Người đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai sắp được 'nắm dao đằng cán'?

Vấn đề đặt cọc, thanh toán mua nhà ở hình thành trong tương lai đang trở thành chủ đề “nóng” trên nghị trường Quốc hội, đồng thời cũng là điều được hàng vạn người dân chờ đợi khi nói về Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Giữa tháng 10/2023, sau gần 3 tháng “mất ăn, mất ngủ”, từ năn nỉ ỉ ôi đến dọa kiện, anh Lê Hoàng Minh mới thanh lý xong hợp đồng đặt cọc mua căn hộ tại một dự án ở TP.Thủ Đức, lấy tiền về.

Người mua nhà gánh rủi ro

Trước đó 2 năm, khi quyết định rót gần 900 triệu đồng đặt cọc, anh Minh được chủ đầu tư hứa hẹn chậm nhất đến tháng 2/2023 sẽ ký hợp đồng mua bán, nhưng mọi chuyện không như mong đợi, lý do là bởi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý cho dự án hình thành trong tương lai .

“Gần 2 năm, với 900 triệu đồng, chỉ gửi ngân hàng ít thì cũng lãi 60-70 triệu/năm. Chưa kể phí môi giới hơn 20 triệu đồng. Giờ thì lấy được tiền đã cảm thấy mừng. Đúng là “tiền mất tật mang”, mệt mỏi vô cùng trong khi cơ hội mua nhà ngày càng khó khăn hơn”, anh Minh thổ lộ với VnBusiness.

Thực tế cho thấy những trường hợp “tiền mất tật mang” như trường hợp của anh Minh không hiếm. Nhiều người vẫn đang “mắc kẹt” trong những căn hộ đã xuống tiền nhưng mãi chưa xây xong hoặc bàn giao. Không ít trường hợp đã nhận nhà, ở hàng chục năm nhưng chưa có sổ hồng.

Việc hoàn thiện quy định để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai là "bài toán" không dễ cho các nhà làm luật (Ảnh minh họa: HN)

Cần phải nói thêm, vấn đề đặt cọc, thanh toán mua nhà ở hình thành trong tương lai đã được đề cập trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, với 3 điều kiện để bảo vệ người mua nhà.

Thứ nhất là chủ đầu tư phải có vốn tự có, nhưng họ vẫn “lách”, huy động vốn của người mua nhà hình thức đặt cọc, giữ chỗ với số tiền rất lớn. Thứ hai là khi dự án xong móng, đóng nắp hầm, đủ pháp lý, được Sở Xây dựng chấp thuận, chủ đầu tư mới được gọi vốn của khách hàng. Tuy nhiên, tình trạng gọi vốn “chui” vẫn diễn ra phổ biến. Thứ ba là chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng để khi chậm giao nhà, ngân hàng dùng tiền này chi trả cho khách hàng.

Dù đã có đến 3 quy định để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà nhưng suốt những năm qua, vẫn có hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn người mua nhà đang mắc kẹt trong những căn chung cư không có sổ hồng vì chủ đầu tư “mượn đầu heo nấu cháo”.

Điều này cũng từng được Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nhắc đến trong một phiên họp chuyên đề pháp luật về bất động sản, cho hay pháp luật hiện hành chưa có quy định chặt chẽ về vấn đề “đặt cọc” trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

“Có chủ đầu tư đã “lách luật” ký hợp đồng đặt cọc hoặc nhiều loại hợp đồng khác để thu tiền khách hàng khi chưa đủ điều kiện bán nhà hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai”, Bộ trưởng Nghị nói, đồng thời nhấn mạnh cần có giải pháp để ngăn chặn tình trạng này.

Chờ “tấm khiên” bảo vệ

Rõ ràng, rủi ro cho người mua nhà quá lớn, vì vậy việc thiết kế lại các “tấm khiên” để bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai là điều cấp thiết. Nội dung này cũng chính là một trong những vấn đề nóng tiếp tục được đưa ra bàn luận trên nghị trường Quốc hội ngày 31/10.

Cụ thể, trong phiên thảo luận vừa qua, liên quan đến nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 23 tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản), Uỷ ban Kinh tế cho hay hiện một số ý kiến nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc, số tiền và thời điểm nhận đặt cọc.

Theo đó, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đề xuất 2 phương án. Một là "chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này".

Phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, bên yếu thế trong giao dịch bất động sản, do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp. Tuy nhiên, hạn chế là gây ra một số khó khăn cho chủ đầu tư.

Hai là "chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng...".

Theo Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, phương án này giúp chủ đầu tư được ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm thực hiện giao kết với khách hàng tiềm năng trước thời điểm bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Tuy nhiên, hạn chế của phương án này là công trình chưa được khởi công xây dựng dẫn đến khách hàng phải chịu rủi ro, có thể phát sinh tranh chấp. Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ bổ sung nội dung đánh giá tác động đối với phương án.

Có thể thấy, việc hoàn thiện quy định để bảo vệ quyền lợi của các bên trong vấn đề mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang là “bài toán” khó của các nhà làm luật. Nhưng ngay cả khi đã có quy định, việc thực thi thế nào để tránh tình trạng “lách luật” cũng là điều không dễ.

Trong bối cảnh đó, hàng vạn người mua nhà ở hình thành trong tương lai đang nín thở chờ đợi quá trình sửa, thiết kế các “tấm khiên” trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, để họ được "nắm dao đằng cán", thay vì cứ phải "nắm lưỡi dao", phụ thuộc vào doanh nghiệp như thời gian qua.