Ngược chiều "sóng" bất động sản công nghiệp ở hai miền Nam – Bắc

Ngược với miền Bắc, giá thuê đất và nhà xưởng ở miền Nam tiếp tục đạt đỉnh mới, tăng 9% so với cùng kỳ năm trước.

Giá thuê không biến động ở miền Bắc

Theo Tổ Quốc, báo cáo quý 1/2022 của JLL, tập đoàn cung cấp các dịch vụ quản lý và đầu tư bất động sản chuyên nghiệp chỉ ra, ở miền Bắc, thị trường bất bất động sản (BĐS) khu công nghiệp (KCN) có thêm nguồn cung mới. Cụ thể, khu công nghiệp Thuận Thành I, Bắc Ninh mới được khởi công đã đem đến tín hiệu tích cực cho thị trường ngay từ những tháng đầu năm. Dự án này sẽ bổ sung vào thị trường 160ha đất cho thuê và nâng tổng diện tích đất công nghiệp khu vực phía Bắc lên hơn 10.024 ha. Trong khi đó, quý đầu năm nay không ghi nhận thêm nguồn cung mới từ thị trường nhà xưởng xây sẵn (NXXS), vì vậy tổng nguồn cung tại phía Bắc vẫn giữ mức 2,2 triệu m2.

Đầu năm 2022, các hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp sản xuất tại Việt Nam vẫn tiếp tục chịu ảnh hưởng từ dịch bệnh Covid - 19 khi số ca nhiễm tăng nhanh dần tại nhiều tỉnh phía Bắc. Tuy nhiên, Chính phủ đã có những chính sách để hỗ trợ các tỉnh và doanh nghiệp thích ứng với dịch bệnh, đảm bảo hoạt động sản xuất công nghiệp trong quý vừa qua tăng trưởng ổn định. Theo đó, dòng FDI đổ vào các khu công nghiệp phía Bắc đã thể hiện rõ sự tăng trưởng mạnh mẽ. Nổi bật nhất là các dự án VSIP Bắc Ninh vừa qua được tăng thêm vốn đầu tư gần 941 triệu USD; Tập đoàn Goertek tại khu công nghiệp Quế Võ, Bắc Ninh tăng vốn vào dự án nhà máy chế tạo gần 306 triệu USD.

Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp khu vực phía Bắc trong quý I/2022 luôn duy trì ở mức 80%, so với cùng kỳ năm ngoái đã tăng tới 75%. Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng sản xuất cũng đạt mức khá cao khoảng 98%.

Tuy nhiên, giá thuê đất và nhà xưởng khu vực này gần như giữ nguyên. Cụ thể, giá đất công nghiệp trong quý I trung bình là 109 USD/m2/ chu kỳ thuê, giảm nhẹ so với quý trước. Nguyên nhân là một số KCN có vị trí kém thuận lợi hơn đã áp dụng giảm giá để đẩy nhanh tốc độ lấp đầy, nhưng vẫn giữ đà tăng ở mức 9,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, giá thuê nhà xưởng là không đổi theo quý, đạt mức 4,7 USD/m2/ tháng, tăng 3,5% so với quý I/2021.

JLL dự báo thị trường sẽ tiếp tục sôi động khi có thêm nhiều dự án mới. Năm 2022, Việt Nam đã mở cửa đường bay và áp dụng hộ chiếu vắc-xin. Điều này giúp nền kinh tế trong nước hồi phục nhanh chóng, các địa phương thuận lợi trong việc thu hút đầu tư. Thị trường công nghiệp phía Bắc được kỳ vọng sẽ tăng trưởng tốt và là sự lựa chọn ưu tiên của các nhà đầu tư quốc tế.

Hứa hẹn trong năm 2022 sẽ có nguồn cung dồi dào khi các tỉnh vệ tinh đều có kế hoạch triển khai xây dựng thêm KCN trên địa bàn. Điển hình như KCN Xuân Cầu (Hải Phòng) được Khu Kinh Tế Hải Phòng cấp giấy chứng nhận đầu tư. Bên cạnh là các KCN của Hải Dương như Bình Giang 2, Thanh Hà và Kim Thành đã được bổ sung vào quy hoạch công nghiệp của tỉnh. Hưng Yên cũng có thêm KCN số 5 được phê duyệt quy hoạch 1/500…

Với phân khúc nhà xưởng sản xuất, một số dự án sẽ ra mắt trong năm nay phải kể đến là Khu nhà kho và NXXS GD.1 của liên doanh KTG-BKIM trong KCN Yên Phong II-C; khu NXXS GD.3 của BW Industrial tại VSIP Hải Dương sẽ được thêm vào nguồn cung nhà xưởng vốn đang còn hạn chế.

Giá đất đạt đỉnh mới ở miền Nam

Nhịp Sống Kinh Tế cho hay ngược với khu vực miền Bắc, giá đất thuê BĐS công nghiệp miền Nam thiết lập đỉnh mới trong quý 1/2022.

JLL Việt Nam chỉ ra, KCN vẫn giữ đà tăng trưởng mạnh mẽ và thiết lập đỉnh giá trung bình mới là 120 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 9% so với cùng kỳ năm trước) nhờ vào làn sóng đầu tư FDI mới đổ vào Việt Nam sau khi Việt Nam được tái mở cửa, và nhu cầu mở rộng sản xuất của những doanh nghiệp hiện hữu.

Mặt khác, trong bối cảnh thị trường NXXS đang nổi lên với lượng cung tăng đáng kể, giá thuê tương đối ổn định ở mức trung bình 4,8 USD/m2/tháng cho toàn khu vực, chỉ tăng 0,93% so với quý 4/2021.

Cũng giống thị trường BĐS công nghiệp Hà Nội, thị trường đất Khu công nghiệp và NXXS tại miền Nam chào đón nguồn cung mới. Việc các đường bay quốc tế đến Việt Nam được khôi phục đã mang đến những tín hiệu tích cực cho thị trường công nghiệp đầu năm 2022. Các dự án được dự báo sẽ gia nhập thị trường đã chính thức được đi vào hoạt động, giúp nguồn cung đất KCN và NXXS tăng trưởng đáng kể trong quý 1/2022, lần lượt đạt mức 26.724 ha và 3,8 triệu m2. Nổi bật, KCN VSIP 3 tại Bình Dương đã tổ chức lễ khởi công và KCN công nghệ cao Amata Long Thành, Đồng Nai được nhận quyết định cho thuê đất. Bên cạnh đó, ngoài việc hoàn thành xây dựng của các dự án hiện hữu, thị trường NXXS còn ghi nhận hai dự án mới khởi công của KCN Việt Nam tại KCN Phú An Thạnh, Long An và Frasers Property tại KCN Bình Dương. Các dự án này ước tính sẽ cung cấp cho thị trường hơn 85.000 m2 NXXS vào cuối năm 2022.

Mặc dù có sự gia tăng nguồn cung mới vào thị trường đất KCN và NXXS, nhưng tỷ lệ lấp đầy trong Q1.22 chỉ thay đổi nhẹ, lần lượt ở mức 85% và 89%. Điều này cho thấy nhu cầu thuê đất và nhà xưởng vẫn đang tăng cao hậu đại dịch.

Tại miền Nam, bên cạnh các yếu tố về giá cả và vị trí, sự xuất hiện của những mô hình KCN phát triển xanh và ứng dụng công nghệ trong việc quản lý vận hành được dự đoán là những lợi thế cạnh tranh trong việc thu hút đầu tư trong tương lai.

Thị trường NXXS có bước dịch chuyển sang quy mô lớn hơn để đón bắt nhu cầu của khách thuê, nhất là những khách ngoại lựa chọn đặt nền móng hoặc mở rộng sản xuất tại Việt Nam nhưng muốn tiết kiệm thời gian, chi phí và nhanh chóng đi vào hoạt động. Do quỹ đất công nghiệp đang ngày càng hạn chế, NXXS nhiều tầng đang được xem là giải pháp trong tương lai gần cho các nhà đầu tư giúp mở rộng không gian và tăng hiệu quả sử dụng đất.

Sự “trỗi dậy” bất động sản khu công nghiệp các tỉnh lân cận

Tri Thức Trẻ cho hay theo Colliers, tập đoàn dịch vụ quản lý bất động sản và đầu tư, do giá bất động sản tại Tp. Hồ Chí Minh và Hà Nội tăng cao trong những năm gần đây, nhiều chủ đầu tư đã quyết định xây dựng các dự án mới ở các tỉnh lân cận, có khoảng cách gần với trung tâm của các thành phố lớn và dễ dàng đi đến các khu vực khác.

Tại miền Nam, Bình Dương, Long An, Đồng Nai đã vươn lên mạnh mẽ trong hơn 5 năm qua. Sự xuất hiện của các chủ đầu tư lớn như Nam Long, Vingroup hay Novaland đã chứng tỏ tiềm năng lâu dài của những khu vực này. Đặc biệt, sau giao dịch của Capitaland và Gamuda Land tại Thành phố mới Bình Dương - kết nối thẳng đến VSIP và các khu công nghiệp lân cận tại Tân Uyên, cơ sở này sẽ được phát huy mạnh mẽ trong tương lai, thu hút thêm nhiều công ty và chuyên gia nước ngoài đến làm việc tại đây.

Tương tự tình hình tại các tỉnh phía nam, Hải Phòng, Hải Dương và Bắc Ninh trong thời gian tới sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư hơn. Cụ thể, khi các chuyến bay quốc tế hoạt động trở lại, thị trường công nghiệp tại các khu vực này sẽ sôi động hơn và ước tính giá thuê đất công nghiệp bình quân có thể tăng ít nhất 10% vào cuối năm nay.

Trên thực tế, khi hành vi tiêu dùng của khách hàng đã thay đổi sau 4 đợt Covid-19 vào năm 2021, mua sắm trực tuyến trở nên phổ biến hơn ở Việt Nam, khiến nhu cầu về kho bãi và hậu cần cũng tăng mạnh trong thời gian này. Năm 2021 đánh dấu sự mở rộng của thương mại điện tử khi khách hàng tại Việt Nam hiện có thể mua hàng từ Taobao thông qua Lazada hoặc các cửa hàng quốc tế trên Shopee đã bổ sung thêm các cửa hàng tại Hàn Quốc và Indonesia bên cạnh Trung Quốc.

Dự đoán vào năm 2022, sẽ kết nối người mua sắm với nhiều cửa hàng nước ngoài hơn từ Singapore, Thái Lan... Do đó, nhu cầu dự trữ và quản lý hàng hóa sẽ tăng lên và các doanh nghiệp thương mại điện tử phải tìm kiếm thêm không gian kho bãi. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để các công ty nước ngoài hiểu biết thêm về thị trường Việt Nam và có chiến lược đầu tư chuỗi sản xuất lâu dài sau này.