MỚI

Thiệp 24HMoney v2.0

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

“Nguồn cầu vô tận" về nhà ở xã hội sẽ dẫn dắt thị trường nhà ở năm 2023

Với nhu cầu luôn hiện hữu, nhà ở được đánh giá là phân khúc trọng tâm và nhiều tiềm năng của thị trường BĐS. Tuy nhiên, trước những “nút thắt” còn tồn đọng, cần thiết phải có giải pháp đồng bộ để tháo gỡ.

Nhìn lại thị trường nhà ở trong thời gian qua, không thể phủ nhận tốc độ phát triển nhanh chóng cũng như những đóng góp quan trọng của phân khúc này vào quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Tuy nhiên, thị trường nhà ở Việt Nam cũng đã và đang tồn tại không ít bất cập. Tình trạng phát triển nhà ở thiếu quy hoạch và kế hoạch đã dẫn đến cung - cầu chênh lệch, giá nhà ngày càng leo thang, mất cân đối nguồn cung giữa các phân khúc nhà ở… đang diễn ra rất phổ biến. Thị trường nhà ở sẽ khó có thể phát triển bền vững và hiệu quả trong dài hạn nếu không có các chính sách tháo gỡ kịp thời.

ThS.KTS. Đỗ Viết Chiến - nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã trò chuyện về vấn đề này.

PV: Để một người dân với mức thu nhập thấp sở hữu được một căn nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM hiện nay là rất khó và gần như không thể. Ông có đánh giá gì về thực tế này? Và thực tế này đang cho thấy vấn đề gì trong phát triển nhà ở tại Việt Nam?

Tình trạng này không phải mới xuất hiện mà đã diễn ra từ lâu, khoảng từ những năm 2010. Tuy nhiên càng về sau, việc khó tiếp cận và sở hữu nhà ở vừa túi tiền của người dân càng diễn ra rõ nét hơn.

Thực tế trên đã phản ánh rất nhiều vấn đề trong việc phát triển thị trường bất động sản nói chung, cũng như thị trường nhà ở tại Việt Nam nói riêng.

Với nhu cầu luôn hiện hữu, nhà ở được đánh giá là phân khúc trọng tâm và có nhiều tiềm năng của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, với các diễn biến nói trên, phân khúc này đang cho thấy sự phát triển thiếu bền vững và nếu không có những giải pháp để tháo gỡ, bức tranh về thị trường nhà ở sẽ ngày càng rời rạc.

PV: Như ông chia sẻ, thực trạng nhà ở hiện nay có 3 diễn biến cơ bản: Mất cân đối cung cầu, phát triển không đồng đều giữa các phân khúc và giá nhà tăng cao. Vậy đâu là nguyên nhân dẫn đến tình trạng này?

Tất nhiên, nguyên nhân mấu chốt vẫn nằm ở chỗ chính sách phát triển nhà ở của nước ta còn nhiều bất cập, chưa khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở giá rẻ, các quy định pháp luật còn chồng chéo cùng thủ tục hành chính phức tạp… Việc công khai, minh bạch thông tin liên quan đến thị trường bất động sản về quy hoạch, đất đai, đô thị, xây dựng… cũng như tính chuyên nghiệp trong công tác tư vấn, xúc tiến đầu tư và môi giới bất động sản còn nhiều bất cập dẫn đến tình trạng đầu cơ, mua đi - bán lại thổi giá nhằm ăn tiền chênh lệch làm méo mó thị trường.

PV: Ông có thể chia sẻ rõ hơn nguyên nhân khiến các doanh nghiệp không mặn mà phát triển nhà ở giá rẻ trong khi đây là phân khúc có nguồn cầu lớn nhất?

Mặt khác, việc kiểm soát chặt chẽ nguồn tín dụng để ổn định kinh tế vĩ mô cũng như kiểm soát chặt chẽ quy định quản lý đầu tư xây dựng thời gian gần đây cũng tác động rất lớn đến nguồn cung nhà ở (dự án nhà ở mới).

Với doanh nghiệp, lợi nhuận là yếu tố quan trọng hàng đầu. Triển khai bất cứ dự án gì cũng phải đảm bảo thu hồi vốn và sinh lời, nếu không họ sẽ không làm. Đó là nguyên tắc.

Trong khi đó, việc phát triển nhà ở giá rẻ, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội - phân khúc dành cho đối tượng có thu nhập thấp - không những bị “giới hạn” trần lợi nhuận mà việc tiếp cận nguồn vốn, đất đai, các thủ tục pháp lý còn phức tạp, cơ chế hỗ trợ vốn vay khó khăn, giá đất thì ngày càng tăng cao. Mặc dù, Nhà nước đã có nhiều giải pháp hỗ trợ chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nhưng việc phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội gần như chưa đủ hấp dẫn các chủ đầu tư để đầu tư mạnh mẽ vào phân khúc này.

Do đó, dù Nhà nước mong muốn thực hiện chính sách an sinh xã hội, người dân mong muốn có nhà ở giá rẻ nhưng doanh nghiệp không thu về được lợi nhuận thì cũng khó có doanh nghiệp nào tham gia phát triển. Thay vào đó, họ sẽ chỉ đổ xô vào phát triển nhà ở thương mại và các phân khúc bất động sản khác với dòng sản phẩm cao và trung cấp. Có thể, ở phân khúc này nhu cầu và khả năng sở hữu của người dân không nhiều nhưng trên thị trường, ngoài người mua phục vụ nhu cầu ở thực còn có bộ phận nhà đầu tư hay nhà đầu cơ mua đi bán lại. Vì vậy, các doanh nghiệp luôn say sưa với dòng sản phẩm nhà ở thương mại có khả năng thu hồi vốn và sinh lời cao.

PV: Nhu cầu lớn trong khi nguồn cung nhà ở giá rẻ “nhỏ giọt” đang ảnh hưởng như thế nào đến việc ổn định an sinh xã hội, phát triển kinh tế, thưa ông?

Mặt khác, cầu trong xã hội chủ yếu nằm ở phân khúc này nên nếu biết khơi dậy và khai thác tiềm năng thì không bao giờ “đói” việc cho các nhà đầu tư. Chỉ cần có sản phẩm vừa với túi tiền người dân, đối tượng thu nhập thấp được tung ra thì mức tiêu thụ sẽ rất tốt. Như vậy, nếu phát triển tốt phân khúc nhà ở giá rẻ, Nhà nước lợi, người dân lợi, doanh nghiệp cũng có việc để làm.

Thế nhưng, thực tế cho thấy rất ít doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này. Và như tôi đã nói, các doanh nghiệp gần như không mặn mà với dòng sản phẩm nhà ở giá rẻ, vì lợi nhuận không đạt được như mong muốn. Do đó mà nguồn cung vẫn “nhỏ giọt” suốt nhiều năm qua. Điều này đồng nghĩa mục đích an sinh xã hội của Nhà nước vẫn chưa thực hiện được khi còn nhiều người dân chưa có nhà để ở. Và khi an sinh xã hội chưa đảm bảo cũng có nghĩa là bất bình đẳng xã hội, đói nghèo, an ninh trật tự… chưa được giải quyết triệt để. Việc tập trung sản xuất, kinh doanh để phát triển kinh tế cũng bị ảnh hưởng.

Nguyên nhân của thực trạng này chủ yếu là do dự án nhà ở không đi kèm với hệ thống hạ tầng kỹ thuật như đường, điện, hệ thống cấp thoát nước, bãi đỗ xe và hạ tầng xã hội là trường học, bệnh viện, dịch vụ công cộng, cây xanh, công viên…

Dù phân khúc nhà ở này nhằm phục vụ cho người có nhu thập thấp nhưng không có nghĩa, người có thu nhập thấp không có nhu cầu sử dụng các dịch vụ cơ bản đi kèm nhu cầu ở. Vì vậy mà khi có nhà ở nhưng không đảm bảo quy hoạch đồng bộ hạ tầng thì cũng khó để kéo người dân đến ở.

Đối với các dự án nhà ở xã hội nằm ở ngoại ô không gắn liền với các khu công nghiệp hoặc quá xa nơi làm việc thì người dân cũng không thể sinh sống.

Nhìn chung, phát triển nhà ở nói chung và nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội nói riêng phải đi kèm quy hoạch đồng bộ. Coi trọng công tác quy hoạch đô thị là một vấn đề cốt yếu, cần đi trước một bước.

Bởi quy hoạch là một ngành khoa học tổng hợp, liên quan đến tất cả các vấn đề nhưng sản phẩm của nó lại mang tính chất định hướng và dự báo. Ví dụ như quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội là khung nguyên tắc để định hướng cho một giai đoạn dài hạn 20 - 30 năm, thậm chí là 50 năm. Và điều này là rất cần thiết để định hướng cho các giai đoạn cụ thể như 5 năm, 10 năm trước mắt.

PV: Trước những thực trạng trên, theo ông, đâu là giải pháp giúp thị trường nhà ở phát triển hiệu quả, bền vững?

Như vậy, tỷ lệ đô thị hóa Việt Nam sẽ tăng khoảng 1%/năm. Với tốc độ này, có nghĩa mỗi năm nước ta sẽ có thêm khoảng 1 triệu cư dân đô thị có nhu cầu về nhà ở. Với tiêu chuẩn 32m2 sàn nhà ở/người đối với khu vực đô thị (Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia) thì mỗi năm sẽ cần xây dựng mới 32 triệu m2 sàn nhà ở, chưa kể đến các nhu cầu ở khác. Điều đó cho thấy, nhu cầu nhà ở là vô cùng lớn trong những năm tới. Vì vậy, hơn lúc nào hết cần thiết phải có những giải pháp giúp tháo gỡ các “nút thắt” trong việc phát triển thị trường nhà ở, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở công nhân các khu công nghiệp và nhà ở cho người thu nhập thấp.

Thực tế, Nhà nước cũng đã ban hành nhiều chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Từ đầu năm 2022, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 11/NQ-CP với gói hỗ trợ 350.000 tỷ đồng, trong đó hỗ trợ cho riêng người vay mua nhà là 19.000 tỷ thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội, còn gói 40.000tỷ đồng trong tổng gói 350.000 tỷ là hỗ trợ đơn vị hợp tác xã, nhóm đối tượng vay vốn để xây, triển khai dự án thông qua ngân hàng thương mại. Mặc dù giải ngân còn chậm, nhưng đây cũng là một trong những giải pháp quan trọng để giải cứu thị trường bất động sản cũng như hỗ trợ phân khúc nhà ở vượt qua khó khăn, hồi phục và phát triển.

Gần đây nhất, Thủ tướng Chính phủ triển khai Hội nghị Thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp, qua đó lắng nghe những chia sẻ của các doanh nghiệp lớn nhằm hỗ trợ tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp trong phát triển nhà ở xã hội, hướng đến mục tiêu năm 2030 phấn đấu có thêm ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội. Ngay tại Hội nghị đã có rất nhiều doanh nghiệp lớn đăng ký tham gia phát triển phân khúc này. Đây chính là những tín hiệu tích cực để kỳ vọng vào nguồn cung nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội trong thời gian tới.

Chưa kể, ngày 17/11/2022, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường và triển khai thực hiện các dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp.

Ngày 14/12/2022, Thủ tướng Chính phủ đã có thêm Công điện 1164/CĐ-TTg chỉ đạo Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, yêu cầu triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở ổn định, lành mạnh, bền vững, tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên góp phần phục hồi phát triển kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội.

Trong tháng 12/2022, Ngân hàng Nhà nước cũng đã đồng ý nới trần room tín dụng thêm 1,5 - 2% tương đương khoảng 240.000 tỷ đồng cho nền kinh tế, trong đó có bất động sản.

Đây là những động thái cho thấy Nhà nước đang quan tâm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, trong đó có phân khúc nhà ở. Tất nhiên, cùng với những hành động trên, Nhà nước cần có thêm các giải pháp, chính sách ưu đãi, hỗ trợ các doanh nghiệp đồng bộ về thủ tục pháp lý. Về nguồn vốn, cần có trình tự thủ tục giải ngân để nguồn vốn sớm tới tay đối tượng được sử dụng. Về công tác quy hoạch, cần cung cấp thông tin, khả năng tiếp cận quỹ đất và quy trình triển khai dự án. Có như vậy, Nhà nước mới thể hiện được sự vào cuộc quyết liệt của mình, tạo niềm tin, tinh thần cho các doanh nghiệp hứng khởi tham gia xây dựng nhà ở và giải quyết tận gốc những vướng mắc hiện nay.

Về lâu dài, tập trung quyết liệt sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản quy phạm pháp luật khác liên quan đến thị trường bất động sản để ổn định, minh bạch thị trường và phát triển bền vững.

PV: Đối với phân khúc nhà ở giá rẻ, hướng đi nào để cải thiện nguồn cung, thu hút được cộng đồng doanh nghiệp tham gia, thưa ông?

Tuy nhiên, nỗ lực không thể chỉ từ một phía doanh nghiệp, Nhà nước cũng cần tạo điều kiện hỗ trợ hết sức cho các doanh nghiệp tham gia phát triển sản phẩm này. Cần hiểu rằng, đối với doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản luôn có những điều cốt lõi được xem là điều kiện cần và đủ.

Việc trích 20% quỹ đất dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội cũng cần phải được xem xét lại. Bởi mục đích của quy định này là hoàn toàn đúng khi muốn các doanh nghiệp, nhà đầu tư có trách nhiệm chăm lo xã hội; tuy nhiên, khi áp dụng vào thực tiễn lại nảy sinh nhiều vấn đề.

Tại một dự án lớn với hàng chục héc-ta, việc trích 20% quỹ đất rất dễ khoanh vùng một diện tích riêng, nhưng trong một dự án nhỏ tại trung tâm thành phố mà vẫn chiếu theo hình thức trích 20% thì sẽ rất khó cho nhà đầu tư. Câu chuyện quản lý và vận hành cũng rất khó khăn, chưa kể đến bức tranh chênh lệch giàu nghèo.

Vì vậy, theo tôi nên có sự linh hoạt để nhà đầu tư có thêm cơ hội lựa chọn hợp lý. Đối với vị trí đất vàng khu vực nội thành, quy mô dự án cũng không quá lớn thì không nên bắt buộc trích 20% quỹ đất, mà có thể thay thế bằng cách nộp tiền tương đương. Và số tiền đó sẽ đưa vào quỹ chuyên phát triển nhà ở xã hội, tuyệt đối không chi vào những khoản khác. Số tiền này sẽ được dành cho xây dự án nhà ở xã hội ở một vị trí khác nhưng vẫn đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Còn với các dự án ở khu vực ven đô, việc trích 20% quỹ đất là cần thiết.

Khi hiểu rõ được những điều kiện cơ bản mà một doanh nghiệp cần có khi tham gia phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, Nhà nước sẽ đảm bảo được hài hòa lợi ích giữa ba bên: Nhà nước, doanh nghiệp, người dân. Có như vậy mới hấp dẫn được doanh nghiệp vào phát triển phân khúc nhà ở xã hội.

Ngoài ra, không chỉ Trung ương, mà các địa phương cũng phải coi nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội là một nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển kinh tế - xã hội và đưa nội dung này vào như một chỉ tiêu bắt buộc của phát triển kinh tế - xã hội các địa phương như Nghị quyết 06/NQ-TW ngày 24/1/2022 của Bộ Chính trị đã quy định.

PV: Quan điểm của ông về xu thế phát triển nhà ở trong thời gian tới?

Xanh ở đây không đơn thuần là cây xanh, mặt nước mà phải xanh từ vật liệu xây dựng thân thiện môi trường hay thậm chí là tái sử dụng vật liệu xây dựng, giảm phát thải CO2 vào môi trường, hướng tới mục tiêu phát thải ròng bằng 0 - Net-Zero) như Thủ tướng Chính phủ đề ra. Đặc biệt là phải tôn trọng tối đa tự nhiên. Cùng với xanh, mỗi đô thị trong tương lai sẽ là một thành phố thông minh, hiện đại, đầy đủ các dịch vụ, tiện ích gói gọn.

Đây sẽ là xu thế tất yếu và không có quốc gia nào đứng ngoài cuộc. Vấn đề là sớm hay muộn, tiềm lực của các quốc gia đến đâu, lộ trình và bước đi thế nào để đạt được mục tiêu này.