Người dân nguy cơ mất hàng chục tỷ đồng vì “mua đất trên giấy”?

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản đang nóng lên ở khắp nơi nhất là vùng ven đô thành phố Hà Nội. Thế nhưng, trong cơn sốt đất đó đã kéo theo nhiều hệ lụy và trường hợp của ông Cường là một ví dụ điển hình.

Sốt đất “ảo”, hậu quả thật

Thị trường bất động sản trong những năm qua có nhiều thời điểm “sốt” đất, thế nhưng con số thực về những giao dịch mua bán nhà đất tại các địa phương còn nhiều vấn đề bàn cãi. Nhiều nơi, người dân bỏ kinh doanh, sản xuất để lao vào đầu tư đất. Điều này gây ra những lo ngại về hoạt động điều tiết thị trường bất động sản của nhà nước.

Gần đây nhất, trước tình trạng giá bất động sản tại nhiều tỉnh, thành phố có chiều hướng tăng lên “chóng mặt”, Chính phủ và các bộ, ngành liên quan và nhiều địa phương đã có những chỉ đạo cụ thể. Trong đó, Hà Nội cũng đã ban hành văn bản chỉ đạo các sở, ngành và UBND các quận, huyện, thị xã tăng cường chấn chỉnh công tác quản lý nhà nước về giá đất.

Thực tế là trên địa bàn một số huyện đã xuất hiện tình trạng mua, bán, nhận chuyển nhượng đất chưa đúng quy định, nhất là ở các xã miền núi. Điều này gây khó khăn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng đến nỗ lực kêu gọi đầu tư của chính quyền.

Để khắc phục tình trạng trên, một số huyện của Hà Nội cũng đã tạm dừng việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở và yêu cầu UBND các xã, thị trấn đánh giá lại hiệu quả thực tế của các thửa đất chuyển đổi mục đích sử dụng từ những năm trước đã và đang được tách thửa… Đối với những địa bàn phức tạp, phát sinh tình trạng "sốt" giá đất, chính quyền cũng xin chủ trương hạn chế việc tách thửa, chuyển đổi mục đích và tăng cường kiểm tra trật tự xây dựng.

Theo các chuyên gia bất động sản, tình trạng "sốt" giá đất ảo ở khu vực ngoại thành Hà Nội đã khá rõ ràng. Vì thế, nhiều chuyên gia đã cảnh báo việc xảy ra xung đột trong các giao dịch bất động sản. Và trên thực tế, đã có rất nhiều vụ việc tranh chấp xảy ra, thậm chí cơ quan công an phải vào cuộc điều tra, truy tố nhiều đối tượng lừa đảo, chiếm đoạt tài sản.

Điển hình như việc quảng cáo, rao bán dự án "ma" Golden Lake Hòa Lạc (tại khu Suối Ốc, thôn Đồng Trạng, xã Cổ Đông, TX. Sơn Tây, Hà Nội), do Công ty CP Đầu tư Bất động sản Cổng Vàng (Công ty Cổng Vàng) làm chủ đầu tư.

Sau đó, Công ty Cổng Vàng đã đẩy nhiều người dân vào bẫy bán đất nền “ảo” gồm 150 lô đất nền, biệt thự và hứa tách sổ đỏ cho khách hàng. Tuy nhiên, thực tế là khu đất này mới chỉ được cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) với mục đích trồng cây lâu năm và nuôi trồng thủy sản.

Liên quan đến vụ việc trên, cơ quan chức năng đã khởi tố vụ án Lừa đảo chiếm đoạt tài sản, khởi tố bị can và bắt tạm giam bà Bạch Thị Thu Hường - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổng Vàng, đồng thời khởi tố phó Giám đốc Công ty Cổng Vàng và Giám đốc sàn môi giới bán hàng dự án “ma” nêu trên.

Trên đây chỉ là một trong những vụ việc mà cơ quan chức năng phải vào cuộc để làm sáng tỏ những dấu hiệu vi phạm pháp luật. Bên cạnh đó, hàng loạt những vụ việc tranh chấp, kiện cáo xảy ra giữa các bên giao dịch mua bán, môi giới bất động sản. Hệ lụy của những vụ việc đó đã khiến cho thị trường bất động sản ngày càng rối ren.

Một trường hợp khác cũng khiến cho các nhà đầu tư phải đặc biệt lưu tâm đó là vụ việc của ông Vũ Tuấn Cường (trú tại Hà Nội). Theo Biên bản thỏa thuận ngày 5/7/2021, vào năm 2019, ông Dương Quang Huy (trú tại huyện Ba Vì, Hà Nội) có ghi giấy viết tay bán cho ông Trần Anh Tuấn (SN 1984) thửa thất có diện tích 54.400m2, với giá 4,2 tỷ đồng.

Việc giao dịch chuyển nhượng khi đó có giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) số BH622615, số vào sổ cấp giấy chứng nhận 00231/QSDĐ-TL-TĐ do UBND huyện Ba Vì (Hà Nội) cấp ngày 5/5/2012, mang tên bà Đặng Thị Nguyệt (mẹ đẻ ông Huy) và theo văn bản thỏa thuận phân chia di sản công chứng tại Văn phòng công chứng Từ Liêm (Hà Nội) ngày 15/2/2019.

Do không có nhu cầu sử dụng, ông Tuấn đã bán lại cho ông Vũ Tuấn Cường và bà Nguyễn Thị Thu Hằng (vợ ông Cường, cùng trú tại Hà Nội) toàn bộ thửa đất có diện tích 54.400m2, với giá 8,3 tỷ đồng, nhưng thời điểm đó thửa đất vẫn đứng tên bà Đặng Thị Nguyệt. Ông Cường sau đó đã chuyển toàn bộ số tiền 8,3 tỷ đồng vào tài khoản được cho là của vợ ông Tuấn – bà Chu Vân Trang, được thể hiện bởi những chứng từ giao dịch ủy nhiệm chi tại một ngân hàng thương mại (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội).

Đến ngày 30/9/2019, ông Tuấn yêu cầu ông Huy ký Hợp đồng đặt cọc với ông Cường và bà Hằng theo Hợp đồng đặt cọc số 7708.2019/HĐĐC, đã được Văn phòng Công chứng Vũ Tiến Trí chứng nhận cùng ngày. Theo đó, ông Tuấn trả cho ông Huy số tiền 6,9 tỷ đồng. Hiện tại, ông Huy đã nhận của ông Tuấn 3,5 tỷ đồng.

“Bằng văn bản thỏa thuận này, chúng tôi thống nhất để cho ông Huy, ông Tuấn trực tiếp bàn giao diện tích đất cho ông Vũ Tuấn Cường và Nguyễn Thị Thu Hằng. Trường hợp bào giao thiếu diện tích 54.400m2, thì ông Tuấn phải trả cho ông Cường số tiền tương đương 55triệu/1 sào Bắc Bộ diện tích đất thiếu”, văn bản thỏa thuận thể hiện chữ ký trong đó có ông Tuấn, ông Cường và ông Huy nêu rõ.

Theo Biên bản thỏa thuận, ông Tuấn và ông Huy chịu trách nhiệm làm các thủ tục giấy tờ liên quan đến việc chuyển đổi giấy chứng nhận nêu trên theo quy định của nhà nước, cho vợ chồng ông Cường trong thời gian 90 ngày kể từ ngày 5/7/2020. Toàn bộ chi phí sang tên do ông Huy chịu trách nhiệm chi trả. Trường hợp không làm được thủ tục sang tên cho vợ chồng ông Cường thì ông Tuấn, ông Huy phải trả lại toàn bộ số tiền 8,3 tỷ đồng. Trong đó, ông Huy phải trả số tiền cố định 6,9 tỷ đồng cho ông Cường, mà ông Tuấn đã trả cho ông Huy.

Tuy nhiên, nhiều ngày trôi qua (quá 90 ngày theo Biên bản thỏa thuận – ngày 5/7/2020), vợ chồng ông Cường chưa được sang tên giấy chứng nhận và bàn giao đất. Đến ngày 2/10/2020, ông Huy phải viết Bản cam kết thừa nhận, ông Cường đã chuyển 8,3 tỷ cho ông Tuấn vào tháng 9/2019 và đã cam kết sau khi chuyển tiền sẽ bàn giao diện tích đất cùng giấy tờ nêu trên. Sau đó, ông Tuấn đã chuyển cho ông Cường 3,55 tỷ và một thửa đất 10.370m2 tại xã Tản Lĩnh (huyện Ba Vì, Hà Nội), với trị giá 2,5 tỷ đồng.

“Đến nay, tôi và anh Tuấn chưa bàn giao thửa đất nêu trên cho anh Cường, chị Hằng và chưa làm thủ tục chuyển đổi tên người đứng đầu trong giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh chị. Hôm nay ngày 2/10/2020, tôi cam kết cùng anh Tuấn bàn giao thửa đất trên và giấy tờ liên quan thửa đất, làm thủ tục sang tên vào ngày 8/10/2020.

Nếu vào ngày 8/10/2020, tôi không bàn giao đất cho anh Cường và chị Hằng thì tôi sẽ chịu trách nhiệm trước pháp luật, về việc bán thửa đất này và nhận số tiền anh Tuấn đã chuyển khoản cho tôi mà không giao đất cho vợ chồng anh Cường. Tôi viết biên bản này trong tình trạng tỉnh táo, không bị ép buộc”, ông Huy viết trong Bản cam kết.

Vậy nhưng, gần một năm trôi qua, vợ chồng ông Cường mới biết rằng, việc hứa hẹn sang tên sổ đỏ và bàn giao diện tích đất nêu trên chỉ là “bánh vẽ”. Vợ chồng ông Cường đã liên hệ các bên liên quan nhưng chưa được câu trả lời thỏa đáng.

Về hợp đồng công chứng giữa hai bên vợ chồng ông Cường - ông Huy, đại diện Văn phòng Công chứng Vũ Tiến Trí cũng cho biết: “Tôi kiểm tra có hợp đồng, ông Huy là khách quen của văn phòng. Hợp đồng chỉ có ông Huy người được nhận thừa kế. Ông Huy có hứa bán cho vợ chồng ông Cường và nhận 2 tỷ tiền cọc. Ông Huy ký nhận tại văn phòng công chứng, các bên đã đọc kỹ và ký vào Hợp đồng đặt cọc”.

“Chỗ ông Cường cũng gọi điện và tôi giải thích việc này là dân sự giữa 2 bên. Trường hợp ông Huy không giao đất đúng thời hạn trong hợp đồng, thì ông Cường có toàn quyền kiện ra tòa và tòa xử yêu cầu ông Huy trả đất hoặc trả đền bù tiền. Còn ông Huy, tôi cũng không thấy có liên lạc gì từ thời điểm đó”, đại diện Văn phòng Công chứng Vũ Tiến Trí cho biết.

Trao đổi nhanh với PV qua điện thoại, ông Trần Anh Tuấn - người được cho là có liên quan đến giao dịch chuyển nhượng nói trên cho biết: “Hôm nào mình sẽ gặp trao đổi trực tiếp”. Tuy nhiên, nhiều ngày sau đó, PV cũng không nhận được phản hồi. Bà Trang người được cho là vợ ông Tuấn và ghi tên trong chứng từ giao dịch nhận tiền cọc thì chỉ trả lời ngắn gọn: “Cái này làm việc 3 bên, đại diện bên chị đã có lịch hẹn làm việc trực tiếp với 2 bên kia rồi”.

Chắc hẳn vụ việc giữa 3 bên là vợ chồng ông Cường – ông Huy – ông Tuấn sẽ còn nhiều vấn đề khúc mắc cần phải giải quyết. Thế nhưng, khi những vướng mắc trên chưa tỏ tường thì người chịu thiệt thòi nhất vẫn là khách hàng – người bỏ tiền tỷ ra mua đất. Trên đây chỉ là những ví dụ về những xung đột này nảy sinh trong các giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà đất thời gian qua.

Để thị trường bất động sản và các chính sách về phát triển nhà ở của nhà nước không rơi vào cảnh hỗn loạn, nhiều ý kiến cho rằng, chính quyền các địa phương cần vào cuộc quyết liệt để kiểm soát mọi hoạt động sử dụng đất đai, thực hiện các dự án đầu tư, giao dịch đất đai, bảo đảm thực hiện theo đúng pháp luật,... Bên cạnh đó, bản thân các nhà đầu tư cần phải tìm hiểu kỹ về vấn đề pháp lý thửa đất, nhà ở, dự án trước khi tiến hành giao dịch mua bán. Ngoài ra, các tổ chức và cá nhân là chủ đất hay môi giới bất động sản cũng phải nghiêm chỉnh chấp hành các quy định pháp luật.