Người lỗ tiền tỷ phải bán tháo BĐS, kẻ lại thả tiền đi săn đất: Thị trường đã tới đáy chưa?

Trái ngược với quyết định cắt lỗ của những nhà đầu tư gặp khó về tài chính, thị trường BĐS nhiều nơi đang ấm trở lại khi một số nhà đầu tư có tiềm lực tài chính bắt đầu tung tiền đi săn những sản phẩm giá cả phù hợp.

Nhà đầu tư yếu tài chính chịu áp lực cắt lỗ

Nhiều nhà đầu tư hay nói "mua vàng lo lỗ, mua thổ thì lời", tuy nhiên trước sự trầm lắng của thị trường BĐS từ nửa cuối năm 2022 đến nay khiến nhiều nhà đầu tư yếu về tài chính đối diện nguy cơ phải cắt lỗ khoản đầu tư của mình.

“Nhiều người “mất ăn mất ngủ” đã phải chấp nhận cắt lỗ từ vài chục đến cả trăm triệu đồng để cơ cấu lại khoản đầu tư của mình” - chị Vũ Thị Dung – một nhà đầu tư BĐS tại Hà Nội thừa nhận.

Chị Tâm (TP HCM) cho biết tháng 3/2022 mẹ đẻ của chị được môi giới chào mời mua một lô đất tại Trảng Bom - Đồng Nai với mức giá 2,25 tỷ đồng. Để có đủ tiền mua mảnh đất này, mẹ chị đã phải vay con gái, vét sạch tiền dưỡng già và vay người thân.

Tuy nhiên, đến nay áp lực trả nợ người thân khiến gia đình chị đau đầu bởi giá đất đã liên tục giảm thời gian qua.

Chị Tâm cho biết mảnh đất mẹ chị mua với giá 2,25 tỷ đồng nhưng đến nay khách mua chỉ trả 1,5 tỷ đồng, tương đương nếu chấp nhận bán mảnh đất để lấy tiền trả nợ, gia đình chị sẽ lỗ hơn 700 triệu đồng.

Người phụ nữ 42 tuổi thừa nhận một năm trước nếu mang số tiền mua đất gửi tiết kiệm thì gia đình sẽ thu được khoản lãi đáng kể. Tuy nhiên, với quyết định xuống tiền mua đất khiến cả gia đình chị “mất ăn, mất ngủ” bởi giá đất giảm trong khi chịu áp lực trả nợ người thân.

Gia đình chị Tâm không phải là nhà đầu tư duy nhất đối diện nguy cơ thua lỗ từ khoản đầu tư BĐS của mình. Theo đó, anh Thành nhà đầu tư khác tại TP HCM cho biết hơn một năm trước vay 4 tỷ đồng để đầu tư 2 lô đất tại dự án ở Nhơn Trạch (Đồng Nai) với giá 7,4 tỷ đồng. Chỉ hơn một tháng sau có khách trả chênh 100 triệu đồng mỗi lô nhưng anh không bán.

Tuy nhiên, quyết định này khiến anh đã phải trả giá đắt khi giá đất thời gian qua liên tục lao dốc, áp lực trả lãi ngân hàng khiến anh phải cắt lỗ khoản đầu tư của mình với mức giá chỉ 4,5 tỷ đồng.

Trước làn sóng cắt lỗ của những nhà đầu tư BĐS yếu về tài chính, chị Vũ Thị Dung – một nhà đầu tư BĐS tại Hà Nội chia sẻ vài năm trước, nhân viên văn phòng sẵn sàng bỏ việc để kinh doanh đất thổ cư. Việc đầu tư ‘lướt sóng’ có thể giúp họ thu về khoản lãi lên tới 200-300 triệu đồng với mỗi giao dịch.Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại, những câu chuyện trên đã không còn xuất hiện khi nhiều nhà đầu tư đang phải chấp nhận cắt lỗ mảnh đất đã mua.

Nhà đầu tư này cho biết thời gian qua nhiều người chị quen đã chấp nhận cắt lỗ từ vài chục đến cả trăm triệu đồng để cơ cấu lại khoản đầu tư của mình. Quyết định cắt lỗ đa phần đến từ những người mua đất nhằm “lướt sóng” hoặc phải dùng đòn bẩy tài chính quá cao.

“Nên mạnh dạn cắt lỗ những sản phẩm cần thiết, vì tiền mặt là quan trọng” - ông Trần Khánh Quang chuyên gia tài chính, bất động sản.

Anh Sỹ, một môi giới bất động sản tại Hà Đông, Hà Nội, cũng cho rằng giá đất thổ cư tại khu vực vùng ven đã thấp hơn so với năm ngoái. Theo đó, nhiều mảnh đã giảm từ 10 đến 30% so với mức đỉnh.

Đưa ra lời khuyên với nhà đầu tư cá nhân, ông Trần Khánh Quang chuyên gia tài chính, bất động sản cho rằng, nên mạnh dạn cắt lỗ những sản phẩm cần thiết, vì tiền mặt là quan trọng. Còn với những nhà đầu tư có tiền mặt, những sản phẩm nào chúng ta yêu thích lúc sốt rất khó mua, lúc này dễ mua cứ nên mua.

Nhà đầu tư sẵn tiền bắt đầu đi săn

Trái ngược với những nhà đầu tư yếu về tài chính, thị trường cũng đã bắt đầu ghi nhận những điểm sáng về giao dịch BĐS.

Cuối tuần vừa qua chị Phan Thu Hường đã chốt mua thành công một lô đất kèm nhà 3 tầng trong ngõ tại địa bàn quận Cầu Giấy sau hơn 3 tháng săn tìm. Cuối tháng 3, đầu tháng tư nhiều sàn giao dịch BĐS cũng đã thông báo chốt thành công hàng trăm giao dịch cả đất nền lẫn căn hộ chung cư.

“Làm thủ tục tại văn phòng công chứng tôi mới thực sự bất ngờ vì thị trường giao dịch không hề ảm đạm, đặc biệt là phân khúc nhà đất ở nội đô. Giá nhà cũng tăng nhẹ so với trước tết” - chị Phan Thu Hường (Cầu Giấy, Hà Nội).

Kể về hành trình săn tìm BĐS giảm giá của mình, chị Hường cho biết cứ nghĩ thị trường nhà đất trầm lắng, người mua sẽ dễ tìm kiếm và giá nhà sẽ rẻ hơn nhưng thực tế không phải vậy, so với trước tết thì thời điểm này giá nhà đất tăng trung bình 10-15%. Cũng theo lời chị Hường,thời điểm này những giao dịch mua bán rất sôi động, đa số người mua sẵn tiền mặt và là người mua có nhu cầu ở thực như gia đình mình.

“Sau khi đặt cọc, làm thủ tục tại văn phòng công chứng tôi mới thực sự bất ngờ vì thị trường giao dịch không hề ảm đạm, đặc biệt là phân khúc nhà đất ở nội đô. Giá nhà cũng không hề giảm mà có phần tăng nhẹ, việc mua bán sẽ nhanh hơn vì nhiều chủ nhà thực sự cần tiền nên họ rao bán với giá rất sát thị trường và chốt cũng nhanh” – chị Hường chia sẻ.

Diễn biến nhộn nhịp tại phòng công chứng cũng diễn ra tương tự tại một số phòng công chứng trên địa bàn quận Nam Từ Liêm và Hà Đông. Chị Vân Anh, một môi giới BĐS tại Hà Nội cho hay, từ đầu tháng 3/2023, các phòng công chứng đã sôi động trở lại. Lượng chuyển nhượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gia tăng. Đặc biệt, tại văn phòng đăng ký đất đai quận, ở bộ phận nhận làm sổ đỏ, tình trạng người xếp hàng dài đã xuất hiện. “Muốn nộp hồ sơ phải đến sớm lấy số và xếp hàng, không như thời điểm cuối năm 2022” chị Vân Anh nói thêm.

Cũng theo chị Vân Anh, lượng giao dịch hiện tại tập trung vào loại hình đất nền thổ cư trong dân và nhà đất trong ngõ với mức tài chính từ 2 tỷ đến 4 tỷ tại các quận Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hà Đông,... Đặc biệt, đối với loại hình nhà đất trong ngõ, giá giao dịch chốt thông thường giảm từ 200-300 triệu đồng so với giá của chủ phát ra.

“Nếu người mua vẫn sở hữu lượng tiền mặt lớn và không phải vay thêm thì đây là thời điểm đầu tư tốt. Các giao dịch khó có thể thực hiện thành công chỉ trong vài tháng”, chị Dung, môi giới BĐS tại Hà Đông cho biết.

Theo thống kê, giá rao bán nhà phố tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong quý đầu năm 2023 tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước.

Trong báo cáo thị trường bất động sản quý 1, các chuyên trang Bất động sản cho biết giá rao bán nhà phố tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong quý đầu năm 2023 tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước.

Soi kỹ hơn chu kỳ một năm qua, giá rao bán nhà phố tại Hà Nội đã tăng liên tiếp qua các quý. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, giá rao bán nhà phố từ quý 1/2022 tăng dần và đạt đỉnh vào quý 3 và quý 4 cùng năm nhưng sang đến quý 1/2023 đã giảm, tuy nhiên vẫn cao hơn so với quý 1/2022.

Giá rao bán trung bình trong quý 1/2023 đối với nhà mặt phố là khoảng 335 triệu/m2 tại Hà Nội, và 220 triệu/m2 tại TP. Hồ Chí Minh.

Đặc biệt, tại Bình Thuận, Báo cáo trên ghi nhận trong quý 1 vừa qua địa phương là tỉnh chứng kiến sự tăng giá rao bán đất nền lên đến 25% so với quý liền trước.

Ông Phan Vi, chuyên môi giới bất động sản phía Nam, cho biết thời gian từ sau Tết đến nay, giá bán đất nền tại Bình Thuận tăng mạnh bởi thanh long được trồng tại địa phương này có giá và cao tốc Phan Thiết - Dầu Giây sẽ được thông xe vào 30/4 sắp tới, thậm chí có nhiều bất động sản còn tăng nhiều hơn mức 25%.

"Tuy nhiên, lượng giao dịch thực tế không tăng lên quá nhiều mà chỉ đột biến trong giai đoạn này, đặc biệt là những sản phẩm bất động sản từ 800 triệu đồng đến 1,5 tỷ đồng thường được nhiều nhà đầu tư săn đón", ông Vi thông tin.

“Những loại đất đầu tư không có giá trị sử dụng cao, mua xong để đó thì giá sẽ giảm. Những tỉnh có lượng FDI lớn hầu hết có mặt bằng giá đất nền ổn định, ít khi sụt giảm sâu" - ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.

Lý giải thêm về xu hướng tăng giá rao bán đất nền tại một số địa phương, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com nhận định giá rao bán tăng là do kỳ vọng của người mua.

"Nếu đất ở những khu vực có hạ tầng, tiện ích tốt hay cạnh khu công nghiệp thì mặt bằng giá sẽ ổn định và có dư địa tăng. Còn những loại đất đầu tư không có giá trị sử dụng cao, mua xong để đó thì giá sẽ giảm. Những tỉnh có lượng FDI lớn hầu hết có mặt bằng giá đất nền ổn định, ít khi sụt giảm sâu", ông nói.

Thời điểm “vàng” để đầu tư?

Trong bối cảnh hiện tại, nhiều người đang đặt dấu hỏi liệu rằng thị trường bất động sản đã "chạm đáy" chưa?

Nói về thị trường thời điểm này, nhiều chuyên gia cho rằng trong bối cảnh lãi suất “hạ nhiệt”, room tín dụng đã mở, giá nhà về mức hợp lý, đây chính là thời điểm thích hợp để nhà đầu tư hoặc người có sẵn tiền mua được bất động sản ưng ý.

“Hiện nay trên thị trường việc giảm giá 30 - 40% là chuyện bình thường” - ông Trần Khánh Quang

Chia sẻ tại Talkshow về đầu tư BĐS mới đây, ông Trần Khánh Quang cho biết hiện nay các nhà đầu tư mới đang đi mua vào với mức giá thấp hơn trước. Ban đầu các nhà đầu tư cũ cảm thấy sốc, nhưng hiện nay trên thị trường việc giảm giá 30 - 40% là chuyện bình thường.

Về phí doanh nghiệp, ông Quang cho rằng, nếu giảm 20-30% có 2 trường hợp: Thứ nhất, giảm để giải quyết vấn đề tài chính, đảm bảo dòng tiền để tiếp tục hoạt động. Thứ hai, giảm giá mới chỉ là giảm lời.

“Theo nhận định của tôi, đối với những dự án quỹ đất hình thành cách đây 3 năm, khả năng giảm 20-30% doanh nghiệp vẫn đảm bảo có lợi nhuận, còn với những dự án có quỹ đất khoảng 1-2 năm gần đây, lúc đó giá thành rất cao, việc giảm khoảng 15-20% doanh nghiệp huề vốn. Như vậy doanh nghiệp phải tự lựa chọn để đảm bảo sống còn trên thị trường”, ông Quang cho biết.

“Giới đầu tư đang cân nhắc vấn đề thị trường đã chạm đáy chưa?Mọi người vẫn đang chờ nhau, chỉ cần có cái gì đó tích cực thị trường sẽ trở lại” – ông Trần Khánh Quang nhận định.

“Tuy nhiên, giới đầu tư đang cân nhắc vấn đề thị trường đã chạm đáy chưa? Cùng đó, các nhà đầu tư cũng đang xem xét, nếu vay vốn phải tính toán kỹ lãi vay, từ 10-10,5%/năm đối với các ngân hàng có vốn nhà nước, từ 13-14% đối với các ngân hàng cổ phần

Rõ ràng nhà đầu tư mặc dù rất thèm mua bất động sản cũng phải cân nhắc. Vì các nhà đầu tư, cũng như các doanh nghiệp thôi, cũng đang phải bán cắt lỗ để tồn tại. Mọi người vẫn đang chờ nhau, chỉ cần có cái gì đó tích cực thị trường sẽ trở lại”, ông Quang nói.

Tương tự ông Phạm Anh Khôi - Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services, nhận định: “Khi thị trường xấu nhất lại là thời điểm tốt nhất của những người mua, người sẵn sàng nguồn tiền tham gia thị trường”.

Ông Phạm Chí Quang, Vụ trưởng Vụ Chính sách Tiền tệ (Ngân hàng Nhà nước), cho biết hiện có 24 ngân hàng đã giảm lãi vay trong cuối tháng 3. Trong bối cảnh lãi suất không quá cao như cuối năm 2022, thị trường có nhiều chính sách ưu đãi và nguồn cung sơ cấp vẫn khan hiếm, đây là cơ hội rất tốt để khách hàng sở hữu nhà.

“Thị trường sắp tới sẽ khởi sắc khi các đòn bẩy về tài chính dần cải thiện, room tín dụng có thể được nới thêm” - ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Tương tự, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, thị trường sắp tới sẽ khởi sắc khi các đòn bẩy về tài chính dần cải thiện, room tín dụng có thể được nới thêm. Cùng với đó là những cơ chế chính sách về trái phiếu doanh nghiệp cũng đã được Nhà nước tháo gỡ.

Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp và nhà đầu tư có thể tiếp tục với các dự án dang dở cũng như đầu tư thêm nhiều sản phẩm mới.

Đồng quan điểm, chuyên gia của Colliers dự báo thị trường bất động sản sẽ bắt đầu ổn định từ giữa năm 2023. Đón đầu cơ hội đó, cơ quan này cho rằng có một lượng vốn lớn đang chờ đợi cơ hội đầu tư.