Ngọt chua bất động sản kho bãi

Những thay đổi về cấu trúc dân số, công nghệ, và đô thị hóa đang và sẽ làm thay đổi rất nhiều cách mà chúng ta sống, làm việc, và mua sắm. Thương mại điện tử ngày càng trở thành một cấu phần quan trọng của các nền kinh tế, và hoạt động này sẽ không thể thiếu các dịch vụ hậu cần kho bãi (logistics).

Nhu cầu bất động sản logistics vì vậy tăng cao và nhanh ở các đô thị lớn khắp nơi trên thế giới. Nhưng điều gì sẽ tạo nên lợi thế cạnh tranh trong đầu tư bất động sản logistics?

Sức hút lớn từ thương mại điện tử

Thế hệ Y (Millennials) hiện nay chiếm khoảng ¼ dân số toàn cầu, là nhóm người quen thuộc với công nghệ và có khả năng tiêu dùng cao nhất. Không những thế, nhóm dân số này tập trung nhiều ở các đô thị lớn và ngày càng ưa chuộng thương mại điện tử trong việc mua sắm. Thói quen mua sắm trực tuyến còn vô tình được thúc đẩy nhanh hơn qua giai đoạn đại dịch Covdi-19 bùng phát.

Hoạt động thương mại điện tử ngày càng phát triển thì dĩ nhiên kéo theo nhu cầu logistics. Và không như nhiều người hình dung, nhu cầu kho bãi mà cụ thể là bất động sản logistics trong thương mại điện tử không thua kém thậm chí còn lớn hơn bán lẻ truyền thống.

Lý do là các mặt hàng trong thương mại điện tử rất đa dạng, phong phú và tất cả các mặt hàng được lưu trữ ở một nơi. Không gian cần có để chứa hàng trong thương mại điện tử cũng lớn hơn bán lẻ ở cửa hàng bởi vì hàng hóa được đóng gói dưới dạng các gói hàng nhỏ, thay vì các kiện hàng lớn. Ngoài ra cũng cần có thêm không gian để hoàn thiện dây chuyền đóng gói, quản lý hàng đổi/trả lại (reverse logistics).

Nhu cầu bất động sản logistics bên trong và xung quanh các đô thị lớn chỉ có một chiều tăng sẽ khiến cho giá dịch vụ tăng, nhưng có vì thế mà các nhà đầu tư bất động sản logistics được hưởng quả ngọt ?

Cạnh tranh khốc liệt

Nhìn thoáng từ bên ngoài, rất dễ bị ngộ nhận rằng ngành bất động sản logistics sinh lợi dễ và cao. Bởi vì là có rất ít nhà đầu tư có tầm nhìn xa, có quỹ đất lớn và đẹp từ trước đây nhiều năm. Khi thương mại điện tử tăng tốc nhanh kéo theo nhu cầu dịch vụ hậu cần kho bãi thì nhiều nhà đầu tư mới cùng nhau đổ xô vào. Lúc này nhu cầu cao và nguồn cung hạn chế sẽ đẩy giá bất động sản logistics tăng, người hưởng lợi nhiều nhất vẫn là người sở hữu ban đầu, còn biên lợi nhuận trong giao dịch mua đi bán lại sẽ giảm, chủ đầu tư khai thác thì phải chấp nhận chi phí đầu vào tăng.

Ở bên trong và xung quanh các đô thị lớn, quỹ đất dành cho dịch vụ hậu cần kho bãi lại ngày càng giảm do phải dành cho các nhu cầu dân sinh khác. Ở nhiều nước, nếu trước đây các kho hàng lớn trong bán kính 10-20km thì ngày nay đã lên đến 30-50km. Việc tìm kiếm và có được vị trí đẹp, diện tích đủ lớn là một công việc ngày càng thách thức đối với các nhà đầu tư bất động sản logistics.

Phát triển quỹ đất dùng làm bất động sản logistics ở những nơi mới thậm chí cũng gặp một số khó khăn nhất định, trong đó phải kể đến sự phản đối của người dân địa phương. Trong số các lý do, có thể kể đến như phương án đền bù giải tỏa, vấn đề công ăn việc làm. Lấy ví dụ như ở Pháp, khi gã khổng lồ Amazon phát triển các kho hàng trung tâm của mình, đã gặp phải sự phản kháng của người dân một số địa phương. Chuyển đổi từ đất nông nghiệp nên người dân lo ngại việc thay đổi môi trường, ảnh hưởng đến các diện tích canh tác lân cận. Quan trọng hơn, việc các kho hàng của Amazoncó mức độ tự động hóa ngày càng cao, nên lợi ích mang lại từ tạo thêm việc làm là không đáng kể đối với người dân địa phương.

Tìm kiếm lợi thế cạnh tranh

Bất động sản logistics là một lĩnh vực còn nhiều tiềm năng ở những thị trường đang phát triển như Việt Nam, khi thu nhập trung bình của người dân và thói quen mua sắm trực tuyến ngày càng tăng. Nhưng quy luật thị trường thì lợi nhuận kỳ vọng sẽ sớm tiến về mức hợp lý với rủi ro như các loại hình đầu tư khác. Hiệu quả đầu tư của dự án bất động sản logistics vì vậy phụ thuộc rất nhiều vào việc quản lý chi phí đầu vào cũng như có được vị trí đẹp.

Trong thương mại điện tử, chuỗi cung ứng là yếu tố then chốt và vị trí của nơi cung cấp dịch vụ hậu cần logistics chìa khóa của sự thành công. Với người tiêu dùng ngày nay, giá cả chỉ là một trong số các tiêu chí, và sự tiện lợi nhanh chóng trong việc nhận hàng hay đổi/trả hàng là một lý do quan trọng khác để chọn nhà cung cấp. Đây cũng là lý do các nền tảng thương mại điện tử cạnh tranh với nhau về tốc độ giao hàng, từ trong vòng 24h khi hoàn thành đơn đặt hàng hay thậm chí kéo xuống còn vài giờ.

Cạnh tranh về chi phí trong bất động sản logistics còn phụ thuộc rất lớn vào công nghệ, nổi bật nhất là tự động hóa, các dịch vụ điện toán đám mây (cloud-based servies), và tối ưu việc phân phối. Việc sắp xếp, tìm kiếm, đóng gói ở nhiều kho hàng hiện nay đã được từ động hóa một phần hay toàn bộ với các robot và phương tiện không người lái. Trong lĩnh vực logistics, chi phí nhân công chiếm một khoảng đáng kể, và nếu quá trình tự động hóa được bao phủ, quy trình được thực hiện 24/7 với chi phí ngày càng giảm dần vì giảm bớt lao động thì đó là lợi thế rất đáng kể. Việc quản lý đơn hàng, hàng tồn kho cũng sử dụng dịch vụ điện toán đám mây ngày càng nhiều cho nên sẽ là lợi thế cho doanh nghiệp nào có tốc độ kết nối nhanh, cơ sở dữ liệu an toàn.

Đối với việc tối ưu phân phối, đó là sự kết hợp giữa phần mềm, hạ tầng của kho bãi và các phương tiện tự hành. Các công ty tìm kiếm lợi thế cho mình trong việc rút ngắn thời gian bốc dỡ hàng hóa và đóng gói các kiện hàng. Và đây là một lĩnh vực mà cũng nhiều các công ty khởi nghiệp tham gia vào.

Lĩnh vực bất động sản logistics rõ ràng là có nhu cầu tăng mạnh trong những năm tới, nhưng không vì thế mà nhà đầu tư vào lĩnh vực này dễ dàng hái quả ngọt. Nhiều cạnh tranh, địa điểm đẹp ngày càng hiếm, đầu tư cho công nghệ và các yêu cầu đi kèm chỉ mang lại lợi nhuận trong dài hạn sẽ là những sàng lọc cho thấy nhà đầu tư nào mang lại hiệu quả cao hơn.