“Người Bắc mua đất, người Nam cất vàng”

Trong cuộc trao đổi gần nhất cùng Báo Đầu tư Chứng khoán, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield đã có những chia sẻ thú vị về thị trường bất động sản và các xu hướng mới.

Bối cảnh hiện tại, nhất là việc hoàn thiện hành lang pháp lý đang khiến nhiều thành viên thị trường tự tin về sự bùng nổ của dòng vốn đầu tư, bà có ghi nhận điểm nào đáng chú ý không?

Tôi muốn bắt đầu bằng sự chuyển biến của dòng vốn trong khoảng 5 năm gần đây.

Có thể nói, 5 năm qua, thị trường đã chứng kiến nhiều sự luân chuyển dòng vốn đổ vào các thị trường Hà Nội, TP. HCM và đô thị vệ tinh, nhất là giai đoạn 2022 – 2023. Riêng với Hà Nội, các thương vụ không chỉ tăng về số lượng mà cả quy mô dòng vốn.

Có nét tương đồng nào về mặt khẩu vị của nhà đầu tư không?

Có, chúng tôi ghi nhận điểm chung là các bất động sản thương mại, công nghiệp đang được quan tâm nhiều. Năm qua chứng kiến một thương vụ rất lớn đó là việc toà văn phòng Capital Place được chuyển nhượng với mức giá 550 triệu USD, giúp giá trị thương vụ ở lĩnh vực này tăng đột biến.

Về chân dung các nhà đầu tư?

Chúng tôi nhận thấy rất rõ việc nhiều nhà đầu tư đang tăng tốc, gia tăng nguồn vốn. Rất thú vị là điều này đến từ cả nhà đầu tư hiện hữu và các tay chơi mới. Trong khi nhiều nhà đầu tư tham gia vào thị trường từ trước, đã thu lợi từ các dự án lại tiếp tục đầu tư, thì nhiều nhà đầu tư mới cũng rất nhiệt tình góp mặt.

Có vẻ thị trường bất động sản Việt Nam đang rất đẹp trong mắt các “kẻ si tình” truyền thống, vậy còn với các quỹ đầu tư thì sao?

Trước năm 2008, thị trường của ta cơ bản chưa có các quỹ đầu tư ngoại tham gia. Nhưng sau đó họ đã đến và từ đây cũng có thêm các loại hình đầu tư khác. Tương lai cũng sẽ có nhiều hơn các loại hình nhà đầu tư tham gia thị trường, nhất là tại Hà Nội.

Chúng tôi quan sát thấy các quỹ lương hưu cũng đã nhắm vào thị trường Việt Nam. Khẩu vị của họ là thích nhìn và đầu tư vào các công ty tăng trưởng ổn định, được kiểm chứng qua thời gian và có báo cáo tài chính tốt, minh bạch. Hiện đã ghi nhận có quỹ đầu tư từ Đức tham gia vào Vinhomes. Thường các quỹ không đầu tư trực tiếp vào dự án mà thông qua trái phiếu.

Bà thấy có đặc điểm gì đáng lưu ý với “tính cách” của các quỹ đầu tư này không?

Cơ bản mà nói, các quỹ này khá thân thiện và coi trọng quản trị rủi ro.

Về thứ tự, chắc hẳn thị trường sẽ tự chia thành các làn sóng đầu tư?

Đúng vậy, Việt Nam đang là thị trường đầu tư mới nên có chưa nhiều dòng tiền, các quỹ đầu tư tư nhân (Private Equity, PE) sẽ vào trước, sau đó, khi tài sản đi vào ổn định thì các quỹ đầu tư dài hạn sẽ vào sau.

Các PE đang tìm kiếm nhiều về bất động sản công nghiệp, vì hành lang pháp lý cũng thuận hơn - thường là các dự án cấp chính phủ. Ngoài ra, nhà ở cũng là phân khúc được quan tâm.

Tiếp theo, các quỹ này thích đầu tư vào giáo dục, một mảng được quan tâm, nhất là giáo dục trong các dự án đô thị. Bất động sản giáo dục có chút khác biệt, vốn lớn, cần nhiều bên tham gia: xây trường, quản lý, vận hành, đội ngũ giảng dạy… nên thường các chủ đầu tư trong nước sẽ tìm kiếm đối tác có kinh nghiệm trong mảng này.

Một lĩnh vực nữa cũng được các quỹ quan tâm, đó là data center, cơ sở hạ tầng liên quan đến kỹ thuật số. Các doanh nghiệp ngày càng đòi hỏi lưu trữ dữ liệu nhanh hơn, lớn hơn nên đây cũng là lĩnh vực rất tiềm năng.

Quay lại với câu chuyện trong nước, làn sóng Bắc tiến đang diễn ra khá mạnh, không chỉ với các chủ đầu tư nội mà cả khối ngoại. Theo bà, thực tế này nói lên điều gì?

Tôi đánh giá việc nhiều doanh nghiệp Bắc tiến là tích cực. Thường đó cũng là các doanh nghiệp đã thành công ở phía Nam, việc Bắc tiến đã làm tăng tính cạnh tranh cho thị trường và từ đó, người dùng được hưởng lợi.

Thời điểm hiện tại, thật khó để không nói đến giá nhà. Chung cư Hà Nội có vẻ đang khiến nhiều người lo lắng?

Nguồn cung hạn chế vẫn là nguyên nhân chính. Ngoài ra, chi phí đầu vào cao, sự góp mặt của các sản phẩm cao cấp cũng khiến giá bị đẩy lên, nhưng tôi cho rằng, đây không phải là câu chuyện chung của tất cả dòng chung cư.

Nhưng giá tăng quá nhanh, điều gì đang xảy ra vậy?

Bối cảnh hiện tại, cả phía chủ đầu tư, nhà đầu tư đều muốn đẩy mọi thứ thật nhanh, khiến tâm lý tham gia thị trường cũng “vội vàng” hơn, từ đó, giá cũng tăng nhanh.

Giai đoạn vừa qua, tâm lý của người mua có thay đổi nhiều, nhiều nhà đầu tư sợ rằng không mua thì giá sẽ còn lên. Đây cũng là một lý do tác động đến tốc độ lên giá.

Nhìn xa hơn, có sự cải thiện trong nguồn cung và giá bán sẽ diễn biến thế nào?

Vừa qua, thị trường xuất hiện nhiều dự án siêu sang, khiến giá nhà bị kéo lên ở mức cao. Tuy nhiên, nguồn cung có thể được cải thiện tốt trong tương lai và khiến giá nhà không còn tăng mạnh như giai đoạn hiện tại.

Tôi cũng muốn nói thêm rằng, giá chung cư còn phụ thuộc cả vào việc “đôi chân” của dự án đi xa hay gần, càng ra vùng ven thì giá càng giảm được nhiều.

Theo dõi thị trường suốt một thời gian dài, bà nhận thấy các nhà đầu tư Hà Nội đang có động thái gì đáng chú ý không? So sánh giữa nhà đầu tư Hà Nội và nhà đầu tư TP.HCM?

Phải nói rằng người Hà Nội rất nhanh nhạy với các cơ hội đầu tư, hầu hết các thị trường đều thấy có sự xuất hiện của nhóm nhà đầu tư này, kể cả với các tỉnh xa như: Phú Yên, Bình Định, Đăk Lăk…

Nhà đầu tư Hà Nội nhạy cảm với thị trường, nhất là với bất động sản, trong khi đó, nhiều nhà đầu tư TP.HCM lại yêu thích kênh vàng.

Nhiều nhà đầu tư nghĩ rằng đang có sốt ảo ở phân khúc căn hộ, theo bà thì sao?

Quan sát thực tế thị trường, các dự án mới mở bán ở Hà Nội sẽ thu hút nhiều người có nhu cầu thực, điều này cho thấy nguồn cầu về nhà ở còn rất lớn.

Tôi muốn nhấn mạnh rằng, thị trường luôn tồn tại song hành nhu cầu thực và nhu cầu đầu tư/đầu cơ. Nhưng thị trường thời gian qua cũng cho thấy, luôn có “cơn sốt” về nhu cầu thực với nhà ở. Tuy nhiên, người mua cũng rất thông thái khi thường “đặt cửa” vào các chủ đầu tư uy tín.

Không chỉ với chung cư, hiện tại, nhu cầu với phân khúc nhà liền thổ cũng rất cao.

Một điểm nữa, tôi cho rằng, với cả hai thị trường Hà Nội và TP.HCM, nhu cầu với ngôi nhà đầu tiên đang và sẽ luôn rất nóng, rất thật. Đây là điều các chủ đầu tư có thể lưu tâm bởi nguồn cầu này là không hề nhỏ.