Ngưỡng an toàn của đầu tư bất động sản: Dự báo vùng đỉnh và đáy dựa và phân tích kỹ thuật

Ngân hàng họ "khôn" hơn các nhà đầu tư cá nhân rất nhiều: giá thật của bds thường chỉ bằng 2 lần giá cắm sổ vay bank. Bác nào mua BĐS mà bị bank định giá < 1/2 giá trị thì nên cẩn thận rủi ro bị đu đỉnh. (vì giá đáy sẽ giảm 25 % so với giá đỉnh)

Dự báo chu kỳ tăng giá BĐS lần này sẽ kết thúc vào năm 2024:

BĐS sẽ đạt đỉnh ở mức gấp 4 lần giá đỉnh 2011:

Sau đó sẽ xì hơi giảm xuống đáy = 3 lần giá đỉnh 2011: rồi sau đó mới tích luỹ để tăng tiếp.

Do vậy Ngưỡng An Toàn (Hệ Số An Toàn) sẽ là 4.

Tức là:

Giá Đỉnh mới (2024) = 4 lần Giá đỉnh cũ 2011

Giá Đáy mới (2026) = 3 lần Giá Đỉnh cũ 2011 (tức là giảm 25% so với giá đỉnh 2024)

Nếu so sánh với GDP năm 2011 thì BĐS đỉnh của năm 2024 sẽ là gấp 4 lần năm 2011 chỗ nào tăng quá 4 lần giá đỉnh 2011 là ảo.

Ngân hàng họ "khôn" hơn các nhà đầu tư cá nhân rất nhiều: giá thật của bds thường chỉ bằng 2 lần giá cắm sổ vay bank.

Bác nào mua BĐS mà bị bank định giá < 1/2 giá trị thì nên cẩn thận rủi ro bị đu đỉnh. (vì giá đáy sẽ giảm 25 % so với giá đỉnh)

Trong cơn sốt nóng thì các con bạc luôn bất chấp xuống tiền: nhưng các nhà cái là các ngân hàng luôn luôn tỉnh táo. Không ai muốn làm Hà Văn Thắm thứ 2 đâu.

Ở các bài trước đăng trên FB Lucy Nguyễn ( em đã phân tích rằng thị trường chung vẫn lên: vì bây giờ BĐS vẫn chưa đạt đỉnh: nhưng ở cục bộ một vài địa phương, một vài tỉnh đã lên cao quá rồi: ảo rồi.

Tính đến hết chu kỳ là năm 2024 thì chỗ nào giá giá 2011 x 4 lần ; và bị ngân hàng định giá < 1/2 giá mua thì tức là đã tăng ảo. (các bác nên ghi nhớ công thức này: sau này sẽ thấy là em đúng) có thể lấy mẫu đối chiếu năm 2011 : là biệt thự HUD Linh Đàm , Định Công, Việt Hưng , hoặc các khu biệt thự Văn Khê , Nam An Khánh, Geleximco... giá trung bình là 100 triệu / m2.

Thì giá đỉnh 2024 sẽ < 400tr/m2 nếu tăng quá 4 lần thì sẽ là quá ảo, đất ở các khu vực khác cũng vậy: cùng 1 mảnh đất ở Thái Bình, Thanh Hoá, Quảng Ninh hay các tỉnh khác: nếu giá 2011 lá 10 triệu/m2 mà giá 2022 đã là 50 triệu/m2 thì cũng ảo nếu con đường đi qua mảnh đất đó ko được nâng cấp mở rộng và không có tiện ích hạ tầng gì thêm)

(Không xét đến yếu tố tăng giá do quy hoạch: thì phải căn cứ cùng 1 cấp quận huyện, cùng 1 cấp đường với bề rộng tương đương nhau, có các tiện ích hạ tầng tương tự nhau:

(Tuy nhiên KHÔNG xét đến các BĐS ở ngõ ngách vì bây giờ là thời đại oto, ko phải thời đại xe máy như 10 năm trước)

Ví dụ như có thể so sánh giữa khu đô thị Thượng Thanh Long Biên năm 2022 với giá của khu đô thị Sài Đồng năm 2011 hoặc khu đô thị Louis Hoàng mai 2022 với Linh Đàm 2011 cũng được: vì nó cùng cấp)

Đối với BĐS ở tỉnh cũng vậy: nếu giá một BĐS năm 2022 bằng 10 lần giá BĐS đó năm 2011 nhưng lý do là vì có đường lớn chạy ngang qua thì vẫn là Hợp Lý ; còn nếu giá năm 2022 của bds đó chỉ cao < 4 lần so với giá của BĐS tương tự năm 2011 nhưng tiện ích hạ tầng không thay đổi gì nhiều thì cũng là hợp lý)

Nếu theo quan điểm giá tăng cao nhất, nhanh nhất là tăng ảo và tiềm ẩn rủi ro nhiều nhất: thì cứ so giá bds ở các địa phương từ năm 2011 (là điểm đáy của BĐS chu kỳ trước) với giá BĐS tại thời điểm bây giờ: địa phương nào tăng ít nhất thì sẽ an toàn ít khả năng vỡ bong bóng nhất

Trong phân tích kỹ thuật bất động sản thì phải dựa vào các Quy luật định giá của thị trường BĐS và cân đối so sánh với các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô như GDP , quy mô nền kinh tế, thu nhập đầu người, dự trữ ngoại hối, quy mô và tốc độ tăng dân số..

Hiện tại giá bds 2022 đang ở vị trí 1; dự báo năm 2024 sẽ lên vị trí 2 là đỉnh của chu kỳ này; dự báo năm 2026 sẽ giá bds sẽ tụt xuống vị trí 3 sau đó sẽ đi ngang 1 thời gian ngắn để tích luỹ rồi lại tiếp tục tăng trưởng trong chu kỳ mới (với giá đỉnh mới cao hơn đỉnh cũ, đáy mới cao hơn đáy cũ, và đáy của chu kỳ sau sẽ luôn cao hơn đỉnh của chu kỳ trước)

*Đầu năm 2022 là giai đoạn bơm tiền giải ngân đầu tư công: nên thời điểm này sẽ là chân sóng : là giai đoạn đầu của chu kỳ BĐS (2022-2024) này.

*Chu kỳ trước 2012-2021: BĐS phục hồi nhờ tăng trường kinh tế. (nếu so sánh GDP 2021 và 2011 thì sẽ rõ) còn bây giờ đã sang chu kỳ mới: Chu kỳ 2022-2024: BĐS tăng giá do Bơm Tiền. (Đỉnh của chu kỳ 2012-2021 sẽ là Đáy của chu kỳ 2022-2024)

* Chu kỳ BĐS lần này 2022-2024 rất giống với chu kỳ 2008-2011: đều là chu kỳ BĐS tăng giá do bơm tiền:

Vì thời điểm bắt đầu của 2 chu kỳ này là đỉnh của 2 cơn sốt BĐS của 2 chu kỳ tăng trước đó: (là cơn sốt đất 2020-2022 và cơn sốt đất 2006-2008) : đáng lẽ sau các cơn sốt đất thì thị trường phải tạm lắng xuống để chờ tích luỹ. nhưng không: nhờ có sự can thiệp của nhà nước bằng cách "bơm tiền" nên sẽ lại tạo 1 cơn sốt mới với đỉnh giá BĐS cao hơn cơn sốt liền kề trước đó.

*Năm 2008 nhà nước bơm tiền cho các "quả đấm thép- là các tập đoàn kinh tế nhà nước" , còn năm 2022 thì bơm tiền qua gói " đầu tư công kích thích kinh tế": đây chính là sự khởi đầu của giai đoạn 1/7 của chu kỳ mới (2022-2024) với 07 giai đoạn như sau:

Gđ 1- Bơm tiền đầu tư công ;

Gđ 2- Giai cấp lãnh đạo & các doanh nghiệp sân sau kiếm lợi khủng nhờ ăn bớt từ tiền đầu tư công của nhà nước: số tiền đó sẽ dùng để mua bds

Gđ 3- Giá nhà đất tăng khủng do Tiền nhiều làm Cầu tăng (Cầu tăng nhờ "tiền Thật")

Gđ 4- dân thấy bds tăng cao nên bị hội chứng FOMO : đua nhau cắm nhà vay nợ đầu tư bds (Cầu tăng nhờ "tiền Vay")

Gđ 5- cá mập, tư bản đỏ thoát hàng

Gđ 6- ngân hàng nhà nước kiểm soát bằng các chế tài như: tăng tỉ lệ dự trữ bắt buộc ; hạn chế room cho vay dài hạn ; tăng trần lãi suất ; phát hành trái phiếu chính phủ kỳ hạn dài với mức lãi suất cao. Sau đó hệ quả là các ngân hàng thương mại cũng sẽ đồng loạt tăng lãi suất cho vay và lãi suất huy động.

Gđ 7- BĐS đóng băng: cá mập thoát được hàng thì yên tâm hưởng lãi còn dân thì ôm nợ.

*Tiếp theo sẽ là chu kỳ (2024-2026) giống với chu kỳ (2011-2013) : đều là chu kỳ BĐS giảm giá: do cá mập thoát hàng bởi vì BĐS đã tăng cao hơn giá trị thực.

* Vì BĐS chưa đạt đỉnh: gói kích thích kinh tế cần tối thiểu 02 năm để hấp thụ: lãi suất trong 2 năm (2022-2024) mà tăng cao thì các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh sẽ chết trước: vậy nên lãi suất cho vay sẽ được ngân hàng giữ ở mức tương đối thấp. Tuy giá bds vẫn sẽ còn tăng nhưng đi kèm theo đó là rủi ro thanh khoản do sự bản chất của sự tăng giá bds ở chu kỳ này là nhờ Bơm Tiền nên sẽ không bền vững.

KẾT LUẬN

Tuy rằng bây giờ chưa phải đỉnh của sóng bds chu kỳ này nhưng ở một số địa phương thị trường bds đã tăng ảo quá cao, giá thị trường đã tăng quá nhiều so với giá đỉnh dự báo:

Do vậy nếu Bác nào cắm sổ vay bank mua BĐS mà cái BĐS đó chỉ được bank định giá < 1/2 giá mua bán thị trường , và nếu giá BĐS đó đã tăng 4 lần giá đỉnh 2011 thì nên thoát hàng sớm: Để lấy tiền mua bds khác có hệ số an toàn cao hơn (tức là các BĐS "an toàn" có giá < 3 lần giá đỉnh 2011)

Như vậy sẽ không bị rủi ro "âm vốn" trong cuộc chơi này.

Dự báo chu kỳ tăng giá BĐS lần này sẽ kết thúc vào năm 2024:

Đỉnh của chu kỳ này sẽ cao gấp 4 lần giá đỉnh 2011:

Sau đó sẽ xì hơi giảm xuống đáy = 3 lần giá đỉnh 2011: rồi sau đó mới tích luỹ để tăng tiếp.

Do vậy Ngưỡng An Toàn (Hệ Số An Toàn) sẽ là 4.

Tức là:

Giá Đỉnh 2024 = 4 lần Giá đỉnh 2011

Giá Đáy (2026) = 3 lần Giá Đỉnh 2011 (tức là giảm 25% so với giá đỉnh 2024)

P/S:

* Bài viết này thể hiện quan điểm cá nhân của em. Tuỳ vào quan điểm đầu tư mà mỗi người sẽ có một ngưỡng an toàn của riêng mình, và mỗi người cũng sẽ có một phương pháp phân tích kỹ thuật dựa trên các mẫu so sánh và biến số khác nhau nên sẽ cho các kết quả khác nhau.

Cũng giống như chứng khoán: mỗi mã sẽ có một đặc thù khác nhau: đối với BĐS mỗi khu vực, mỗi địa phương, mỗi dòng BĐS cũng có những đặc thù riêng mà phương pháp phân tích kỹ thuật Không thể bao hàm chung được.

Bọn "cá voi, cá mập" cũng sử dụng phương pháp phân tích kỹ thuật và dự báo về thị trường như em, nhưng nó không nói ra, hoặc nó nói ngược lại để lùa gà. Dụ người ta mua lại hàng mà bọn nó xả ra: là những loại đất quê đất tỉnh những chỗ đã tăng ảo chục lần rồi ạ

(Tuỳ thuộc vào chính sách bơm tiền của nhà nước : nếu sau gói bơm tiền này lại có thêm gói bơm tiền mới thì dự báo đỉnh mới sẽ có giá cao hơn và sẽ kéo dài đến 2025, 2026 hoặc dài hơn cho đến khi nhà nước ngừng bơm tiền: khi ấy thời gian tạo đáy mới của chu kỳ tiếp theo sẽ được kéo dài tương ứng)