Người mua nên làm gì khi 'bong bóng' giá đất xuất hiện cục bộ?

Thanh khoản trên thị trường không tương xứng với giá bất động sản. Điều này khiến giới chuyên gia lo ngại thị trường bất động sản đã xuất hiện "bong bóng" giá cục bộ. Vậy người mua, nhà đầu tư nên làm gì?

Giá bất động sản tăng, thanh khoản giảm

Báo cáo thị trường quý 1/2022 của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong khi loại hình chung cư, nhà đất thổ cư, bất động sản nghỉ dưỡng ít biến động thì đất nền, đất nền dự án tại nhiều tỉnh thành vẫn sôi động. Mức độ quan tâm đất nền cả nước trong quý 1 giảm khoảng 7% so với cùng kỳ năm 2021 nhưng lại tăng 4% so với quý 1/2019 - khi dịch Covid-19 chưa xuất hiện. Lượng tìm kiếm từ khóa quy hoạch trong tháng 3 vừa qua tăng 22% so với tháng 3/2021 cho thấy nhu cầu mua, tìm kiếm vẫn rất lớn.

Đáng chú ý, dòng tiền đầu tư đất nền đang có xu hướng dịch chuyển vào khu vực miền Trung. Theo đó, trong khi mức độ quan tâm đất nền phía Bắc và phía Nam giảm lần lượt 11 và 12% thì lượng quan tâm đất nền miền Trung trong quý đầu năm lại tăng 14%. Các tỉnh thành có lượt quan tâm mạnh nhất là Đăk Lăk 58%, Khánh Hòa 48%, Bình Thuận 44%... Cùng với đó, giá rao bán tại nhiều tỉnh cũng tăng mạnh so với cùng kỳ 2021. Cụ thể, giá rao bán đất nền Thanh Hóa tăng 35%; Khánh Hòa tăng 26%, Bình Thuận tăng 13%.

Nhiều tỉnh thành phía Bắc và phía Nam tuy sụt giảm mức độ quan tâm nhưng giá rao bán vẫn neo cao và tiếp tục tăng thêm. Tại Hà Nội, mức độ quan tâm đất nền Đông Anh, Gia Lâm, Thạch Thất, Quốc Oai đều giảm trung bình hơn 10% nhưng giá rao bán lại tăng lần lượt 20%, 21%, 11% và 26%. Các thị trường phía Bắc khác như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng cũng ghi nhận lượng quan tâm sụt giảm lần lượt 32%, 22%, 7% nhưng giá rao bán cũng tăng lần lượt 16%, 35%, 29%.

Với thị trường phía Nam, mức độ quan tâm đất nền Bình Dương, Đồng Nai đều giảm 13% nhưng giá rao bán tăng lần lượt 27% và 7%. Ở những địa phương có lượng tìm kiếm tăng mạnh như Tây Ninh, Bình Phước, Long An, giá rao bán cũng tăng 12-13% và 23%.

Như vậy, thị trường bất động sản trong quý đầu năm 2022 ghi nhận mức độ quan tâm sụt giảm ở nhiều địa phương trong khi giá bán vẫn tiếp tục tăng. Trong khi đó, nhu cầu đầu tư đang tập trung chính ở loại hình đất nền còn nhà đất thổ cư, căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực không có nhiều biến động. Diễn biến này cho thấy tâm lý đầu tư đã diễn ra mạnh hơn trong 2 năm dịch bệnh, người dân chọn đất nền để trú ẩn dòng tiền trong bối cảnh lạm phát gia tăng.

Thực tế, 3 tháng đầu năm 2022 và suốt 2 năm qua, sốt giá đất đã diễn ra tại nhiều địa phương, từ Bắc vào Nam. Điểm đáng chú ý là từ năm 2021, giá đất nhiều nơi tiếp tục tăng mạnh nhưng thanh khoản thị trường khá thấp. Đây cũng là một chỉ báo về việc xuất hiện "bong bóng" giá đất cục bộ.

Nhà đầu tư nên làm gì khi "bong bóng" giá đất xuất hiện cục bộ?

Dẫn lời VnExpress, chuyên gia Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa cho biết, "bong bóng" giá xuất hiện cùng với nguy cơ lạm phát tăng, người nắm giữ tài sản sẽ tính tỷ lệ trượt giá vào giá thành bất động sản bán ra thị trường, điều này càng thổi bùng lên cơn sốt giá. Do đó, trong trung hạn, thị trường nhà đất có thể chịu sức ép suy giảm, phát triển không bền vững.

"Các nhà đầu tư cần thận trọng rà soát lại danh mục đầu tư và kiểm soát dòng tiền khi các dấu hiệu bong bóng bất động sản bắt đầu xuất hiện ngày càng nhiều", ông Quang khuyến cáo.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cũng nhận định: "Việc tăng giá ở vùng lõi và sốt đất cục bộ dẫn đến nhiều hệ lụy trong việc phát triển các hạ tầng cũng như những dự án trọng điểm quốc gia, chi phí phát triển dự án tăng mạnh kèm theo đất dùng cho sản xuất bị thu hẹp sẽ ảnh hưởng tới sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong tương lại. Đối với các nhà đầu tư thì đây là giai đoạn nhạy cảm của thị trường khi nhà nước hạn chế dòng tín dụng đi vào các tài sản đầu cơ như đất nền, nghỉ dưỡng, dòng BĐS cao cấp, do đó các nhà đầu tư nên rà soát lại danh mục đầu tư, hạ tối đa tín dụng và thanh khoản các tài sản ở các khu vực có sự tăng nhanh về giá, tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực."

Với người mua ở thực, Batdongsan.com.vn cho rằng "bong bóng" giá đất tuy chỉ hình thành cục bộ tại một số điểm nóng nhưng cũng góp phần kéo giá nhà, giá đất tăng theo, gây khó khăn về tài chính. Việc ngân hàng siết van tín dụng không ảnh hưởng nhiều do không hạn chế vay mua cho người ở thực nhưng lãi suất có thể được điều chỉnh tăng, làm giảm cơ hội tiếp cận vốn rẻ.

Do đó, nếu có tài chính tốt, có nhu cầu cấp thiết về chỗ ở, người mua vẫn nên lựa chọn sản phẩm phù hợp để xuống tiền vì về dài hạn giá nhà khó giảm do nhu cầu cao, đặc biệt tại các thành phố lớn. Nếu có một phần tài chính, người mua nên xem xét các gói vay từ ngân hàng để tranh thủ thời điểm chưa tăng lãi suất. Với những người có tài chính hạn hẹp có thể chờ đợi gói hỗ trợ vay vốn từ Chính phủ, tìm kiếm các dự án nhà ở xã hội, nhà giá rẻ thích hợp, và nên mở rộng phạm vi tìm kiếm về các địa bàn xa trung tâm hơn.