Người đi 'xuyên tường' trong ngành bất động sản

Chuyên gia tư vấn phát triển dự án bất động sản người Mỹ, bà Marcey Flora, đã lấy hình ảnh“người đi xuyên tường” để để ví von về thực tế phải nỗ lực để vượt qua tình trạng khó khăn của nhiều chủ dự án hiện nay. Trong khi đó, các chủ đầu tư cho rằng, không có mẫu số chung để đi xuyên qua bức tường khó khăn, mà đòi hỏi mỗi chủ đầu tư phải có chiến lược phù hợp với chính doanh nghiệp của mình.

Khó khăn chồng chất

Theo bà Marcey Flora, khó khăn 2022 - 2023 đối với các chủ đầu tư (CĐT) chưa dừng lại, với 3 thách thức lớn: Thách thức về thị trường - sản phẩm, tài chính và pháp lý.

Đối với thị trường - sản phẩm, bà Marcey Flora cho hay nền kinh tế hiện nay rất khó khăn, tăng trưởng GDP thấp, xuất khẩu giảm, các đơn hàng gia công giảm, sản xuất giảm, lương giảm, giảm nhân sự. Thị trường bất động sản đang lệch pha cung - cầu, khủng hoảng niềm tin, sức mua giảm. Có thể nhìn thấy các sự kiện mở bán với hàng nghìn người mua giai đoạn 2020-2021 đến nay không còn.

Thách thức về tài chính là doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho lớn, mất thanh khoản, kênh huy động vốn bị thắt chặt, trái phiếu doanh nghiệp còn khó khăn trong 2023 - 2024. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay mua nhà vẫn ở ngưỡng cao, mặc dù Chính phủ đang nỗ lực giảm lãi suất nhưng việc này cần có thời gian. Thách thức về pháp lý dù được Chính phủ nỗ lực tháo gỡ nhưng còn nhiều khó khăn trong công tác tính tiền sử dụng đất, thủ tục đầu tư như chấp thuận đầu tư, gia hạn đầu tư, chuyển nhượng dự án.

Chỉ ra “gốc rễ” khó khăn của thị trường bất động sản, GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhận định hiện nay, thị trường Việt Nam chịu tác động bởi thị trường tài chính quốc tế khi một số ngân hàng lớn ở Mỹ, Thụy Sỹ, châu Âu phá sản, Nga – Ukraine chiến tranh... Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam lại không chỉ rơi vào trầm lắng, không có giao dịch mà còn gặp khó khăn hơn thị trường 10 năm trước. “Gốc rễ” của khó khăn một phần vì tắc vốn do: Vốn tín dụng không được khơi thông, lãi suất cho vay cao, zoom tín dụng không nới lỏng, cổ phiếu, trái phiếu làm mất niềm tin của khách hàng.

Ngoài ra, thị trường bất động sản Việt Nam sống được chính nhờ cơ chế bán nhà hình thành trong tương lai, một giải pháp tưởng như thông minh song tiềm ẩn nhiều rủi ro. Hiện nhiều dự án bị chậm tiến độ, nguồn vốn từ người mua nhà ở trong tương lai bị tắc, nhiều dự án nguy cơ “đắp chiếu”, nhiều CĐT lại dồn tiền của người mua nhà hình thành trong tương lai thuộc dự án này để xử lý cho dự án khác đang bị ách tắc.

Gần đây nhất, Chính phủ đã có nhiều nỗ lực và quyết tâm ổn định, phát triển thị trường bền vững. Tuy nhiên, theo chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh, những vướng mắc từ năm 2017 đến bây giờ không thể giải quyết trong một sớm một chiều, đòi hỏi mỗi CĐT phải có chiến lược phù hợp với chính những vấn đề nội tại của doanh nghiệp.

Còn bà Marcey Flora cho rằng, những khó khăn còn kéo dài tới 2024 và 2025 như những bức tường thành, mỗi CEO phải tìm ra “lối thoát” bằng chính tài năng, kinh nghiệm, bản lĩnh và chiến thuật, chiến lược hợp lý.

Tài năng không thể xa rời đạo đức

Chủ tịch Tập đoàn Nam Long, ông Nguyễn Xuân Quang đồng ý với những thách thức, khó khăn trên và chia sẻ, HĐQT định hướng Nam Long phải “xuyên thủng” thị trường với dòng sản phẩm “affordable housing” (nhà ở vừa túi tiền), hướng đến người có nhu cầu ở thực.

Cụ thể, Nam Long sẽ ưu tiên phát triển những dự án có sản phẩm sẵn sàng, phù hợp với thị trường và phù hợp với năng lực thanh toán của người mua nhà. Đồng thời, Nam Long xây dựng chính sách hỗ trợ cho người mua nhà bằng cách giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất. Đối với vấn đề tài chính, Nam Long sẽ tập trung dòng tiền cho công tác phát triển dự án “affordable”, ưu tiên cho công tác chuẩn bị (thiết kế, pháp lý,…) để sẵn sàng cho những năm sau, đến khi thị trường phục hồi thì Nam Long có thể phát triển nhanh. Đồng thời, đa dạng hóa nguồn vốn, xây dựng cấu trúc phù hợp và tiếp cận nguồn vốn tốt. Từ những năm 2007-2008, chiến lược của Nam Long là hợp tác với các đối tác nước ngoài để sử dụng dòng tài chính quốc tế, năng lực quốc tế.

Còn Chủ tịch HĐQT của Tập đoàn Phát Đạt, ông Nguyễn Văn Đạt cho hay, năm 2023, Phát Đạt sẽ triển khai hơn 13.000 sản phẩm tại các thị trường đang có nhu cầu lớn như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Định và Đà Nẵng… Các dự án này kỳ vọng đạt doanh thu hơn 30.000 tỷ đồng. “Trong lúc này, cần tập trung vào mục tiêu đảm bảo thanh khoản của doanh nghiệp, Phát Đạt đã tiến hành tái cơ cấu một số khoản đầu tư trong năm 2022 như chuyển nhượng thành công dự án Astral City Bình Dương và đem về 3.340 tỷ đồng; chuyển nhượng dự án 197 Điện Biên Phủ... và tập trung vào các dự án có khả năng được thị trường hấp thụ nhanh”, ông Đạt nói.

Mặc dù hiểu rằng biến động là một phần tất yếu của môi trường kinh doanh, nhưng theo chủ tịch HĐQT Novaland Bùi Thành Nhơn doanh nghiệp dù có chuẩn bị kỹ càng và dày dạn kinh nghiệm đến đâu cũng phải luôn đối diện với nhiều biến số ngoài phạm vi kiểm soát và quản lý. Tại đại hội đồng cổ đông thường niên 2023, ông Bùi Thành Nhơn thừa nhận: “2022 có thể nói là một năm đầy thách thức đối với kinh tế toàn cầu cũng như Việt Nam. Cơn lốc xoáy vừa qua đã để lại tổn thất nặng nề và bài học quý giá cho Novaland”.

Để dồn lực vào mảng kinh doanh bất động sản, NovaGroup vừa hoàn tất bán mảng Nova F&B cho đối tác Singapore, tạm dừng tham vọng đa ngành với hệ sinh thái bất động sản khép kín. Trước đó, chỉ trong 3 năm phát triển, Nova F&B đã sở hữu 46 cửa hàng đang hoạt động với 18 thương hiệu.

Đối với Novaland, một trong những nguyên nhân khiến tập đoàn này gặp khó khăn là do nhiều vướng mắc về thủ tục pháp lý, đặc biệt là các đại dự án diện tích lên tới 1.000 ha. Điều này cũng khiến cho 10.000 tỷ đồng đang bị phong tỏa tại các ngân hàng không đủ điều kiện giải phóng. Tuy nhiên, cùng với việc tái khởi động dự án Aqua City, ông Dennis Ng Teck Yow, Tổng Giám đốc Novaland, cũng công bố chi tiết kế hoạch xây dựng lại các dự án của Novaland. Theo đó, trong tháng 4, Tập đoàn đã ký thỏa thuận về việc hợp tác triển khai xây dựng hoàn thiện dự án The Grand Manhattan tại quận 1, TP. HCM. Trong tháng 5, Novaland cũng gấp rút tái khởi động các dự án, cụ thể là phân kỳ Habana Island, Wonderland tại NovaWorld Hồ Tràm và một vài phân khu tại NovaWorld Phan Thiết được tài trợ vốn bởi Ngân hàng Quân Đội (MB). Các dự án tại trung tâm TP. HCM cũng được triển khai xây dựng lại như Victoria Village, Sunrise Riverside...

Ông Dennis Ng Teck Yow cho biết thêm: “Hiện tại, Công ty đang nỗ lực hết sức để có thể đàm phán, tiếp tục làm việc với các ngân hàng trong nước và các nhà thầu để duy trì hoạt động phát triển dự án đảm bảo tiến độ bàn giao theo từng giai đoạn cho người mua nhà. Với những dự án/phân khu khác cũng nằm trong kế hoạch của Công ty, các ngân hàng đang xem xét và sẽ tài trợ cuốn chiếu triển khai trong thời gian tới”.

Theo TS Vũ Đình Ánh, thị trường địa ốc đang trải qua đợt sàng lọc khốc liệt nhất trong một thập kỷ qua. Bài học lớn đối với nhiều doanh nghiệp là cần biết quản lý lòng tham, không sử dụng đòn bẩy tài chính quá tay. Hiện nhiều đơn vị có tổng tài sản rất lớn nhưng nợ vay còn lớn hơn nên ngay lập tức dòng tiền bị đứt gãy dây chuyền, doanh nghiệp sẽ rơi vào khủng hoảng.

Đồng quan điểm trên, bà Marcey Flora chia sẻ: “Theo quan sát của tôi, thời gian qua chỉ có khoảng 10-15% doanh nghiệp bất động sản có thể vượt ra khỏi khủng hoảng bởi họ bảo đảm được dòng tiền lành mạnh, dự án vẫn triển khai, cung cấp sản phẩm là có nguồn thu”.

Và bà ví von, nhân vật chính của truyện “Người đi xuyên tường” là Đuytiơn với khả năng đi xuyên tường thật kỳ diệu nhưng những việc mà anh sau này làm, ngày càng bộc lộ sự thái quá về mức độ vô đạo đức. Vì thế mà anh ngày càng lún sâu để rồi cuối cùng phải chuốc lấy bi kịch, một bước sa cơ thành hận muôn đời.

“Xét cho cùng, chủ đầu tư cũng vậy, tài năng nhưng không thể rời xa đạo đức, phải kiên định với triết lý kinh doanh thật. Nếu anh ta thu tiền của khách hàng làm dự án thật, giao nhà đúng cam kết, thì không quá khó để đi xuyên qua được bức tường thử thách ở bất cứ giai đoạn nào của thị trường bất động sản”, bà Marcey Flora chia sẻ.