Người dân tiết kiệm 30 năm chưa mua được nhà Hà Nội

Giữa lúc giá nhà leo thang mạnh mẽ, thuế bất động sản lại một lần nữa được cân nhắc như một giải pháp nhằm bình ổn giá nhà.

Các thành phố lớn đang ngày càng thiếu hụt nguồn cung bất động sản giá hợp lý. Ảnh: Hoàng Anh.

Ghi nhận của Savills Việt Nam cho thấy, tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, thị trường nhà ở đang thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung giá hợp lý. Thị phần phân khúc này đã giảm từ 60% năm 2016 xuống chỉ còn 35% năm 2024.

Các căn hộ sơ cấp dưới 2 tỷ đồng biến mất hoàn toàn trên thị trường. Thay vào đó là mức giá trung bình gần 70 triệu đồng/m2, tương đương với các căn hộ từ 4 - 5 tỷ đồng chiếm phần lớn nguồn cung trên thị trường.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu Savills TP.HCM, giả sử có thể tiết kiệm tối đa 40% thu nhập/tháng, một hộ gia đình thu nhập trung bình sẽ cần hơn 30 năm để có thể mua một căn nhà, với điều kiện giá nhà không tiếp tục tăng.

Với diễn biến tăng giá liên tục của thị trường hiện nay, điều này là phi thực tế. Giá nhà ngày càng tăng cao khiến bất bình đẳng xã hội gia tăng và tiềm ẩn mầm mống bất ổn an sinh về lâu dài, bà Hương phân tích.

Trước nhu cầu bức thiết về nhà ở xã hội ngày càng tăng, người dân mong đợi một sự vào cuộc mạnh mẽ hơn từ phía Nhà nước.

Để đáp ứng nhu cầu này, TP.HCM đã đặt mục tiêu cung cấp 35.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2025, trong khi Hà Nội là 8.000 căn.

Bên cạnh các chính sách đã được điều chỉnh để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc phát triển nhà ở xã hội, vị chuyên gia này cho rằng, Chính phủ cân nhắc áp dụng các biện pháp như thuế bất động sản thứ hai nhằm tối ưu hóa nguồn lực và điều tiết thị trường.

Đây là công cụ hữu hiệu với ba chức năng nổi bật. Thứ nhất, thuế bất động sản giúp gia tăng nguồn thu ngân sách để tái đầu tư và an sinh xã hội.

Thứ hai là chức năng kiểm soát nguồn tài nguyên quốc gia thông qua việc gia tăng nghĩa vụ tài chính với các hộ thu nhập cao đang sử dụng nhiều tài nguyên (nhà – đất). Từ đó, hạn chế đầu cơ, giúp bình ổn giá bất động sản, phù hợp với người có nhu cầu thực.

Thứ ba, so với các sắc thuế chủ lực khác như thuế doanh nghiệp, thực thể tính thuế ở đây là bất động sản khiến cá nhân khó trốn thuế. Sắc thuế bất động sản cũng không cần cạnh tranh hay bị giới hạn bởi các hiệp định quốc tế, do đó dễ dàng hơn cho các cơ quan quản lý hoạch định nguồn thu ngân sách dự kiến.

Thuế bất động sản “một lần nữa” được cân nhắc

Tháng 9 vừa qua, Bộ Xây dựng đã có Công văn 5333/BXD-QLN gửi Văn phòng Chính phủ báo cáo tình hình giá bất động sản. Đề xuất của Bộ Xây dựng được đưa ra trong bối cảnh giá bất động sản, nhà ở liên tục tăng mạnh từ đầu năm đến nay.

Theo đó, cơ quan này cho biết sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời.

Lãnh đạo Bộ Tài Chính cũng cho biết, Bộ Tài chính hoàn toàn đồng tình với đề xuất đánh thuế người có nhiều bất động sản để tránh đầu cơ, đảm bảo thị trường phát triển minh bạch, ổn định.

Vấn đề đánh thuế bất động sản đã được đưa ra cân nhắc và trao đổi trong nhiều năm qua. Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại vẫn chưa được triển khai trên thực tế.

Không chỉ Việt Nam, theo một nghiên cứu mới công bố gần đây của Savills Impacts về vấn đề khả năng chi trả nhà ở của người dân ở nhiều quốc gia trên thế giới, các chính phủ đã đưa ra nhiều giải pháp khác nhau nhằm điều tiết thị trường cũng như đảm bảo sự phát triển ổn định của thị trường nhà ở.

Một trong những giải pháp thường được thực hiện là áp dụng thuế. Bà Hương cho rằng, thuế bất động sản là công cụ tài chính thường xuyên được thảo luận trong khung pháp lý của các nước trên thế giới, đặc biệt là các quốc gia đang phát triển trong đó có Việt Nam.

Hiện tại, chủ sở hữu bất động sản ở Việt Nam không phải chi trả thuế tài sản trong khi khung thuế, phí chuyển nhượng thuộc nhóm thấp nhất thế giới. Do đó, hoạt động đầu cơ còn phổ biến trên thị trường.

Tại nhiều địa phương, nguồn cầu đầu cơ lớn đã làm tăng nhu cầu mua bất động sản, thị trường giao dịch sôi động, đẩy giá tăng mạnh. Do đó, nếu đánh thuế sẽ giúp hạn chế đầu cơ. Đây chính là một trong những yếu tố giúp thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.

Song, theo vị chuyên gia này, không dễ để đánh thuế bất động sản trong điều kiện hiện nay. Để thực hiện áp thuế tài sản, chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng kĩ thuật, công cụ tính thuế, đặc biệt là minh bạch và số hóa toàn bộ dữ liệu bất động sản dân cư trở thành rào cản lớn nhất.

Điều này cần nguồn tài chính lớn, sự quyết liệt tới cùng và công tác phối hợp lâu dài của liên bộ chức năng.

Bà Hương cho rằng, việc xác định giá trị giao dịch chính xác, minh bạch hóa các giao dịch, cũng như xác định rõ ràng quyền sở hữu là những vấn đề nan giải.

Bên cạnh đó, việc xác định mức thuế hợp lý cũng là một bài toán cần giải quyết để vừa đảm bảo nguồn thu cho ngân sách, vừa không làm ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành bất động sản, vốn có mối liên kết chặt chẽ với nhiều ngành kinh tế khác.