Nghịch lý nhà ở xã hội: Nhà thiếu, đất bỏ hoang

Nhu cầu về nhà ở giá thấp hay nhà ở xã hội trên cả nước rất cao, nhưng nguồn cung rất ít khiến nhiều người dân vẫn chưa được an cư lạc nghiệp.

Trong khi đó, nhiều diện tích đất đã được quy hoạch làm nhà ở xã hội chưa được triển khai.

Nguồn cung chỉ chiếm 15%

Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở xã hội (NOXH) toàn quốc trong giai đoạn từ 2011 - 2020 cần khoảng 440.000 căn hộ. Nhưng số lượng NOXH trên cả nước mới hoàn thành 207 dự án, quy mô xây dựng khoảng hơn 85.810 căn. Như vậy, sau nhiều năm triển khai, đến nay chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 mới đạt khoảng 34,3% so với mục tiêu đã đề ra.

Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM trong năm 2018, toàn thành phố có gần 500.000 hộ chưa có sở hữu nhà ở, ngoài ra còn có nhiều hộ gia đình đông người trong những căn nhà nhỏ có diện tích ở bình quân thấp hơn

10 m2/người. Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM cũng đã thực hiện khảo sát mẫu (với đối tượng và địa bàn điều tra chưa phủ đầy đủ) thì đã có đến 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu NOXH trong giai đoạn 2016 - 2020. Trong đó, cán bộ công chức 10.000; hộ thu nhập nghèo, cận nghèo 39.000; lao động trong khu công nghiệp 17.000. Hầu hết các nhóm đối tượng đều có xu hướng chọn phương thức thuê mua NOXH chiếm tỷ lệ từ 65 - 94%.

Hay riêng TP.HCM cần khoảng 134.000 căn. Hiện TP.HCM đang triển khai kế hoạch xây dựng 39 dự án NOXH với tổng số 44.701 căn hộ, kỳ vọng đến năm 2020 có thể hoàn thành 20.000 căn. Nếu hoàn thành mục tiêu thì nguồn cung tại TP.HCM mới chỉ chiếm 15% nhu cầu.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết có rất nhiều bất cập khiến doanh nghiệp (DN) không mặn mà NOXH, nhất là các quy định liên quan việc sử dụng quỹ đất công, lựa chọn nhà đầu tư (NĐT) thực hiện dự án có sử dụng đất công.

Thực tế, có nhiều khu đất do nhà nước đang quản lý, được quy hoạch xây dựng NOXH, và các địa phương muốn đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư nhưng không thực hiện được. Nguyên nhân, hiện chưa có quy định chi tiết các tiêu chí lựa chọn NĐT dự án NOXH đã dẫn đến lãng phí quỹ đất công và không thực hiện được việc xã hội hóa đầu tư xây dựng NOXH.

Là lãnh đạo một DN có tâm huyết thực hiện dự án NOXH, giải quyết nhu cầu chỗ ở cho nhiều người, nhưng ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty bất động sản Lê Thành, bức xúc

khi cho biết hơn 3 năm qua, công ty lập dự án NOXH Lê Thành Tân Kiên tại H.Bình Chánh (TP.HCM), nhưng vẫn chưa xong bước đầu tiên là chấp thuận chủ đầu tư. Mặc dù quỹ đất, tiền vốn thực hiện dự án nêu trên hoàn toàn của công ty, nhưng vẫn bỏ không.

Cụ thể, dự án quy hoạch sẽ xây dựng 2.000 căn hộ với số dân khoảng 3.200 người. Phía chính quyền địa phương chưa chấp thuận, vì cho rằng theo quy hoạch, mật độ dân số tại dự án này chỉ được phép cho 2.000 người ở. Việc điều chỉnh thêm số người ở trong dự án đó sẽ làm tăng dân số.

Tuy nhiên, theo lý giải của ông Lê Hữu Nghĩa, theo quy định chỉ có những người có hộ khẩu tại TP.HCM mới được phê duyệt mua NOXH. Vì vậy, dự án của ông không kéo dân từ các tỉnh thành khác về TP.HCM, nên không thể gọi là làm tăng dân số của thành phố. Đó là chưa kể sau khi hoàn thành, dự án cũng sẽ góp phần giãn dân từ các quận nội thành ra ngoại thành, giảm bớt nạn kẹt xe, ô nhiễm...

Giảm thủ tục cho nhà ở xã hội

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng tháng 4 vừa qua, Chính phủ đã ban hành nghị quyết về việc cấp bù 2.000 tỉ đồng lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại nhà nước để hỗ trợ chương trình phát triển NOXH. Nếu gói này được giải ngân với mức cấp bù lãi suất khoảng 3 - 3,5%/năm, tương đương sẽ có khoảng 60.000 tỉ đồng được rót vào xây dựng các dự án, góp phần tăng nguồn cung NOXH, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho hàng ngàn hộ gia đình. Thế nhưng, đã hơn nửa năm trôi qua, chính sách này chưa hề được triển khai.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chính phủ cần sửa đổi, bổ sung Nghị định 100/2015 về phát triển và quản lý NOXH các yêu cầu đấu thầu lựa chọn NĐT dự án NOXH sử dụng đất công. Cụ thể là ưu tiên lựa chọn đơn vị sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước để thực hiện dự án; Lựa chọn DN giảm tối đa lợi nhuận so với lợi nhuận định mức 10%, giảm tối đa mức hưởng ưu đãi về thuế, về hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật; Ưu tiên NĐT giảm tối đa diện tích đất để xây dựng nhà ở thương mại so với định mức được sử dụng 20% quỹ đất dự án NOXH...

Bên cạnh đó, để khuyến khích các đơn vị tham gia NOXH, ông Lê Hoàng Châu đề xuất quy định giá bán NOXH do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư tại thời điểm tính giá bán. Không khống chế giá bán, lợi nhuận của chủ đầu tư khi bán 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó theo giá kinh doanh thương mại. Hay xem xét chỉnh sửa quy định trường hợp dự án dưới 10 ha, chủ đầu tư thực hiện trách nhiệm dành 20% quỹ đất xây dựng NOXH, theo phương thức “nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng NOXH trên phạm vi địa bàn” vì điều này khiến ngân sách nhà nước không thu được đồng nào, còn chủ đầu tư vừa được tiếng là đã hoàn thành trách nhiệm đóng góp để xây dựng NOXH vừa được kinh doanh toàn bộ sản phẩm nhà ở của dự án. Trong khi người dân thì không có thêm NOXH để được mua, thuê, thuê mua...