Người dân có những quyền gì khi chung cư hết hạn sử dụng?

Việc chung cư hết niên hạn sử dụng ở Việt Nam chưa quá phổ biến nhưng quyền lợi của cư dân là vấn đề phức tạp và nhiều người chưa nắm rõ về quy định này. Vậy, người dân có những quyền gì khi chung cư hết hạn sử dụng?

Tùy vào tình trạng nhà chung cư khi hết niên hạn sử dụng mà chủ sở hữu chung cư có những quyền khác nhau, cụ thể:

1. Được tiếp tục sử dụng nếu nhà chung cư bảo đảm chất lượng

Khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư để xử lý.

Nếu nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp sau:

- Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.

- Nhà chung cư không thuộc diện bị phá dỡ hoặc chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.

Như vậy, sau khi kiểm định nếu nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu căn hộ chung cư vẫn được tiếp tục sử dụng theo thời hạn của kết luận kiểm định.

2. Được bố trí tái định cư tại chỗ hoặc nơi khác nếu nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại

Căn cứ khoản 1 Điều 116 Luật Nhà ở 2014, việc bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như sau:

- Nếu chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư.

- Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.

Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt; nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.

- Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư; ký với chủ đầu tư dự án nếu do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng.

3. Bố trí tái định cư bằng quyền được mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội hoặc được thanh toán tiền nếu nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng công trình khác

Điều 36 Luật Nhà ở 2014 quy định các hình thức bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư như sau:

- Mua nhà ở thương mại được xây dựng theo dự án để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư.

- Sử dụng nhà ở xã hội được xây dựng theo dự án để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư.

- Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo quy hoạch được phê duyệt để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư.

- Hộ gia đình, cá nhân được thanh toán tiền để tự lựa chọn việc mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại trên địa bàn làm nhà ở tái định cư hoặc được Nhà nước giao đất ở để tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch được phê duyệt.

4. Tiếp tục có quyền sử dụng đất chung “không thể phân chia”

Điểm a khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định người sở hữu nhà chung cư không chỉ có quyền sở hữu đối với căn hộ của mình mà còn có quyền sử dụng đất chung không thể phân chia đối với những diện tích sau:

- Diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư.

- Diện tích làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà.

- Diện tích đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư.

Nghĩa là, chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền sử dụng đất chung không thể phân chia cùng với những chủ sở hữu căn hộ chung cư khác trong tòa nhà.

Ví dụ: Tòa nhà A có 100 căn hộ thì chủ sở hữu 100 căn hộ này có chung quyền sử dụng đất đối với diện tích đất xây tòa nhà đó, diện tích làm sân,…

Bên cạnh đó, điểm d khoản 3 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định về giải quyết chỗ ở và quyền sử dụng đất có nhà chung cư như sau:

“Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định tại Điều 116 của Luật này.

Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.”.

Theo đó, chủ sở hữu căn hộ bị phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất. Nói cách khác, vẫn có quyền sử dụng đất chung không thể phân chia với các chủ sở hữu căn hộ trong tòa nhà.

5. Được lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để tự lo chỗ ở hoặc tự thỏa thuận về chỗ ở tạm thời trong thời gian cải tạo, xây dựng lại

Khoản 3 Điều 116 Luật Nhà ở 2014 quy định:

- Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.

- Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.