cũng diện tích tương tự, một mảnh đất tại khu vực xã Cửa Dương được rao giá khoảng 2,5 tỉ, chỉ sau vài ngày “vọt” lên hơn 5 tỉ đồng. Những mảnh đất gần thị trấn nhanh chóng bị đẩy lên đến gần 50 tỉ đồng/1.000 m², tạo ra cơn “địa chấn” chưa bao giờ có tại khu vực này.

Sôi sục gần 1 năm, đến đầu 2019, việc thanh tra, rà soát đất đai đã khiến “cơn sốt đất” chững lại. Giá BĐS nhanh chóng lao dốc, khiến hàng ngàn người người lâm cảnh vỡ nợ, ôm đất khóc ròng. Quan trọng hơn, sau thời gian phát triển vượt bậc, Phú Quốc bắt đầu hụt hơi. Nhiều nhà đầu tư lớn cũng phải lắc đầu ngao ngán, chuyển hướng sang khu vực khác.

Tương tự, tại Đà Nẵng, sau 3 năm liên tiếp các cơn “sốt đất”, tăng trưởng kinh tế của “thành phố đáng sống” này đã có dấu hiệu suy giảm, thu ngân sách giảm mạnh so với một số địa phương trước đây còn đứng sau Đà Nẵng rất nhiều. Đầu nậu, “cò đất” băm nhỏ quy hoạch để phân lô, bán nền, đẩy giá khiến các nhà đầu tư cũng không còn mặn mà. Theo các chuyên gia, do một thời gian dài phụ thuộc quá nhiều vào nguồn thu từ đất, đến khi không còn dư địa phát triển quỹ đất sạch để thu hút đầu tư, Đà Nẵng bắt đầu tụt lại.

Ngay tại TP.HCM, người dân H.Cần Giờ cũng đang khốn khổ giải quyết hậu quả của những cơn “sốt đất” kể từ năm 2015, khi Công ty cổ phần đô thị du lịch Cần Giờ đề xuất xây cầu Cần Giờ thay thế phà Bình Khánh hiện tại để kết nối giao thông thuận tiện từ trung tâm TP. Phải đến 2 năm sau, Văn phòng Chính phủ mới chính thức có văn bản đồng ý cho TP.HCM xây dựng cầu Cần Giờ, nhưng trong giai đoạn này, “cơn sốt” đất nền bùng nổ đã kịp tàn phá sự yên bình của huyện đảo bình yên.

Chỉ trong 3 tháng, giá đất mặt tiền đường Rừng Sác, xã Bình Khánh tăng “chóng mặt” gấp gần 10 lần. Người đi biển bỏ biển để đi buôn đất; chợ cá, tôm cũng biến thành sàn giao dịch bất động sản… Không chỉ đẩy giá đất lên cao, cơn sốt đất còn khiến cuộc sống người dân nơi đây quay cuồng, đảo lộn. Thế nhưng đến nay đã gần 6 năm trôi qua, dự án cầu Cần Giờ vẫn án binh bất động, nguyên nhân là tổng mức đầu tư quá cao, trong đó phần lớn là chi phí giải phóng mặt bằng khiến dự án chưa tìm được phương án tài chính phù hợp.

Trao đổi với Thanh Niên, một chuyên gia về BĐS cho rằng giá đất chịu tác động rất nhiều của giới đầu nậu, “cò” đất, đầu cơ đẩy giá, tạo ra giá ảo, phá hỏng sự phát triển bền vững của nhiều địa phương.

Tây Ninh đang nắm trong tay nhiều tiềm năng và đứng trước ngưỡng chuẩn bị cho một giai đoạn phát triển mạnh. Tuy nhiên, so sánh với các địa phương lân cận TP.HCM, tỉnh này vẫn còn nhiều bất lợi do mạng lưới giao thông, hạ tầng đô thị chưa hoàn thiện bằng; khoảng cách về TP.HCM cũng xa gấp 3 lần Bình Dương, Đồng Nai...

Do đó, chính quyền Tây Ninh cần xác định mục tiêu quan trọng nhất giai đoạn này là làm sao thu hút được các nhà đầu tư lớn để phát triển kinh tế, xã hội một cách toàn diện, thông qua các chính sách, cơ chế thông thoáng. Trong đó, chính sách về đất đai có thể nói là quan trọng hàng đầu. "Một tỉnh đang trong giai đoạn phát triển lại xây dựng chính sách đất đai trên quan điểm tận thu, để mặt bằng giá đất lên cao thì đây sẽ trở thành rào cản, cản trở dòng vốn đầu tư lớn. Chưa kể, khi xây dựng bảng giá đất, phải dựa trên điều kiện cơ sở hạ tầng và tình hình thực tiễn của địa phương, đặc biệt là khả năng tài chính của các đối tượng bị ảnh hưởng, kể cả người dân. Bởi bảng giá đất tăng cao, nghĩa vụ tài chính nộp cho nhà đất của người dân cũng tăng lên, tăng thêm gánh nặng cho họ", vị này nhấn mạnh.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Việt An Hòa, nhận định: Tầm nhìn hiệu quả đầu tư ở Tây Ninh còn khá xa, không phải dễ dàng nhanh chóng phát triển. Thực tế, khu vực trung tâm TP.Tây Ninh và núi Bà Đen là 2 khu vực tiềm năng, đang trên đà phát triển nhưng để có hiệu quả khi đầu tư lớn thì các chủ đầu tư cần cân nhắc vì số lượng dân cư tập trung giới hạn, chưa có tính quy mô về khu công nghiệp, thương mại dịch vụ. Khu vực cửa khẩu Mộc Bài quỹ đất còn nhiều, dư địa lớn nhưng hiện giao thương còn ít.

Mặt khác, thời gian qua, giá đất ở Tây Ninh đang bị đẩy lên quá cao gây khó rất nhiểu cho các nhà đầu tư. Đất ở các vùng ven, thị xã bị xẻ nhỏ phân lô, bán nền, vừa biến thị trường trở nên manh mún, lộn xộn, vừa dẫn đến khó khăn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Kế hoạch về chi phí bị đẩy lên nhiều, trong khi biên độ lãi suất co lại, thời gian sinh lời còn chờ lâu khiến các nhà đầu tư e dè. Tây Ninh đang có xu hướng khuyến khích các nhà đầu tư lớn về công nghiệp, dịch vụ, du lịch. Khó khăn trong việc lấy đất, giá đền bù tăng gấp 3 - 4 lần sẽ làm nản lòng các nhà đầu tư.

“Chính quyền tỉnh cần xem xét điều chỉnh lại bảng giá đất cho phù hợp, tạo tiền đề cho nền kinh tế phát triển. Muốn phát triển bài bản, bền vững, Tây Ninh cần thu hút đầu tư cho hạ tầng xã hội, kinh tế, văn hóa, không nên chỉ chăm chăm vào những khoản thu mang tính ngắn hạn, nhỏ lẻ từ đất mà đánh mất cơ hội dài hạn”, ông Quang nhấn mạnh.