Nguồn cung tăng có giúp kéo giảm giá nhà TP.HCM?

Việc kỳ vọng nguồn cung căn hộ gia tăng sẽ giúp kéo giảm giá nhà tại TP.HCM liệu có khả thi khi mà nguồn cung mới dự kiến vẫn nghiêng về dòng sản phẩm trung cao cấp?

Nguồn cung nhà ở khi nào sẽ bùng nổ?

Nhiều dự báo về việc nguồn cung BĐS tại TP.HCM sẽ bùng nổ mạnh mẽ trong năm 2021, tuy nhiên tính đến hiện tại, động thái của thị trường vẫn chưa cho thấy lượng sản phẩm nhà ở sẽ gia tăng.

Bà Võ Thị Khánh Trang, PGĐ bộ phận thị trường Savills Việt Nam cho biết, quý 1/2021, nguồn cung căn hộ tại TP. HCM tiếp tục thiếu hụt, không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến sự chững lại trong hoạt động của thị trường. Cụ thể, lượng căn hộ sơ cấp của TP. HCM 3 tháng đầu năm chỉ đạt 4.900 căn, giảm 56% theo quý và 31% theo năm. Quý 1/2021 thành phố chỉ có 2 dự án mới và 8 dự án hiện hữu mở bán đợt tiếp theo, trong đó 2 dự án mới là Masteri Lumiere và King Crown Infinity (TP. Thủ Đức) chiếm 33% lượng hàng và đều thuộc phân khúc cao cấp, giá trung bình 90-100 triệu/m2.

TP.HCM đang đối mặt với nguồn cung tăng thấp hơn so với cùng kỳ các năm khi các sản phẩm chào bán chủ yếu từ hàng tồn kho và những sản phẩm có diện tích lớn với giá cao. Điều này dẫn đến lượng hấp thụ kém so với cùng kỳ các năm gần đây. Riêng phân khúc biệt thự và nhà phố, nhà phố thương mại thì trong quý 1/2021, gần như không có nguồn cung sơ cấp nào chào bán. Nguyên nhân chính của sự sụt giảm này là do các quy trình xét duyệt phát triển dự án đang diễn ra tương đối chậm và tồn đọng nhiều khúc mắc.

Cũng theo dự đoán từ chuyên gia Savills, nguồn cung trong năm 2021 dự kiến chỉ có thể đạt khoảng 15.000 căn và phải đến năm 2022 thị trường mới có thể bùng nổ sản phẩm mới. Hiện Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM đang thực hiện đề án tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án, được kỳ vọng sẽ giúp cải thiện nguồn cung trong năm 2021, với lượng mở bán mới dự kiến đạt từ 20.000-25.000 căn. Các dự án mới sẽ chủ yếu tập trung ở khu vực cửa ngõ phía Đông và phía Nam thành phố. Quỹ đất khan hiếm và nguồn cung hạn chế ở khu vực nội thành đã giúp chuyển hướng nguồn cung và nguồn cầu sang khu vực ngoại thành - nơi có quỹ đất lớn và mạng lưới giao thông dần hoàn thiện. Còn trong giai đoạn 2021, các khu vực ven như Bình Dương, Long An, Đồng Nai và Vũng Tàu sẽ chiếm ưu thế trong cuộc chiến phát triển dự án với TP.HCM.

Cung tăng giá nhà có giảm?

Nguồn cung bất động sản bán tại TP.HCM vẫn còn hạn chế do các yếu tố nội tại. Do thiếu cung nên giá trung bình của thị trường căn hộ bán tại TP.HCM tiếp tục tăng, đạt gần 55 triệu/m2 trong quý 1/2021. So với năm 2019, giá căn hộ bình quân tại TP.HCM từ 30-35 triệu đồng/m2 đã bị đẩy lên mức 40-55 triệu đồng/m2. Như vậy, ngay cả rời khỏi trung tâm TP.HCM những gia đình có thu nhập từ 20 triệu đồng/người/tháng trở xuống cũng khó mua nhà với mức giá hiện tại. Không chỉ vậy, nhiều dự án hiện hữu đã bàn giao nhiều năm nhưng giá sang nhượng thứ cấp tăng mạnh ở mức 50-60% so với giá khởi điểm.

Theo các chuyên gia trong ngành, giá nhà tại TP.HCM vẫn sẽ tiếp tục đà tăng trong các năm tới đây dù nguồn cung có được khơi thông. Một trong những yếu tố khiến giá nhà khó giảm được là sự khan hiếm quỹ đất và chi phí phát triển dự án ngày một gia tăng. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM cho rằng, cơ cấu giá thành của căn nhà chịu tác động rất lớn từ các nhóm chi phí liên quan đến thủ tục hành chính, hành lang pháp lý. Chỉ đơn thuần phê duyệt thêm dự án, bổ sung nguồn cung mà các nhóm chi phí liên quan không được cải thiện thì cũng khó kéo giá nhà đi xuống.

Ông Ngô Quang Phúc, TGĐ Phú Đông Group nhận định, vấn đề khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp hiện tại chính là khan hiếm quỹ đất phát triển dự án. Làm sao để tạo ra quỹ đất, sạch đẹp để doanh nghiệp tham gia đấu giá phát triển dự án. Quỹ đất TP.HCM ngày càng khan hiếm nên rất khó kiếm được quỹ đất để triển khai các dự án nhà ở giá bình dân. Doanh nghiệp ưu tiên quỹ đất cho các dự án cao cấp với lợi nhuận tốt thì dù nguồn cung gia tăng cũng là tăng trên phân khúc cao cấp nên mặt bằng giá nhà khó có khả năng giảm.

Nguồn cung nhà ở tại TP.HCM sẽ gia tăng trong các năm tới đây nhưng phần lớn vẫn thuộc về phân khúc căn hộ hạng B, nguồn cung căn hộ hạng C sẽ giảm dần trong những năm tới. Các dự án hạng C có giá tầm 1.000 USD/m2 hiện rất hiếm. Thêm vào đó, quỹ đất hạn hẹp tại TP.HCM cộng với chi phí đất gia tăng đã làm cho thị trường định hình xu hướng, trên cùng một khu vực, các dự án triển khai sau luôn có giá bán cao hơn dự án trước. Để đáp ứng với tiềm lực tài chính của khách hàng và nhà đầu tư, các doanh nghiệp đang triển khai phương án giảm diện tích căn hộ để giảm giá thành tổng thể thay vì giảm giá nhà trên m2 sử dụng.

Yếu tố chính khiến giá nhà tại TP.HCM tăng không chỉ là khan hiếm nguồn cung mà còn do sự lệch pha cung cầu nghiêm trọng. Việc dồn lực phát triển các sản phẩm cao cấp đang khiến phân khúc nhà ở trung cấp, bình dân khan hiếm. Giải pháp căn bản để giảm giá BĐS là cần phải hệ thống lại nguồn cầu để đưa ra tính toán phù hợp cho việc tăng nguồn cung các phân khúc.