Người đầu tư bất động sản thường mua theo thói quen

Tại Việt Nam, cứ khoảng 100 người mua bất động sản thì có 15% thực sự hiểu, còn lại mua theo thói quen, niềm tin và không đặt nặng các vấn đề phân tích...

Theo báo cáo của SGO Homes, trong 9 tháng năm 2023, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng gần như tê liệt hoàn toàn và chỉ có một số ít giao dịch ở gần khu vực Hà Nội. Thị trường đất nền cũng không khá khẩm hơn khi vẫn đang trong tình trạng cắt lỗ và tính thanh khoản rất thấp. Trong 3 tháng gần đây, thị trường bất động sản đã bắt đầu có những giao dịch trở lại nhưng chủ yếu chỉ quanh giá trị 1 tỷ đồng và ở diện đấu giá.

CẦN NHẤT LÀ GIẢI QUYẾT LỆCH PHA CUNG – CẦU

Thông tin tại tọa đàm “Nhận diện dòng chảy tài chính trên thị trường bất động sản” do Tạp chí Đầu tư tài chính tổ chức, ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch kiêm Tập đoàn VNGroup, cho biết tình trạng thị trường hiện giờ là người dân không dám bỏ tiền ra mua một khu đất dù giá có rẻ.

“Tại Việt Nam, cứ khoảng 100 người mua bất động sản thì có 15% thực sự hiểu, còn lại mua theo thói quen, niềm tin và không đặt nặng các vấn đề phân tích. Do đó, việc khôi phục niềm tin của người dân là điều quan trọng”, ông Thành nói.

Nhận định thêm về niềm tin của người mua bất động sản với thị trường, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, cho biết nhiều sự vụ trong thời gian qua đã ảnh hưởng đến tâm lý và niềm tin của khách hàng trên thị trường bất động sản. Một ví dụ rõ nét nhất về thực trạng này là dù lãi suất tiết kiệm đang ở mức rất thấp, chỉ 4 – 5%/năm, nhưng các nhà đầu tư vẫn không rút tiền ra để đầu tư đất do lo ngại về thị trường, bất chấp nhiều chủ đầu tư tìm cách xoay sở, bán bất động sản chiết khấu đến 38%, hay cá biệt như ở Phan Thiết có nhà đầu tư bất động sản chiết khấu đến 50%.

Theo ông Chung, thị trường bất động sản được ví như “kiềng 3 chân” với 3 đối tượng chính tham gia, đó là: chủ đầu tư bất động sản (đơn vị cung ứng nguồn sản phẩm), đơn vị phân phối (tư vấn, bán hàng) và cuối cùng là khách hàng. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện nay, cả 3 đối tượng này đều đang bị suy yếu.

Cho rằng vấn đề quan trọng nhất cần phải giải quyết ở thời điểm hiện tại là tình trạng lệch pha cung - cầu của thị trường. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest, giá bán của các dự án bất động sản vẫn đang tăng lên hằng ngày. Chẳng hạn tại dự án The Nine (Mai Dịch, Cầu Giấy, Hà Nội) trong quý 2/2022 được rao bán với giá từ khoảng 45 - 60,4 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trong quý 3/2023 đã tăng lên 58,8 - 69,2 triệu đồng/m2. Giá bán căn hộ tại dự án này đã tăng 17,2% trong vòng 01 năm qua.

Về nguyên nhân của sự lệch pha cung - cầu, ông Hiệp cho rằng vấn đề nằm ở những ách tắc trong pháp lý. Hiện nay có quá nhiều thủ tục hành chính, điều này ảnh hưởng lớn tới doanh nghiệp.

Dẫn chứng cho vấn đề vướng mắc pháp lý, theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, bây giờ làm nhà ở xã hội còn khó hơn nhà ở thương mại, vì quá nhiều thủ tục, tính tiền sử dụng đất rồi lại miễn, riêng quá trình đó mất 2 năm. Có những dự án 8 năm rồi không xong được pháp lý, trong khi chủ trương đầu tư đã có rồi. "Tôi cho rằng lối ra của thị trường bất động sản trước tiên là pháp lý", ông Toản nói.

Cùng tâm trạng bức xúc về thủ tục hành chính, ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn VNGroup, cho rằng cần khắc phục tình trạng nhiều chuyên viên nhà nước không có đủ năng lực, sợ trách nhiệm, có tình trạng các doanh nghiệp bất động sản phải “xếp lốt” mới được giải quyết hành chính.

KHÓ KHĂN CÒN KÉO DÀI

Thị trường bất động sản hiện nay đang lặp lại chu kỳ năm 2011 – 2014. Theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, thị trường chính thức có dấu hiệu đi xuống vào tháng 6/2022 và đến tháng 9 thì “đứng” hoàn toàn.

Bản thân SGO Homes là chủ đầu tư, đơn vị phân phối nhưng gần như không kịp phản ứng trước những diễn biến của thị trường. Thị trường suy sụp trong một thời gian quá nhanh và gần như là bất khả kháng với các doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp khó khăn trong việc vay vốn ngân hàng. Nhiều chủ đầu tư phải bán tài sản tích lũy trong 10 – 15 năm với giá trị rất thấp để có thể tồn tại trong thời gian qua. Số doanh nghiệp tiếp cận được với vốn vay ngân hàng thì phải cõng mức lãi suất cao.

“Ở giai đoạn này, nhiều ngân hàng chỉ cho vay ngắn hạn thay vì dài hạn trong khi tầm nhìn của thị trường bất động sản lại không thể chỉ gói gọn trong vòng 2 năm, 3 năm mà phải từ 4, 5 năm trở lên”, ông Chung nhấn mạnh.

Ông Chung cho biết thêm khó khăn không chỉ dừng lại ở giai đoạn huy động vốn mà còn kéo dài sang cả giai đoạn sau khi hoàn thành dự án. Việc có tài chính để triển khai dự án đã rất khó khăn nhưng sau khi dự án triển khai rồi thì doanh nghiệp bất động sản lại rơi vào cảnh bán không nổi.

“Là một trong những đơn vị có thị phần ở các thị trường các tỉnh rất lớn, chúng tôi phải thừa nhận một thực trạng đáng buồn rằng các dự án mới không có tính thanh khoản. Bởi vì ngay cả các dự án cũ cũng đang dư thừa và phải cắt lỗ rất nhiều”, ông Chung nói.

Thông tin thêm về vay vốn ngân hàng, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, cho biết thực tế không giống như trên ti vi. Trên ti vi nói rằng ngân hàng đang thừa tiền, rất muốn cho vay nhưng người dân và doanh nghiệp lại không muốn vay. Thế nhưng, bức tranh tiếp cận vốn ngân hàng của cá nhân và doanh nghiệp lại hoàn toàn khác.

Ông Quê dẫn chứng khi vay vốn ngân hàng vẫn phải mua bảo hiểm. Cá nhân ông Quê khi vay vốn tại một ngân hàng thuộc top 10 ngân hàng tư nhân đã dính bảo hiểm 1,5% với mức lãi suất thấp nhất là 9,5%. Nếu không phải mua bảo hiểm, lãi suất lại lên tới 12%. Tình hình kinh tế đang khó khăn, 12 tháng nữa chưa biết thế nào nhưng treo ngay trên đầu các doanh nghiệp là mức lãi suất một năm trên dưới 10% - 11% rồi.

“Ít nhất là đến năm 2027 thì thị trường bất động sản mới tháo gỡ được vấn đề về nguồn cung. Trong thời gian chờ đợi, nếu chúng ta làm tốt được phần văn bản, ban hành, sửa đổi các luật đất đai; chỉ đạo đồng nhất từ trên xuống dưới thì đến giữa năm 2024 dòng tiền có thể chảy trong thị trường bất động sản”, ông Quê nói.

Tổng giám đốc EZ Property Phạm Đức Toản chia sẻ: "Tôi tham gia thị trường bất động sản đã được 20 năm, có thể nói chưa bao giờ thấy doanh nghiệp khó khăn như bây giờ, khó từ sản xuất, thương mại sang xuất nhập khẩu, bất động sản. Công nhân thất nghiệp rất nhiều. Bởi vậy, nếu chúng ta kỳ vọng thị trường bất động sản tươi sáng lên trong ngắn hạn thì rất khó. Cục máu đông của thị trường bất động sản là trái phiếu doanh nghiệp. Hết năm 2024 là hết thời gian gia hạn theo Nghị định 08. Và quan sát của chúng tôi cho thấy hầu như không có doanh nghiệp bất động sản nào có đủ dòng tiền để trả nợ trái phiếu. Đó là điều rất nguy hiểm, nếu bùng nổ sẽ rất nguy hại".

Doanh nghiệp đang gặp khó khăn về việc định giá đất để xác định tiền sử dụng đất. Rất nhiều doanh nghiệp “vỡ trận” vì tiền sử dụng đất. Hệ lụy là các địa phương cũng gặp khó trong việc thu ngân sách. Thí dụ, có địa phương ở Miền Bắc, tính thu tiền sử dụng đất năm 2023 hơn 12.000 tỷ đồng nhưng giờ mới thu được khoảng 1.100 tỷ đồng. Nguyên do là chẳng được mấy doanh nghiệp đóng tiền, đa phần đang đi khiếu kiện. Luật Đất đai phải rất rõ ràng về tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp.

Một lý do khác nữa được Chủ tịch Tập đoàn VNGroup nhắc đến khi nói về vấn đề khó khăn của bất động sản chính là thẩm định giá. Các thẩm định viên đang rất sợ việc thẩm định giá. Giá lẽ ra được 10 đồng thì nay giảm xuống còn 7 - 8 đồng để an toàn. Đến lượt ngân hàng, cán bộ ngân hàng lại hạ thêm lần nữa. Thay vì giá trị ban đầu 10 đồng ban đầu thì sau các vòng định giá, giá trị doanh nghiệp chỉ còn lại 5 đồng và chỉ vay được từng ấy số tiền. Đó cũng là lý do khiến tắc nghẽn dòng tiền, ngân hàng có tiền nhưng khách hàng không thể vay.